北京的房子。

本帖于 2009-08-04 07:11:54 时间, 由普通用户 罗曼 编辑

因为自己有买房子的想法,最近集中火力对感兴趣的几个地段的房子做了详细考察,对中介、房主都有较多的了解。现在分享一下经验总结。



首先,北京商品房溢价20-200%。



我考察的地段在北京的东部和北部。东四环的棕榈泉(3万/平,550万/套)、泛海国际(3万3/平,800万/套),东五环万象新天(1万/平,200万/套),罗马嘉园(1万5/平300万/套),北五环的上元君庭(1万5/平,300万/套),世贸奥林(2万/平,400万/套),时代庄园(2万/平,400万/套),山水蓝维(1万7/平,300万/套),上地的领秀新硅谷(2万5/平,500万/套),北清路的百旺杏林湾(1万3/平,300万/套),还有北七家的威尼斯花园(1万/平,350万/套)。




按租金价值折算,以上的小区每套房子价值为,棕榈泉480万,泛海国际360万,万象新天120万,罗马嘉园160万,上元140万,世贸奥林240万,时代庄园240万,山水蓝维150万,上地的领秀新硅谷160万,百旺杏林湾120万,威尼斯花园150万。



溢价就是房子售价相对其租金价值(把租金当作永久现金流求其净现值,即每年租金除以房贷利率5%)的超出比例。这里面没有考虑的因素有:1)中国的房子70年产权,而我折算的租金价值假定其为永久产权;2)不考虑居民收入增加带动租金的增长,因为这两年北京空房率很高,租赁市场供大于求,租金增长几乎没有。



第二,就溢价比例而言,小户型较高,靠近市中心的房子较高,开发商手里的一手房较高。小户型购买者较多,需求旺盛,市中心的房子方便,需求也旺盛。开发商手里的房子高,则是因为4万亿刺激计划让开发商手、投资客最近又手头宽裕了,所以不急于出售了。一手房标价上升,是带动最近二手房市价格回升的主要原因。比如领秀新硅谷,溢价高达200%,也就是说,房价是实际价值的3倍。因为海淀房的子女教育热点,二期还没开盘就传出已经定空了。我去的时候,售楼小姐看上去态度还是很冷漠的,我们没房了!



第三,二手房主,一天一个价。因为最近二手房兴趣较大,很多人看房。房主丢失的信心又回来了。大家都听说房主转天就抬价,谈好的还可以反悔。比如我看过的时代庄园的一套别墅,2007年底6月开始,一直的标价就是368万,直到09年5月底,才突然涨到400万,结果7月初我去看房的时候,就470万了。看房的时候,房主和中介都跟我讲,已经有人定了金,但是那个买主太土房主不喜欢,如果我要可以考虑反悔。中介业在旁边帮腔做势。我反问有钱赚你干什么谈不来呢。他们就说那买主不懂得原主人的情调啥的,住进来是破坏来原主人对这套房子倾注的心血。说的我热血沸腾,差点当场拍板。后来,我网上一搜,才知道原来是涨价搞得鬼。据我判断,那套房子很可能就没卖出去过。



每次看房的时候,都听中介的忽悠,每个中介都希望赶紧成交好吃提成。他们的心理,主要还是帮房主搞定买主。300万以上的房子买主并不多,而且供应充裕,以上几个小区象世贸奥林、上元、罗马嘉园、泛海国际等,入住率都30-50%,大部分的房子还在投资客手里。比如我看的两套上元的房子,06年交房到现在还是毛坯。还有百旺杏林湾的跃层,2007年交房的,但3年了还有大概50%没有卖出去,还在开发商手里。中介忽悠客户,有各种各样的招式,这里介绍一下我经历过的,给大家提个醒。



友情提示型:说房主卖房子也是看人,有好买主他就宁愿卖给你,价格好商量。比如那套一个月前还是400万,我看的时候就已经470万的房子,商量也就是个20万,他还是多赚了50万。即使刨除给前个定户的毁约金,那也还有40万的净利呢。中介这种以友情为介入点,忽悠买主让他们有满足感的手法,使有极大的隐蔽性的。我就差点中计。



大势所趋型:中介会大肆忽悠这段时间房市多好,北京上月成交了4万套,而且房价不断的在涨。我们最近又买了多少套等等。以大势劝说你你顺应时代潮流,此时不买更待何时。买完就升值。他们是绝口不提北京房市在秋冬季的淡季将会有的变化的。



急火攻心型:有个中介曾这样跟我说,您约的房子房主说昨晚上已经成交了,您来看看跟他的户型比较近,价格上稍微高一点的一套吧。结果你去了,看好了。中介会说,我帮你在跟房主谈谈。然后很快打电话给你,房主现在好像有点动摇,可能是想涨价,因为这块的房子最近比较好卖,您看昨天那套一晚上就订了。真么一说,你就急了,不能涨了,我现在就订。其实你现在就上当了。

所有跟帖: 

真贵,买不起,555 -小得- 给 小得 发送悄悄话 小得 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 20:16:23

房价涨得过高过快,就是经济发展的阻力,而不是动力。 -贾平凸- 给 贾平凸 发送悄悄话 贾平凸 的博客首页 (86 bytes) () 08/02/2009 postreply 21:56:33

我还没想明白中国的住宅 -twinlakes- 给 twinlakes 发送悄悄话 twinlakes 的博客首页 (147 bytes) () 08/02/2009 postreply 21:15:01

那要看中国人消费观念啥时候变 -贾平凸- 给 贾平凸 发送悄悄话 贾平凸 的博客首页 (54 bytes) () 08/02/2009 postreply 21:46:27

认真的跟你说吧。你看纽约没?永远房子只能是涨的。。。 -勤快的猫- 给 勤快的猫 发送悄悄话 勤快的猫 的博客首页 (64 bytes) () 08/02/2009 postreply 23:54:33

纽约房租也涨了啊。北京呢? -贾平凸- 给 贾平凸 发送悄悄话 贾平凸 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 01:06:18

房租不知道。但是房价是大涨的。其实好房子一直没跌 -勤快的猫- 给 勤快的猫 发送悄悄话 勤快的猫 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 05:23:23

非常不合理的现象 -伊敏- 给 伊敏 发送悄悄话 (200 bytes) () 08/03/2009 postreply 02:09:32

谢谢秃子分享经验。 -就爱喝酒的家伙- 给 就爱喝酒的家伙 发送悄悄话 就爱喝酒的家伙 的博客首页 (14 bytes) () 08/02/2009 postreply 22:00:53

要找大城市周边的地界。 -贾平凸- 给 贾平凸 发送悄悄话 贾平凸 的博客首页 (12 bytes) () 08/03/2009 postreply 01:00:26

买房子好,保值增值有潜力 -老梅子- 给 老梅子 发送悄悄话 老梅子 的博客首页 (14 bytes) () 08/02/2009 postreply 22:01:47

保值?上元的那两套房主。花250万买来的房子 -贾平凸- 给 贾平凸 发送悄悄话 贾平凸 的博客首页 (146 bytes) () 08/03/2009 postreply 01:05:36

明年等小凸回来和我家妮妮一起游。 -家有俩公主- 给 家有俩公主 发送悄悄话 家有俩公主 的博客首页 (42 bytes) () 08/03/2009 postreply 01:23:37

好。我让他好好练练。 -贾平凸- 给 贾平凸 发送悄悄话 贾平凸 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 02:24:38

呵,跟上海的房价一样让人胆儿都吓掉一半。。。 -玉珠- 给 玉珠 发送悄悄话 玉珠 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 02:00:12

嘿嘿。现在租房子住最好。 -贾平凸- 给 贾平凸 发送悄悄话 贾平凸 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 02:25:30

租房子住一样很贵。 -玉珠- 给 玉珠 发送悄悄话 玉珠 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 02:46:57

再这么涨下去,疯狂通涨, -伊敏- 给 伊敏 发送悄悄话 (60 bytes) () 08/03/2009 postreply 02:03:40

百万根本不算钱。 -贾平凸- 给 贾平凸 发送悄悄话 贾平凸 的博客首页 (28 bytes) () 08/03/2009 postreply 02:26:43

中国人真的比美国人富了?可是实际生活中好像没几个,钱都在 -adada- 给 adada 发送悄悄话 adada 的博客首页 (12 bytes) () 08/03/2009 postreply 04:51:33

上海也是这样,恐怖...... -花香清源- 给 花香清源 发送悄悄话 花香清源 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 04:53:40

看来还是美国好啊,哈哈~ -安贝儿- 给 安贝儿 发送悄悄话 安贝儿 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 06:22:07

我想去美国了。。。。。 -冷调- 给 冷调 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 07:25:22

实在是太贵了。 -NOFREE- 给 NOFREE 发送悄悄话 NOFREE 的博客首页 (44 bytes) () 08/03/2009 postreply 07:37:45

很珍贵的第一手材料 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 10:12:43

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