加州的地税，租金收入税很厉害很吃人

昨天才把今年收到的仅仅属于加州的地税全部缴清。

 

有时候我真的很疑惑，在加州租金怎么可能养家？大部分的地主怎么可能有利润？

 

我这个完全没有贷款的地主，每月的租金，抵扣了房地产税，HOA，保险费。。。。。。利润根本就所剩无几。

 

 

我真不明白，地主怎么依靠租金生活的？大多数地主也不卖出自己的投资，怕缴税，都是做1031 exchange。就是买更贵的投资房。

 

那么加州的地主岂不是一辈子都在为房产而累死累活，从别的地方挣钱来补房地产的漏洞？

 

 

那么买房地产都是为了将来让子女继承？自己如何享受房屋投资带来的好处呢？

 

是不是都假设在贷款还清后卖掉？假设房子涨价后卖掉？可是大部分人都不卖房啊。

 

 

我自己越来越觉得很好笑。买房子的目的到底是什么？抵御通货膨胀？租金随同涨价？

 

再说租金收入税，一旦贷款付清，扣除所有费用，每年还有利润10万元美金的地主倒底有几个？昨天田鼠说他的租金收入到了6位数。但那还是几个人合伙的公司。分下来每个投资人到手的利润还有多少？

 

 

总之，每次看见地产税的帐单，我就开始怀疑这地产投资的效应倒底是不是个掩耳盗铃的骗局。

 

所有跟帖： 

• BSO: 一叠支票接近6位数 -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:02:53

• 跟如山一样，到处找钱来填这个漏洞。生活费都没了。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:03:53

• 没有贷款的地主啊，有米的人多交点税没啥不好 -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:07:08

• 有贷款的，缴税不是更多？尤其是在湾区收入超过20万的家庭。基本上抵扣不了什么税。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:12:02

• 是噢，在湾区收入超过20万的家庭。基本上抵扣不了什么税。 -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:15:06

• 给你一个例子吧 -kozy- ♀ (159 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:04:44

• 17万的房子，租金1900. 这大概是08，09年才可能有的银行法拍房吧？全年的租金是不是 -火眼晶晶- ♂ (114 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:09:22

• 也就是说现在34万了租1900., 税很低啊。我的现在可以卖35万的税7000. -lakewest3- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:15:02

• 17万的房子租1900，在湾区肯定不是什么很容易搞定租客的地区。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:18:02

• 每月的租金是否每年都能有12个月收齐，一个房客搬走后到另一个房客来之间的空当期没有房租算进去了没有？ -新看客_2- ♀ (108 bytes) () 10/17/2013 postreply 17:12:35

• 有意思，我喊话，加州的地主们，一起讨论，讨论！ -wxcmvyanyan- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:06:02

• 你起啥哄，涨房租没？呵呵 -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:09:46

• 没！当时订的合同时间都太长了，最快那个十二月合同到期。 -wxcmvyanyan- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:13:26

• 俺一年一次调整，还是赶不上时代的脚步；） -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:18:06

• 我每次调整的几百块租金，还跟不上我的地产税里，city增加的苛捐杂税。每年那个地产税里面非税区域都有新内容新数目。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:47:28

• 贷款的话，在报收入税时，能抵掉点贷款利息。对吗？ -wxcmvyanyan- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:08:30

• 对 -sdder- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:10:38

• 要看家庭收入水平。假如到了某一个水平，贷款和房地产税抵扣的力度都要大打折扣。好像是20万左右的w2. -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:11:00

• 你把出租房和自住房搞混喽 -LakeWest3- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:18:43

• 嗯，也许。自住房真的抵扣不了什么。出租房好像W2高的人，也抵扣不了全部？超过一个数字要押后的？ -火眼晶晶- ♂ (20 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:23:53

• 我也很差，不过你倒是真够湖的。利息和地税出租房都可以拿来和租金抵消和w2没关系兄弟 -LakeWest3- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:27:19

• 利息和地税出租房都可以拿来和租金抵消和w2有关系， Passive Active Income Lose -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:32:25

• 最差最差，你passive loss subject limitation 也只是说你可以把loss carryover to -LakeWest3- ♂ (431 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:55:35

• passive loss limitation 相当于把你原先27.5年折旧的变成更多年折旧完毕 -LakeWest3- ♂ (26 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:01:50

• 所以，地主永远都可以是亏的，只要把depreciation都用上。可是就算depreciation也没有 -火眼晶晶- ♂ (149 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:03:16

• 而这个部分，卖掉房产的时候，还是要补回来缴税的。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:05:29

• 哎呦，别太贪了好不好。你100万的房租金是多少一年啊。一大块抵消掉了。 -LakeWest3- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:08:48

• 是假的暂时抵消。以后卖房子又要补回来缴税的。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:11:07

• 那不是很爽吗？今天的税让你27.5年以后交，天下那有这样的好事情 -LakeWest3- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:13:56

• 27年后，我的孩子有能力缴这个税吗？我都比较怀疑。就算那时候房子从100万变成150万。 -火眼晶晶- ♂ (150 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:18:57

• this is a valid concern. -deja_vu- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 16:07:47

• 所以我连折旧都不想用到。这是给子女一个大大的包袱。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 17:56:38

• 房产的长期税率是10%，不是25%~35% -NewFriend- ♀ (0 bytes) () 10/18/2013 postreply 06:59:06

• 房产的长期税率是10%，不是25%~35% -NewFriend- ♀ (0 bytes) () 10/18/2013 postreply 06:59:19

• 好像负数亏损到了某个值，就不能抵了，要摊到以后的年份抵扣。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:34:26

• 你是AMT啦，Phaseout很多deduction -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:29:03

• 对的，就是这个东西。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:35:00

• 是否每个城市，每个县，地税系数不同？也差好几千的。 -wxcmvyanyan- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:11:46

• 整个加州都是1.3%－2.0%之间。差别不是太大。唯一的差别是如果你买的房子10年前60万，现在价值200万， -火眼晶晶- ♂ (105 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:15:59

• 所以弯曲地主的唯一希望就是涨价，十年后你的房子总价超过几个米，就可以退休了 -wingniw- ♂ (74 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:23:39

• 涨价了以后，可是大部分人也不卖啊。怕缴税。长期资本利得税也是很厉害的。除非真的卖掉搬去别州。买个便宜的房子住。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:29:17

• 取决于你什么时候买的房子，如果在2009年前后，房价低，地产税也低。 -海魂衫- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:16:53

• 其实08，09年的房子，今年房子的估价都回来了很多，我相信那时抢到便宜货的业主今年看到税单也 -火眼晶晶- ♂ (72 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:22:00

• 还好，房租涨得也快 -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:23:43

• 回复：其实08，09年的房子，今年房子的估价都回来了很多，我相信那时抢到便宜货的业主今年看到税单也 -海魂衫- ♂ (63 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:30:12

• 房价double了，可是没卖出去，也是帐面的价值。可地产税是年年要缴的。所以很郁闷。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:32:11

• 兄弟，没有free lunch这样的好事。 -海魂衫- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:35:09

• 老大对加州的地税好像没有研究过 -swingtrading- ♂ (0 bytes) () 10/18/2013 postreply 21:59:43

• 算数算错了吧？ -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:20:07

• $100k/0.0125*2 -jjj7- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:22:08

• 干嘛要除以2？ -火眼晶晶- ♂ (42 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:27:29

• $50k半年的利息不要了！更牛。 -jjj7- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:35:27

• 现在的银行还有什么利息？存一年下来还不够吃几顿饭。还要报税30%－50%。算了罢。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:38:46

• ８米也不少了 --企鹅-- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:40:11

• palo alto ， los altos hill 一个破房子就要300万－400万了。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:43:21

• 难道你真的愿意负债一辈子？没有利润的business做久了是什么感觉啊？ -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:30:20

• 回复：难道你真的愿意负债一辈子？没有利润的business做久了是什么感觉啊？ --企鹅-- ♀ (55 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:37:23

• 你们真的心理很强大。PF。我还担心自己的小孩以后没法还清这些债务。如果孩子们不善于管理和做账的话。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:40:06

• 一旦经营出了问题，或者经济环境变差，或者利率大幅度上调，银行就正好把你的资产收了去。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:55:30

• 1.5米可以offset 5年的信用破产带来的损失吗？很多损失是无形资产。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:08:16

• 欠钱的是大爷，没大妈的事？ -OrangeBread- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:40:11

• 是大爷，牛妈。都很强大。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:41:55

• 问题是班长们总是赚钱的。如果总是欠债，就算欠同样的债， -破烂熊- ♀ (67 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:08:56

• 我的感觉也是这样。摊子越大，后代来继承的难度就越大。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:12:21

• 南北加州最便宜的房子可以低到多少？ -破烂熊- ♀ (73 bytes) () 10/17/2013 postreply 14:56:12

• 看房子地点，多旧多破。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:09:16

• 我们乡下稍微能看的上的房子都要２０万起价。 -破烂熊- ♀ (63 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:15:57

• 到处都有好区，差区。而且还有apartment，condo。不一定是sfh。但是租到1900确实很厉害很少见。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 15:20:26

• 坛上租金过六位数的大有人在 -nihow- ♂ (111 bytes) () 10/17/2013 postreply 16:10:21

• 我说的是地税金额。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 17:53:18

• 田鼠那个case是租金收入。 -火眼晶晶- ♂ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 17:54:05

• 他说的是地税，不是租金吧？ -x潇潇- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 17:07:04

• 我09年10年买了三个白菜房，七万八、八万五和六万九，房租分别一千一百五、一千二和一千一。无贷款。 -loonlinda- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 18:21:15

• 看了这我更加觉得自己不会做地主了，还是有钱买个好房享受享受, -桂花香- ♀ (0 bytes) () 10/17/2013 postreply 20:01:39

• 回复：加州的地税，租金收入税很厉害很吃人 -P-town- ♀ (158 bytes) () 10/17/2013 postreply 20:06:53

• 投资房地产的目的是什么？让子女继承，如果子女不上进，是有害无益，当收租公 -summerboy- ♂ (0 bytes) () 10/18/2013 postreply 11:46:02

• 回复：投资房地产的目的是什么？让子女继承，如果子女不上进，是有害无益，当收租公 -hometownwaves- ♂ (99 bytes) () 10/18/2013 postreply 12:49:58

• 回复：投资房地产的目的是什么？让子女继承，如果子女不上进，是有害无益，当收租公 -hometownwaves- ♂ (99 bytes) () 10/18/2013 postreply 12:50:19

• 回复：回复：投资房地产的目的是防老, 一般都能赚点钱,老时能过上体面一点的生活. 在美国,趁早打消靠子女的念头. -hometownwaves- ♂ (0 bytes) () 10/18/2013 postreply 12:51:03

• 6位数的税，那房价是多少？那月租金是不是多少？会不会算错了？ -xiaoxiao301- ♀ (0 bytes) () 10/19/2013 postreply 18:39:06

• 问题就在“完全没有贷款”。 -tulabs2008- ♀ (0 bytes) () 10/21/2013 postreply 09:45:52