我来解释一下现金流和通货膨胀的关系，以及正现金流的意义。

假定第0年现金流为C0，第1年现金流为C0，第2年现金流为C2，。。。第n年现金流为Cn,

那么财产N年后的净值就是：

C0 + C1/(1+r) + C2/(1+r)^2 + Cn/(1+r)^n

正现金流的意义就是存在着这么一个时刻，以上这个值可以 〉=0

很多人，包括大名鼎鼎的米.大（m i a t 42)等，总是忽略C0，这个C0就是投资启动款，肯定是负的。米.大等认为，不管C0多负，只要C1，C2，Cn是正的，就是正现金流的房子。这是有一定道理的。从网上看，绝大多数人都是这么想的！

其实，即使C0是负的，但是C1，。。。，Cn足够大，整个值（NPV)可以转正，就是正现金流。但要注意，有时甚至连C1，，Cn，都足够大，并不表明这个房子就一定是正现金流了，因为我们要看整体，C0肯定是负，C1，。。。Cn是变量。另一个重要变量是r，finance里面叫做discount rate。想像你不幸如我爷爷一样在1948年的上海发财。那时物价飞涨，一天几涨。这个r就是超级大。想像那时你投了100块，第一年赚了100，第二年赚了200，第三年赚了300.假设r=200%。那么上面的NPV公式得出你的总收益是-100+100/3+200/9+300/27=-33.33。

从这个分析可以帮助我们决定是否应该买房子。主要决定因素如下：

1。acquisition cost（负的C0）

2。future cash flow（C1，。。。Cn-1）

3。selling price expectation （Cn=nth year cashflow+selling price-debt-cost）

4。the most important r （discount rate）。如果r太高，赚钱就跟不上贬值了。所以孔子说了危邦不入。

所有跟帖： 

• 请再定义一下r? 没看懂.物价涨,租金不也应该涨吗? -黎明新生- ♀ (23 bytes) () 03/22/2012 postreply 21:30:44

• r 一般定义为 美国国债利率+行业浮动值。 -sweetptt- ♂ (335 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:08:17

• 谢谢,清楚了... -黎明新生- ♀ (109 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:25:39

• 唉，书生，书生 -SunshineInCA- ♀ (628 bytes) () 03/22/2012 postreply 22:52:13

• 哈哈,三年前要这么算,到现在我一个投资房都没有.. -黎明新生- ♀ (50 bytes) () 03/22/2012 postreply 23:05:38

• 书生最大的特点就是较真，甜薯数学底子深 -SunshineInCA- ♀ (158 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:04:37

• I guess that's the difference between a small Mom-and-Pop shop a -Jeepster- ♀ (335 bytes) () 03/23/2012 postreply 06:02:05

• 谢谢进一步分析, 搞清楚r了。　 -小心翼翼的小地主- ♀ (82 bytes) () 03/23/2012 postreply 07:46:39

• 太复杂了 -VanSmallLandlord- ♂ (263 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:14:25

• 哈哈，我都写了2.0了，你来个1.0的基本知识。 -大家帮我买房- ♂ (298 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:30:08

• 不如show show 你的房子 -Nuno- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:38:07

• 我的房子都是按照我自己定义正现金流来买的，非正不买。 -大家帮我买房- ♂ (41 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:04:00

• 你最好先定义一下什么是cash flow -万枫- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 08:49:45

• 这个几乎没有人有争议，现金流就是针对此资产，房产的资金一年内的出，入。包括投资现金流，操作现金流，贷款现金流。。。，囊括所有的资 -大家帮我买房- ♂ (127 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:02:35

• see you tomorrow afternoon at 4 -Jeepster- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:46:59

• where? I have to go to Camden tomorrow. -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 09:53:39

• really? not again. -Jeepster- ♀ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 10:02:07

• do we really have an appointment 2morrow? -大家帮我买房- ♂ (0 bytes) () 03/23/2012 postreply 10:05:43

• we will see, thanks for your post. -Jeepster- ♀ (237 bytes) () 03/23/2012 postreply 20:18:31