中国人喜欢买房，认为房产保值。这个其实还是有一定道理的。房地产具有周期性。但从长远看房产还是升值的。即使2008年以前买了房，房价大跌，在水下好多年，如果能坚持到现在，房子也升值了好多。Covid-19这三年房价又迎来了一波增长，许多人的房产都有了不少的equity，因此想将这些钱拿出来搞装修，付孩子学费，或是用做其他大的花费。那么怎样将钱从房子里拿出来呢？
这个操作英文里专门有一个术语叫”borrow against your home’s available equity”。什么是equity？就是你现在房子评估的价值减去你欠的贷款。如下表所示：
第一年的Equity实际主要是你的首付（你投入房子的钱没有消失）。假设到第五年房产升值到40万，贷款因为还本金也在减少到16万，那么你房子的equity就有24万了。你如果需要钱应急或有大的花费就可以将这部分钱给借出来。
但是且慢，银行不会做增加其风险的买卖的。它们最多让你借到房产价值的80%或更低。像上面的例子银行如果只让你借到75%，那你最多可以借$400,000 x 75% = $300,000。记住银行不会做亏本买卖的。这30万首先要拿来还贷款16万，所以你能借的现金只有14万了。
那这14万怎么借出来呢？有下面三种方法：
- Cash-out Refinance: Refinance顾名思义就是重新贷款。比如你想从14万里借出6万来。原来贷款还剩16万，那么你就可以重新做一个新的16 + 6 = 22万的贷款。这6万可以以现金的形式给你。新贷款可以选更低的利率，也可以30年变15年的贷款。这在利率低的时候是一种好的cash-out的方式。但在现在高利率的环境下这么做是比较亏的。因为你原来16万的贷款前几年有可能是很低的利率，但为了这6万现金重贷要变成高利率，实际是不太划算的。那么有其他更好的方法吗? 这就涉及到下面的两种方法。
- Home Equity Loan: 这个就是在原来16万贷款的基础上申请另外一个6万的贷款。原来16万贷款继续享受低利率，新贷款可以做新的利率和贷款年限。
- Home Equity Line of Credit (HELOC): 这个跟Home Equity Loan类似，也是在16万基础上申请一个6万的贷款。但顾名思义这个是line of credit，跟信用卡一样给你这个额度。你只有动用额度花钱才需要还款，不花就不需要。分为两个阶段：第一阶段叫“draw period”,就是花钱记账（一般10年）。至于还款可以只付利息。利率是浮动的。因此高利率环境下还的利息要多些。第二阶段叫”repayment”,就是还钱（一般10-20年）。利率固定，要在规定时间内将欠的钱还掉。
这三种是通常用的从房子里取钱的方法。上面的图里进行了对比。不过要注意的是无论用哪种方法都是以你的房子做抵押的。如果还不上贷款default的话就有失去房子的风险，到时房产保值就没有意义啦。所以做之前先跟专业人士沟通一下，看看适合哪种方式的贷款，用好自己的equity。
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