地主可能遇到的问题 十三,驱赶房客

来源: 2019-04-04 20:21:07 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10727 bytes)

删掉的两篇重新编辑,压缩,删减,合成一篇。我只说过做房地产是大概率赚钱事件,没有说过绝对赚钱,况且初期阶段赚钱并不容易,有许多实际问题,所以才把实际问题一一拿出来讨论。

驱赶房客一般有两种情况下会发生,不交房租和违反租约规定。不交房租先要给-3day notice to pay rent or move out. 有违规行为则给-3day notice to perform conditions and/or covenants or quit. 关于notice of termination of tenacy and three day notice to cure breach or quit限于篇幅,免去。

地主们最头疼的问题,不是房子租不出去,因为可以降价;不是通马桶和修理,可以找人来做。最头疼的问题是房客不交租赖着不走,你面临着驱赶房客的问题。 路是自己走出来的,首先,遇人不淑,自己肯定有责任,再选房客要吸取教训。其次,姑息养奸,养虎为患,自己还是有责任。再其次,优柔寡断,无为颟顸,任由房客一而再再而三拖延下去,更是自己的责任。

一旦房租没有收上来,要尽快和房客联络。人要脸树要皮,有些房客的确有原因,所以不要断然采取行动,给个机会,尤其是老房客。但有的人没脸没皮,巧言如簧,颜之厚矣,沟通未果就要立刻采取行动,谎话不能一而再再而三的听信。所以,3day notice to pay rent or quit要尽快发出去。看你的租约是怎么写的,你的租约是due on the first,在second day就可以给出去。我的租约给房客几天缓冲,due on the third,四号可以发出,我是到五号左右没收到才催问一下,有些人会忘记寄租,如果发现苗头不对,才把notice给出去。房客有可能说过几天,或者一两星期就有钱,可以相信,但notice要考虑给,因为一两星期后房客可能又这么拖延一下,再发notice就损失了很多天时间。

notice可直接送到房客手里,有的房客故意躲躲闪闪,没关系,把notice贴门上,照相存证,另外还要再邮寄一份。注意是贴门上,而不是塞门缝里,有的房客爱面子,不喜欢让邻居看到,那没办法,一定要贴门上,在加州是王八的屁股,龟腚。要让房客很愉快地看到,就像是独眼龙相女婿,一目了然。

三日通知具有威慑作用,绝大多数房客在收到通知后不久会交租。反向思维以下,哪天你看到有人要起诉你,你怎么想?这一步不需要律师,自己完全可以做,表格要填写正确,表格里的数字只能是实际所欠房租,不能有late fee和罚款等。地址不可以是p o box,要真实地址。我以前说过,签约不喜欢把自己地址公开,房租寄p o box地址。当需要给notice,我用自己的穆仁智地址,你也可以用上班公司地址。如果自己没把握就让律师做,费用从35到100,律师的公文更有威慑力。这一步自己做没什么难的,就是去送一封信,顺便面对面了解一下真实情况。

极少房客属于死猪不怕开水烫,揣着明白装糊涂,对你的三日通知挨操打呼噜装不知道,下一步就是正式eviction。初级阶段的微弱地主们您要是没有金刚钻,最好别单打独斗,找专业赶人律师,一定要专业的,专门赶人和追钱的,别的不做,我用过的最快一次赶走二十一天。费用一般不超过一千,uncontested。需要出庭的话会另加三百多,contested。自己赤膊上阵赶人有可能犯错,微小错误就要从头来过。而这种专门赶人律师动作快,且稳准狠,吃这碗饭的,知道该干什么,当天早上把房客的资料给律师,晚上房客已收到被起诉通知。

你需要给律师的文件有,

rental agreement

notice of change of terms of tenancy

three day notice

proof of service

走到这一步,开弓没有回头箭,要硬着头皮走下去。房客提出交租,可以,一次性全部都交齐,或大部分,而且这个时候可以加上罚款,律师费等各项费用。如果你不喜欢房客,就狠下心赶走,以后再发生拖延交租的几率很大,房客也已经失去了交租继续住下去的主动权。最好不要接受小部分钱,一接受部分房租,赶人程序要重新开始,房客有可能是在玩拖延战术,寻找对付你的办法。

在加州,当驱赶程序开始后,房客只有五天时间respond,但是如果是evict all,则有十天,一般律师会建议你evict all,以免到最后节外生枝。这十天非常关键,是褃节儿,一定要想办法拖延过去。在这期间房客回复了,接下来要在法庭交锋。所以,当房客试图和你沟通,讨价还价时,一定要稳住房客,话不要说的肯定,也不能多说,律师接了案子也不让你随便说话,裹乱,言多语失。当律师介入后,你要尽量避免让房客来纠缠,不想纠缠就让房客去找你的律师。律师可不是什么善茬,几句话就把房客噎回去。

经常赖租的房客,3days notice 可能都麻木了,当你忍无可忍,下决心正式evction,也就是到了第二步,filing and serving。房客知道你动真格的,最终可能演变成法庭上交锋。对房客来说,首先要在五天之内去法院回复,如果是evict all则有十天。加州,或许是橙县对地主有利的地方是给的时间短,因为五天十天的时间稍纵即逝。在这个期间房客没有回复,那房客死定了,用不了多久,等着锁门好了,这是the uncontested case。

那么,地主担心的事情是房客在第二步respond,接下来就有可能出庭,就是the contested case.出庭没什么可怕的。但房客玩的是拖延战术,光脚的不怕穿鞋的,房客多住几天,最后拍屁股走人。所以,地主在第二步期间,也要玩拖延战术。一旦房客得知被正式驱赶,如果来和地主沟通,要尽量稳住他,对于房客提什么要求和讨价还价,不要说死,可以闪烁其词玩俚格楞,把这五天十天一拖过去,下面就好办了。

这十天熬过去后,律师一天也不会耽误,马上file default,到这时房客就是条死鱼,歇菜,等法警来锁门好了。整个这个过程是uncontested,费用不超过一千。当房客respond,就是contested case,毕竟法庭不是为某一方开的,房客也有权申诉,律师费用加350。简单的说,驱赶房客分五步。

一,the notice

二,filing unlawful detainer

三,serving

四,obtaining the judgment

五,the lockout

如果是uncontested case,省略第四步。接下来还有debt collection,这是后话,先赶走人再说。

一般来说,不交房租,最后会被赶走,房客不会赢,但输家是地主,因为钱财损失惨重,甚至有可能几万块。有的职业老赖会把法律用到极致,不但出庭和地主打擂台,还会要求陪审团,和地主打持久战,遇到这种人地主就惨了,陪审团的费用,地主要付。

地主最不愿意遇到的事情就是驱赶房客,我也不愿意。从入这行起,开始是管理房子,有十几次出庭,后来自己有房子也有多次。这种事情经历多就麻木了,没什么大不了的,虽然会很纠结,就像是大便干燥,使把劲,拉出去就彻底舒服了。但做地主的主要任务是收房租,即使房客已经走到出庭这一步,如果房客服软拉了胯,愿意和解,补齐房租和其他惩罚性费用,我还是会网开一面,两斗皆仇,两和皆友。和解不是我忤窝子怕谁,房客是我的衣食父母,我经常会让他们一道。但黄世人和杨白劳的关系要搞清楚,不能本末倒置,你要犯葛,玩蝎了虎子,骑我脖子上拉屎,死气白列斗地主赖房租,我也不会认怂,没功夫跟你斗牙签子,不把你弄出屎来算你丫的P眼紧!

前车之鉴,后世之师,从失败中总结经验教训,已经有近十年没有驱赶过房客。一开始挑选房客起就慎之又慎,已经有被驱赶经历的,坚决不要,不要听信花言巧语,以信用和清白历史记录为依据。

(考虑再三,还是加上括号里的几句。TF工作做久了,见过行行色色人物,林子大了什么鸟都有,鸟大了也飞过不同的林子。房子不好租的时候,被eviction过的烂人我也租,条件严苛许多,押金收到极限,房租也找点理由提高。当然,原则还是有的,被赶过两次的老惯犯,说破大天也不租,哪凉快哪歇会。对于微弱地主来说还是不要效法,我不想支使瞎子去跳河。早期写过的很多篇都让我删掉了,其中原因之一就是话说的太狠,不留余地。比如我说过,"老子就是要把鸡蛋放在一个篮子里!"呵呵呵,天下所有的理财专家都不是这么说的,听理财专家的才能发大财是吧?有些所谓的理财专家读了几本破书就膈肢窝夹鸡毛,硬充外国鸟,穷光蛋一个,能口若悬河讲解致富之路,自己屁股上流脓,却偏要给别人治疗痔疮。说实话,我还真没见过谁是听了理财专家的指点发了大财的,充其量是耳挖勺炸芝麻,小咕嘟油!)

又扯远了,只要信用好,有正当职业,长的五大三粗,或獐头鼠目,身上有刺青,奇装异服,标新立异的无需多虑。头脑简单,四肢发达的人容易对付。难对付的是租房几十年,老奸具滑,西装革履,笑容可掬,彬彬有礼,一上来就跟你套瓷,瞎话说的天花乱坠。但居无定所,三天打鱼两天晒网,账户上没有仨瓜俩枣,吊起锅来当钟打,穷的叮当乱响,还信用烂透,沾上这种人噩梦将会不断,俗话说蔫鸡8操死人!




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赞老朽大作!老朽你真好 -bbppb- 给 bbppb 发送悄悄话 bbppb 的博客首页 bbppb 的个人群组 (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:40:04

谢谢老大读帖。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:55:07

我不行,我是小不点。谢谢朽哥! -bbppb- 给 bbppb 发送悄悄话 bbppb 的博客首页 bbppb 的个人群组 (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 21:00:42

常在河边走哪能不湿脚。 -小小美羊羊- 给 小小美羊羊 发送悄悄话 小小美羊羊 的个人群组 (41 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:49:14

北加州闹得不像话,南加州只有个别几市有租控,我不喜欢有租控,即使是Santa Monica 这样的好城市。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 20:54:36

太好了! -SANSHAN- 给 SANSHAN 发送悄悄话 SANSHAN 的个人群组 (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 21:09:45

非常实用!赞!谢谢朽爷大作! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 21:48:44

什么时候请大佬也讲讲怎么追债的问题,是先付钱请人,还是追回来才付钱。 -tony100- 给 tony100 发送悄悄话 tony100 的个人群组 (0 bytes) () 04/04/2019 postreply 23:10:54

先简单说几句, -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (317 bytes) () 04/05/2019 postreply 02:43:27

赞! -沙沦的玫瑰花- 给 沙沦的玫瑰花 发送悄悄话 沙沦的玫瑰花 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 05:02:41

收藏了!谢朽哥! -众里寻它- 给 众里寻它 发送悄悄话 众里寻它 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 05:10:32

赞老哥大作!! -big-guy- 给 big-guy 发送悄悄话 big-guy 的博客首页 big-guy 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 05:13:26

耳挖勺炸芝麻,小咕嘟油!哈哈,最喜欢老朽的干货文章,幽默风趣,看久了,有些歇后语越看越生动 -夏天穿棉袄2015- 给 夏天穿棉袄2015 发送悄悄话 夏天穿棉袄2015 的博客首页 夏天穿棉袄2015 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 05:54:55

赞分享!我问个不搭边的问题,写博客的目的?是相当于日记吧?我现在就想把修理的点点滴滴我现在有个手写本 -lawattaction- 给 lawattaction 发送悄悄话 lawattaction 的个人群组 (98 bytes) () 04/05/2019 postreply 06:16:27

来商讨问题的人不少,每个人详细回复太麻烦,干脆综合一下写出来。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 07:50:22

所以你的目的是分享,好人,难怪受到大家的尊重!对于你自己,好处是什么? -lawattaction- 给 lawattaction 发送悄悄话 lawattaction 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 08:20:31

结识了许多网友,生活中不知道哪里就需要人帮助,比如就现在,法国的网友帮我找古堡酒店。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 10:00:50

看了《钱难挣屎难吃》,原来是笔头好的人才写博客。开天辟地头一次在博客留言了。我决定也开博客,目的是 -lawattaction- 给 lawattaction 发送悄悄话 lawattaction 的个人群组 (134 bytes) () 04/05/2019 postreply 08:45:13

看到你的留言,谢谢。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 09:56:46

谢谢!收藏了! -徒劳- 给 徒劳 发送悄悄话 徒劳 的博客首页 徒劳 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 06:27:52

想澄清一下,3 day notice上能不能要late fee是各州不同的,我们州是可以加上去的。 -香草儿- 给 香草儿 发送悄悄话 香草儿 的博客首页 香草儿 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 06:49:11

谢谢补充,各州法律是有不同 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 10:29:33

哈哈哈哈:就像是大便干燥,使把劲,拉出去就彻底舒服了 -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 07:16:02

嘿嘿, 必须收藏. -弱-智- 给 弱-智 发送悄悄话 弱-智 的博客首页 弱-智 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 07:29:56

收藏也用吗?我收藏的东西从来不看。 -lawattaction- 给 lawattaction 发送悄悄话 lawattaction 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 08:46:26

谢谢各位读帖,正计划行程,要去爱尔兰,冰岛,两星期,然后巴黎一星期。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 07:38:02

请教这些邮轮的花销旅行的开支都能算到地主公司的expense? -小小美羊羊- 给 小小美羊羊 发送悄悄话 小小美羊羊 的个人群组 (50 bytes) () 04/05/2019 postreply 07:43:13

邮轮肯定不可以,国外旅游也算了。美国国内飞德州佛州,还真会去看看房,就算开销。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 07:47:06

及时啊.只能算一半还是全算?要是用points买的飞机票和住的hotels能不能算?能算的话不知怎么算?谢朽哥! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 07:54:31

只能算一半,税务上的事情不太懂,请教柠檬。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 09:36:25

赞赞,大赞朽哥好帖! -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 07:52:06

赞朽哥, 问个问题, 进来看。 -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (362 bytes) () 04/05/2019 postreply 08:09:18

第一个是涨租通知,第二个是证明你发给了房客3day notice 。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 09:34:05

为啥要发涨租通知呢?不是lease还没完不能涨租么? -地主不好当- 给 地主不好当 发送悄悄话 地主不好当 的个人群组 (0 bytes) () 04/06/2019 postreply 05:24:05

Lease结束后呢?你永远不涨租吗? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/06/2019 postreply 10:22:08

谢谢大作,只是自己运气好点 -Texas_njr- 给 Texas_njr 发送悄悄话 Texas_njr 的个人群组 (411 bytes) () 04/05/2019 postreply 10:44:57

不管怎样,也算是知道eviction 是怎么回事,没什么大不了的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 10:48:24

写的太好了,好像针对我家的问题写的,收藏好,成为我们新地主的行动指南! -紫嫣淡染- 给 紫嫣淡染 发送悄悄话 紫嫣淡染 的博客首页 紫嫣淡染 的个人群组 (0 bytes) () 04/05/2019 postreply 15:34:56

多谢 -jennifer1963- 给 jennifer1963 发送悄悄话 jennifer1963 的博客首页 jennifer1963 的个人群组 (197 bytes) () 04/05/2019 postreply 16:04:14

请教啥是“TF工作”? -稻穗儿- 给 稻穗儿 发送悄悄话 稻穗儿 的博客首页 稻穗儿 的个人群组 (0 bytes) () 04/06/2019 postreply 00:48:25

你在吃饭的时候不能想的事情。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/06/2019 postreply 00:57:49

谢谢解答了我的疑问。股版也经常提这个词,我还以为啥基金呢。 -nydct- 给 nydct 发送悄悄话 nydct 的个人群组 (0 bytes) () 04/06/2019 postreply 06:57:23

老朽大作不时的读一下,有助于身心健康 -本来就是个俗人- 给 本来就是个俗人 发送悄悄话 本来就是个俗人 的个人群组 (0 bytes) () 04/06/2019 postreply 06:59:31

精辟! -无问东西1969- 给 无问东西1969 发送悄悄话 无问东西1969 的博客首页 无问东西1969 的个人群组 (0 bytes) () 04/10/2019 postreply 21:07:00

请问如果房客被赶走了 是否应该继续花钱去追讨欠的房租和其他费用? 成功率高吗? -我要吃- 给 我要吃 发送悄悄话 我要吃 的个人群组 (0 bytes) () 04/11/2019 postreply 17:29:34

先告诉你不幸的事实,追回来钱的几率很小。但要找专门追债律师,追不到不收钱,追到对半分。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/12/2019 postreply 00:16:18

能推荐我你用的赶房客律师吗?谢谢! -六月8- 给 六月8 发送悄悄话 六月8 的个人群组 (195 bytes) () 04/18/2019 postreply 07:06:59

你去我的博客里这篇的跟帖里有律师电话。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 04/18/2019 postreply 21:47:38

十年没出现过大问题,不容易。赢啦。 -老田321- 给 老田321 发送悄悄话 老田321 的博客首页 老田321 的个人群组 (0 bytes) () 04/25/2019 postreply 18:04:52

跟房客的官司请教楼主 -simpleme2019- 给 simpleme2019 发送悄悄话 simpleme2019 的个人群组 (928 bytes) () 05/18/2019 postreply 19:12:08

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