中国的商住两用公寓价格低,是投资金矿还是投资陷阱?

来源: 2018-08-01 19:58:48 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (4444 bytes)

经常有网友咨询中国商住两用公寓的问题,说商住两用公寓不限购,不需要房票,价格低,租金高。开发商的广告词也诱人:不限购,精装修的地铁口loft,小户型低总价,一平米顶两平,年轻人投资的不二选择。不要再租房了,精装公寓仅需110万,给你一个城里的家。

真的如开发商所言,商住两用公寓有那么多优点,是投资的金矿吗?下面我们来具体分析一下:

壹:成本低,售价低

通常来说,商住两用公寓价格只有相同地段住宅的6-8折。价格低是有原因的。

商住两用公寓原本就是商业地产,是开发商打擦边球,把应该建成办公的写字楼盖成了住人的公寓,因为写字楼供给量大不好卖出,所以改成了住人的公寓,政府为了卖地收入,也睁一只眼闭一只眼。商业地产的地价低,成本低,卖低价是正常的。

 

贰:金融杠杆低

商住两用公寓的金融杠杆低,买入的时候,只能首付五成,贷款五成,贷款利率1.1倍,贷款年限最多10年。不能使用公积金,不能有效放大杠杆充分利用资金。

中国的经济在快速发展,财富在快速增加,在房价上涨的大周期内,房产投资的核心是放贷,贷款多了可以有效的放大收益。一个资金成本高,贷款额度小,不能放大杠杆的资产不是好的投资标的。

 

叁:交易税费高

商住两用公寓最大的缺点是交易税费高,你卖出的时候,商住两用房需要交纳成交价3%的契税,现价减去原值的差额部分20%个人所得税,5.6%的差额营业税,30-60%差额土地增值税。

你的大部分收益交了税费,自己赚的自然少,虽然在有些城市可以通过阴阳合同避税,但通过阴阳合同把价格做低,成交价低了,你的贷款额度就会很小了,杠杆消失了。

 

肆:居住感觉差

商住两用公寓通常是住的人不买,买的人不住,大多数商住两用公寓都是买来投资的,买入后出租,租客很多,甚至有很多人在里面办公,人员嘈杂,居住感觉差。因为投资的多,你卖出的时候竞争对手也多。

按照规定,商住两用公寓是不通煤气的,水电费是商业价格,比民用的价格高,物业费也高。虽然有个别公寓在开发商的运作下可以享受民用水电,但是并没有白纸黑字的书面承诺,随时有可能改回去的。

伍:升值速度慢

商住两用公寓是个小众市场,成交数量少,供给量比较大,大多数情况下是供大于求,2016年初上海的商住两用公寓的存销比是38左右,而住宅低于8,住宅的供应更紧张,价格上涨的动力更大。

商住两用公寓按照规定不能落户,没有学区,没有住宅的附带价值。虽然有些城市个别公寓开发商承诺可以有学区,但只是私下运作,并不会给你一个书面的保障。而且只是一手房东享受这个待遇,再买入的二手房东是没有学区的。

陆:无奈的购买

商住两用公寓升值慢,是严格限购的一线城市没有房票后的无奈选择,所以投资房产,限购不严格,住房供给量比较大的二线以及以下城市不要买入商住两用公寓。

不限购不限贷,没有买入套数的限制,适合那种资金量大没有房票的人进行投资。商住两用公寓的收益很大一部分来自租金,所以买入的时候,买小面积、低总价、好位置地铁口的容易出租的,这样的公寓无论是出租,还是出售都更容易。

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