中国的商住两用公寓价格低，是投资金矿还是投资陷阱？

经常有网友咨询中国商住两用公寓的问题，说商住两用公寓不限购，不需要房票，价格低，租金高。开发商的广告词也诱人：不限购，精装修的地铁口loft，小户型低总价，一平米顶两平，年轻人投资的不二选择。不要再租房了，精装公寓仅需110万，给你一个城里的家。

真的如开发商所言，商住两用公寓有那么多优点，是投资的金矿吗？下面我们来具体分析一下：

壹：成本低，售价低

通常来说，商住两用公寓价格只有相同地段住宅的6-8折。价格低是有原因的。

商住两用公寓原本就是商业地产，是开发商打擦边球，把应该建成办公的写字楼盖成了住人的公寓，因为写字楼供给量大不好卖出，所以改成了住人的公寓，政府为了卖地收入，也睁一只眼闭一只眼。商业地产的地价低，成本低，卖低价是正常的。

 

贰：金融杠杆低

商住两用公寓的金融杠杆低，买入的时候，只能首付五成，贷款五成，贷款利率1.1倍，贷款年限最多10年。不能使用公积金，不能有效放大杠杆充分利用资金。

中国的经济在快速发展，财富在快速增加，在房价上涨的大周期内，房产投资的核心是放贷，贷款多了可以有效的放大收益。一个资金成本高，贷款额度小，不能放大杠杆的资产不是好的投资标的。

 

叁：交易税费高

商住两用公寓最大的缺点是交易税费高，你卖出的时候，商住两用房需要交纳成交价3%的契税,现价减去原值的差额部分20%个人所得税，5.6%的差额营业税，30-60%差额土地增值税。

你的大部分收益交了税费，自己赚的自然少，虽然在有些城市可以通过阴阳合同避税，但通过阴阳合同把价格做低，成交价低了，你的贷款额度就会很小了，杠杆消失了。

 

肆：居住感觉差

商住两用公寓通常是住的人不买，买的人不住，大多数商住两用公寓都是买来投资的，买入后出租，租客很多，甚至有很多人在里面办公，人员嘈杂，居住感觉差。因为投资的多，你卖出的时候竞争对手也多。

按照规定，商住两用公寓是不通煤气的，水电费是商业价格，比民用的价格高，物业费也高。虽然有个别公寓在开发商的运作下可以享受民用水电，但是并没有白纸黑字的书面承诺，随时有可能改回去的。

伍：升值速度慢

商住两用公寓是个小众市场，成交数量少，供给量比较大，大多数情况下是供大于求，2016年初上海的商住两用公寓的存销比是38左右，而住宅低于8，住宅的供应更紧张，价格上涨的动力更大。

商住两用公寓按照规定不能落户，没有学区，没有住宅的附带价值。虽然有些城市个别公寓开发商承诺可以有学区，但只是私下运作，并不会给你一个书面的保障。而且只是一手房东享受这个待遇，再买入的二手房东是没有学区的。

陆：无奈的购买

商住两用公寓升值慢，是严格限购的一线城市没有房票后的无奈选择，所以投资房产，限购不严格，住房供给量比较大的二线以及以下城市不要买入商住两用公寓。

不限购不限贷，没有买入套数的限制，适合那种资金量大没有房票的人进行投资。商住两用公寓的收益很大一部分来自租金，所以买入的时候，买小面积、低总价、好位置地铁口的容易出租的，这样的公寓无论是出租，还是出售都更容易。

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