我来告诉你:什么样的投资房,绝对不能买

来源: 2018-04-27 21:25:41 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (10605 bytes)
本文内容已被 [ 自由梦想 ] 在 2018-04-28 12:21:01 编辑过。如有问题,请报告版主或论坛管理删除.

问题

在我以前的文章 在美国翻修房子投资(fix-flip),从哪儿开始中 ,我告诉了同胞们,如何定位目标区域,开始房产投资。该文的阅读量上万了,问我的问题的人也不少。

 “我今天看了三个房子,可我不知道要怎么看房子,我关注房子的什么部分呀?”

 “看了几个房子。究竟什么样的房子可以买,什么样的房子不能买呀?”

 “如果我要买,我出多少钱买呀?下单的价钱怎么定呀?”

还有非常具体的问题:

 “今天我去看了一个房子,要价才7万,经纪人说了,修好了能卖19万呢。修的话差不多6万吧。这个房子可以买吗?”

虽然你我都在美国,可我不在你的城市呀。

得,还是写篇文章,希望对正在买房的你有用。

让我用四年来掉进的坑,流过的血,告诉你答案。

希望你能好好阅读。不要再掉进我们的坑,让你的自由梦想之旅,更顺利。

要回答以上的问题,我们首先要理解这些问题的本质。

你问我究竟买哪个房子,不买哪个房子,如何出价,你究竟在纠结什么?

是价钱,是房子本身吗?

都不是。

你真正关心的是未来的收益。是你买了这个房子之后,未来能否挣钱。能挣多少钱。

至于如何挣钱,是通过出租挣钱? 还是翻新后零售 (fix-flip)挣钱? 你最清楚。不同的商业模式,对房子会有不同的要求。

比如说,同样是7万美元 flood zone 的房子,也许做出租能挣钱,而做fix-flip, 根本就挣不到钱。所以,不同的情况,不同分析。

鉴于我是做fix-flip的,我用我的经验告诉你,什么样的投资房,可以买,什么样的投资房,你就不要碰了。

 

70% 法则:解决你出价的问题

既然你问的问题的本质,是未来能否挣钱。那就明摆着,无论什么样的房子,价钱低到一定的程度,都可以买,都可以挣钱。

那价钱要多低呢?给你一个公式,70%法则。

也就是说,你买一个房子,如果你用现金买,能出的最高的价钱,用以下公式计算:

    你能给出的最高报价= 房子翻新后的最后卖价*70% - 装修价 

怎样估算翻新后的最后卖价?

让你的房产经纪人,到 MLS数据库中,根据你的目标房,找出同一区域内,6个月内卖掉的同类型房子,房子面积差异不超过 15%的, excellent condition的。拉一个单子出来,至少找到3个这样的房子,给出一个平均价。你就按这个平均价算吧。

什么?连三个房子都找不出来?那你就得考虑考虑,这个地方是否值得投资了。

如果你们那儿的市场一般般,用65%法则计算最后的最高报价。

如果成交价高于这个数字,直接略过,甭管这个房子是3卧,还是4卧,主卧的厕所如何高大上。外表如何地光鲜。跟你都没有任何关系。我们是投资者。这个没得商量。价钱是必要的考虑因素。

一句话:买房子,cash offer, 买价必须小于等于最后的零售卖价,乘以 0.7 (或者0.65),减去翻新费用。

一套房子,你的最低目标,得挣到最后卖价的20%。 如果是卖价15万的房子,最后挣3万; 卖价20万的,净挣4万。

其他考虑事项:

除了价钱,对我们来说,还有其他考虑事项:

1. 房子类型: 至少是三房两卫的单家庭住房(别墅, single family house)。必须是第一次买房者要买的房子,也就是85%的美国人买得起的房子。对我们来说,所卖出的价格在100K-150K。随着经验的增长,这个数字会有所波动。

  以上是适合我们的房子类型,对你们未必适用。问你们的经纪人,第一次买房者都买什么样的房子。

2. Flood zone:房子必须是好的flood zone, flood zone C 或者X。如果是flat slab,  AO, AE 还凑合吧。A1以上就统统不考虑了。如果房子是抬高的,符合标准,水险很低,可以考虑。水险超过2000美元一年的就免谈了。

3. 房子大小必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。大房子是现在的趋势。

4. 主卧室要大,必须在12*12 sq foot 以上,能放一张king size的床。


坚决不能买的房子

位置:

1. 不安全的区域的房子(war zone)。在这种地方,空调,厨房的appliance装上去, 也有可能被偷走。被偷走了,又得重新装一遍,在卖房之前,还得去看着。真的很痛苦。

2. 面临主街的房子。美国人讲究安静和安全。车水马龙,面临繁忙街道的房子,不容易卖掉。也许你低价买这样的房子,来做出租, 那是可以的。但我们是做fix-flip, 快进快出的。买家也是人,谁也不愿意自己的宝贝孩子,或者宠物,有被车子碾压的风险。

3. 水淹区的房子。 比如,周围的房子,都不是在flood zone, 唯独你这个房子,是在水淹区,这样的房子不能买。

4. 邻居很糟糕的房子。比如说,紧挨着加油站的房子,高压电站旁边的房子,铁路边的房子。或者说,你的邻居,均是被抛弃的小黑屋,杂草丛生。

房子本身:

1.  结构不合理的房子。比如说,前面提到的要价7万,能卖19万的房子。从交谈中我知道,这个房子的结构太糟糕了。卖主自己把车库改成了卧室。楼上加了两个卧室,居然连个厕所都没有。

再比如,我曾经买过的一个房子。前任房主把周围的停车库,圈起来,做成了客厅。其中,有一个卧室的窗子,直接对着车库改成的客厅。白天卧室里黑咕隆咚的。

还有就是主卧太小的房子。主卧室的房子至少在12*12 Sq foot. 最好是在13*14 以上. 别的卧室也必须在10*10以上的大小。

2. 太矮的房子,比如说高度少于八英尺的。尤其是主卧室和客厅的高度,绝对不能太矮了。

3. 没有车库的房子。如果你的邻居都有车库,唯独你的房子没有车库,那你的房子就不会太好卖。如果大家都没有车库,则可以考虑。

4. 太小的房子,比如说小于1200英尺的房子。这样的房子,你不要买 。

5. 太贵的房子 。不要买小区中高于70%以上的价位的房子。你买的是85%的人都能买的起的房子,所以你的价位应该是低价位的房子,而不是高价位的房子,这一点一定要记住。

买对房子很重要

以上,我详细列出了什么样的房子可以买,什么样的房子不能买。有一些是常识, 一些是我用血泪总结出来的。

做fix-flip最最重要的是买对房子。 

以终为始,买房子的时候你要考虑的是,我买了这个房子,装修翻新后,能否卖掉,能否快速卖掉,然后回家数票子。

如果你的房子买错了,神仙也帮不了你。后面再怎么做,也不会成功的。做翻新房子能否挣钱,在你买房子的时候就决定了。

所以,在买房子的时候,绝对要挑剔。不合适的房子绝对不能买。

总结:

1. 问某一个房子是否值得买,本质是:买这个房子能否挣钱。

2. 选择房子的时候,房价是必要考虑条件。其他是次要条件。用70%法则,确定你能出的最高买价(你的offer)。

3. 在价钱合适的前提下,也得考虑房子所在的位置,房子的大小, 结构。

4. 买对的房子很重要。做翻新房子能否挣钱,在你买房子的时候就决定了。

 

 


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所有跟帖: 

谢谢分享 -走走看看呗- 给 走走看看呗 发送悄悄话 走走看看呗 的个人群组 (0 bytes) () 04/27/2018 postreply 21:40:38

也谢谢你的鼓励和点评。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:39:59

做flip 有钱赚是一个很小的窗口。很多人会砸手里或者没钱赚。 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 04/27/2018 postreply 21:40:48

中间是有些坑,所以需要学习。赤膊上阵是很危险的 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:48:49

绝对经典,谢谢分享。只是现在这个市场 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (47 bytes) () 04/27/2018 postreply 21:48:21

各个地方不一样,我还是能看到很多机会 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:49:33

你说的这种房子,房间多、主卧大、有车库、安静、社区好、无水灾、房顶高,都留着自住了,为啥要卖? -匿名3333- 给 匿名3333 发送悄悄话 匿名3333 的个人群组 (0 bytes) () 04/27/2018 postreply 22:33:17

有各种各样的原因要卖。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:50:26

现在有资本的谁还搞这些蝇头小利啊。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 04/27/2018 postreply 23:15:44

像你这样,当然不需要。我们这儿十年了,房价也没见涨多少。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:52:38

我是新手,刚刚开始房产投资,比不上薯老爷您。资本雄厚。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 05:14:17

对这些蝇头小利不屑一顾。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 05:14:51

某一天。也希望能像老爷您那样,能财务自由。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 05:16:38

你这也就是针对低端市场的策略 -VIIIGUA- 给 VIIIGUA 发送悄悄话 VIIIGUA 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 01:05:20

不同的市场用不同的策略。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:53:00

好像数学不对。回报是卖价的20%用70% 规则来算不对数 -美丽人生-西雅图- 给 美丽人生-西雅图 发送悄悄话 美丽人生-西雅图 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 03:06:52

10%是各种花销,比如说agent 的钱,closing in fee. 20%就是自己的利润. -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:54:47

装修费在计算的公式里,已经包含了。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:55:31

我们现在每个房子基本上是挣3万。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:55:47

我认为只要价格低,什么房都可以买。条条框框太多,限制了自己。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (56 bytes) () 04/28/2018 postreply 04:59:48

你是从出租角度看,空置的时间不同,所以考虑角度不同。 -pigtiger1973- 给 pigtiger1973 发送悄悄话 pigtiger1973 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 06:57:05

到了一定的程度,你可以借钱投资啊。不需要用自己的钱买房子。然后利润分成。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 05:01:09

朋友或者银行出钱,你出力就可以了。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 05:02:54

这个绝对赞同。我现在投资众筹,选房子的时候就是用这些原则。 -pigtiger1973- 给 pigtiger1973 发送悄悄话 pigtiger1973 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 06:55:51

谢谢你的认可。看来我们是同路人。以后多交流。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:29:52

好文,感谢分享经验!。最高段位,低价买入高价卖出。:) -码头工- 给 码头工 发送悄悄话 码头工 的博客首页 码头工 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 07:24:31

谢谢你的鼓励。鼓励是稀缺资源。也是我花时间码字的动力。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:30:51

70法则很难呀,我们这里一个100万的房子怎么可能70万买到呢 -OnStrike- 给 OnStrike 发送悄悄话 OnStrike 的博客首页 OnStrike 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 11:40:10

各个地方的房产情况不一样。不同的地方,用不同的打法。问问你附近的投资者, -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (86 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:33:07

这篇文章我全都看得明白。做法上可以更灵活一些。用人心得可以多谈谈吗? -新手地主刚上路- 给 新手地主刚上路 发送悄悄话 新手地主刚上路 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:07:24

谢谢你的鼓励。你能看懂了,说明我讲明白了。什么时候有空的时候再写这方面的文章吧。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:34:32

谢谢分享,但是现在做翻修的人越来越越少了,怕挣不到钱。 -Jasmine5181- 给 Jasmine5181 发送悄悄话 Jasmine5181 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:18:48

你的business, 你决定。有准备的人, 总是会有机会的。即便没有机会,也会给自己创造机会。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:36:13

你说的这样当然赚钱,但是市场上基本是没有的。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:29:16

你认为有,你会去寻找。然后找见。你认为没有。那肯定是没有。一句话,你肯定是对的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (170 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:38:38

可能你那里还有机会。我这里傻瓜太多,状况不好的照样轰抬得很高没有FLIP的空间。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 12:49:18

direct mail吧,要不然买不到便宜的。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 13:51:46

你是对的 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/29/2018 postreply 09:04:54

买小区里价位低的房子。 -CastlePines- 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的个人群组 (0 bytes) () 04/28/2018 postreply 13:49:35

是的。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/29/2018 postreply 09:05:10

非常感谢,干活分享.怎么找靠谱的contractor呢? -windysnow- 给 windysnow 发送悄悄话 windysnow 的个人群组 (0 bytes) () 04/30/2018 postreply 12:04:49

找你们local 的investor association, networking, 找人推荐。 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 04/30/2018 postreply 14:05:03

康斗最好别碰。 -natss- 给 natss 发送悄悄话 natss 的个人群组 (0 bytes) () 05/02/2018 postreply 12:14:30

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