我来告诉你：什么样的投资房，绝对不能买

问题

在我以前的文章 在美国翻修房子投资（fix-flip），从哪儿开始中 ，我告诉了同胞们，如何定位目标区域，开始房产投资。该文的阅读量上万了，问我的问题的人也不少。

 “我今天看了三个房子，可我不知道要怎么看房子，我关注房子的什么部分呀？”

 “看了几个房子。究竟什么样的房子可以买，什么样的房子不能买呀？”

 “如果我要买，我出多少钱买呀？下单的价钱怎么定呀？”

还有非常具体的问题：

 “今天我去看了一个房子，要价才7万，经纪人说了，修好了能卖19万呢。修的话差不多6万吧。这个房子可以买吗？”

虽然你我都在美国，可我不在你的城市呀。

得，还是写篇文章，希望对正在买房的你有用。

让我用四年来掉进的坑，流过的血，告诉你答案。

希望你能好好阅读。不要再掉进我们的坑，让你的自由梦想之旅，更顺利。

要回答以上的问题，我们首先要理解这些问题的本质。

你问我究竟买哪个房子，不买哪个房子，如何出价，你究竟在纠结什么？

是价钱，是房子本身吗？

都不是。

你真正关心的是未来的收益。是你买了这个房子之后，未来能否挣钱。能挣多少钱。

至于如何挣钱，是通过出租挣钱? 还是翻新后零售 （fix-flip）挣钱? 你最清楚。不同的商业模式，对房子会有不同的要求。

比如说，同样是7万美元 flood zone 的房子，也许做出租能挣钱，而做fix-flip， 根本就挣不到钱。所以，不同的情况，不同分析。

鉴于我是做fix-flip的，我用我的经验告诉你，什么样的投资房，可以买，什么样的投资房，你就不要碰了。

 

70% 法则：解决你出价的问题

既然你问的问题的本质，是未来能否挣钱。那就明摆着，无论什么样的房子，价钱低到一定的程度，都可以买，都可以挣钱。

那价钱要多低呢？给你一个公式，70%法则。

也就是说，你买一个房子，如果你用现金买，能出的最高的价钱，用以下公式计算：

    你能给出的最高报价= 房子翻新后的最后卖价*70% - 装修价 

怎样估算翻新后的最后卖价？

让你的房产经纪人，到 MLS数据库中，根据你的目标房，找出同一区域内，6个月内卖掉的同类型房子，房子面积差异不超过 15%的， excellent condition的。拉一个单子出来，至少找到3个这样的房子，给出一个平均价。你就按这个平均价算吧。

什么？连三个房子都找不出来？那你就得考虑考虑，这个地方是否值得投资了。

如果你们那儿的市场一般般，用65%法则计算最后的最高报价。

如果成交价高于这个数字，直接略过，甭管这个房子是3卧，还是4卧，主卧的厕所如何高大上。外表如何地光鲜。跟你都没有任何关系。我们是投资者。这个没得商量。价钱是必要的考虑因素。

一句话：买房子，cash offer, 买价必须小于等于最后的零售卖价，乘以 0.7 （或者0.65），减去翻新费用。

一套房子，你的最低目标，得挣到最后卖价的20%。 如果是卖价15万的房子，最后挣3万； 卖价20万的，净挣4万。

其他考虑事项：

除了价钱，对我们来说，还有其他考虑事项：

1. 房子类型： 至少是三房两卫的单家庭住房（别墅， single family house）。必须是第一次买房者要买的房子，也就是85%的美国人买得起的房子。对我们来说，所卖出的价格在100K-150K。随着经验的增长，这个数字会有所波动。

  以上是适合我们的房子类型，对你们未必适用。问你们的经纪人，第一次买房者都买什么样的房子。

2. Flood zone：房子必须是好的flood zone， flood zone C 或者X。如果是flat slab,  AO, AE 还凑合吧。A1以上就统统不考虑了。如果房子是抬高的，符合标准，水险很低，可以考虑。水险超过2000美元一年的就免谈了。

3. 房子大小必须在1200-2400 SQ 之间, 最好是在1500 SQ以上。大房子是现在的趋势。

4. 主卧室要大，必须在12*12 sq foot 以上，能放一张king size的床。

坚决不能买的房子

位置：

1. 不安全的区域的房子(war zone)。在这种地方，空调，厨房的appliance装上去, 也有可能被偷走。被偷走了，又得重新装一遍，在卖房之前，还得去看着。真的很痛苦。

2. 面临主街的房子。美国人讲究安静和安全。车水马龙，面临繁忙街道的房子，不容易卖掉。也许你低价买这样的房子，来做出租， 那是可以的。但我们是做fix-flip, 快进快出的。买家也是人，谁也不愿意自己的宝贝孩子，或者宠物，有被车子碾压的风险。

3. 水淹区的房子。 比如，周围的房子，都不是在flood zone, 唯独你这个房子，是在水淹区，这样的房子不能买。

4. 邻居很糟糕的房子。比如说，紧挨着加油站的房子，高压电站旁边的房子，铁路边的房子。或者说，你的邻居，均是被抛弃的小黑屋，杂草丛生。

房子本身:

1.  结构不合理的房子。比如说，前面提到的要价7万，能卖19万的房子。从交谈中我知道，这个房子的结构太糟糕了。卖主自己把车库改成了卧室。楼上加了两个卧室，居然连个厕所都没有。

再比如，我曾经买过的一个房子。前任房主把周围的停车库，圈起来，做成了客厅。其中，有一个卧室的窗子，直接对着车库改成的客厅。白天卧室里黑咕隆咚的。

还有就是主卧太小的房子。主卧室的房子至少在12*12 Sq foot. 最好是在13*14 以上. 别的卧室也必须在10*10以上的大小。

2. 太矮的房子，比如说高度少于八英尺的。尤其是主卧室和客厅的高度，绝对不能太矮了。

3. 没有车库的房子。如果你的邻居都有车库，唯独你的房子没有车库，那你的房子就不会太好卖。如果大家都没有车库，则可以考虑。

4. 太小的房子，比如说小于1200英尺的房子。这样的房子，你不要买 。

5. 太贵的房子 。不要买小区中高于70%以上的价位的房子。你买的是85%的人都能买的起的房子，所以你的价位应该是低价位的房子，而不是高价位的房子，这一点一定要记住。

买对房子很重要

以上，我详细列出了什么样的房子可以买，什么样的房子不能买。有一些是常识, 一些是我用血泪总结出来的。

做fix-flip最最重要的是买对房子。 

以终为始，买房子的时候你要考虑的是，我买了这个房子，装修翻新后，能否卖掉，能否快速卖掉，然后回家数票子。

如果你的房子买错了，神仙也帮不了你。后面再怎么做，也不会成功的。做翻新房子能否挣钱，在你买房子的时候就决定了。

所以，在买房子的时候，绝对要挑剔。不合适的房子绝对不能买。

总结：

1. 问某一个房子是否值得买，本质是：买这个房子能否挣钱。

2. 选择房子的时候，房价是必要考虑条件。其他是次要条件。用70%法则，确定你能出的最高买价（你的offer）。

3. 在价钱合适的前提下，也得考虑房子所在的位置，房子的大小， 结构。

4. 买对的房子很重要。做翻新房子能否挣钱，在你买房子的时候就决定了。

 

 

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