浅谈3种办法从自住房里拿钱出来

来源: 2018-03-31 16:04:44 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3104 bytes)

 

大部分人自住房有不少的equity.  少则5万10万,多则50万甚至100万。要从自住房里拿钱出来有三种。

第一种: Refinance

这个大家都懂,refinance要付2000到3000的手续费。极个别的零费用的重新贷款其实也是羊毛出在羊身上。考虑到refinance费用很高,而且目前利率在攀升,一般适合套现大量现金的情况。如果多于10万我会做。手续费2%也是可接受的。Refinance loan to value limit=80%。正常情况下大家都会考虑15年或30年的固定利率。

 

第二种: HELOC (Home  Equity Line Of Credit)

HELOC相当于一个巨大的信用卡,不过是以房子作为抵押的。从信用卡借钱大家都懂,用多少额度就付多少额度的利息。所以这是个巨大的优点。HELOC 的优点还有,申请费用少,申请快速。loan to value limit最高可以达到100%. 一般到89%是利率比较低的。如果到95%就需要付稍高的利率。如果到100%那就更高。HELOC的缺点是利率跟着primary rate 变化(一般会限定一年只变化一次)。在目前加息的大环境下,1年很大可能增加1%。

HELOC和高级信用卡一样一般是有年费的。年费一般在50左右。对于第一年有时候会有优惠,要么免年费,要么低利率。有一点要注意,HELOC即使你1分钱也没用,在申请新的贷款时计算debt时,会算100%的HELOC。HELOC 是有限额的。即使你有100万的equity,很可能只能拿出15万,20万。

 

第三种:Home  Equity Loan

Home  Equity Loan和HELOC非常像。两者都是2nd home loan,都可以贷到100%的home value.

Home  Equity Loan是固定利率。因此利率会比HELOC稍高。

 

要用哪种方法拿钱出钱出来需要具体情况具体分析。

如果你知道自己要花多少而且数额巨大(10-20万以上)而且短期还不上或不想还的那么用refinance。

如果数额小,数额不确定或只需短期周转或者只是为了应急那么用HELOC比较合适。很多flipper 会开一个很大的HELOC。也有人用这个买出租房。相当于现金买房然后重新贷款。更多的人用HELOC来作为出租房的首付。HELOC 在利率下降或不变的情况下具有很大优势。但是现在HELOC和其他两种方法相比已经没有什么优势。

如果你要套现100%的equity。那么可以先refinance后申请HELOC 或home equity line.

 

具体到我个人。我先申请的HELOC。买了几个房子。HELOC限额只有15万。所以根本不够我用的。我之后refinance。付清了原来的贷款和HELOC。然后重新开了个 Home  Equity Loan。这一年多利率不断上涨,对我没有丝毫影响。也算是有先见之明。

 

所有跟帖: 

太感谢了。loan to value limit最高可以达到100%. HELOC 是有限额的。即使你有100万的equity, -木木架子- 给 木木架子 发送悄悄话 木木架子 的个人群组 (29 bytes) () 03/31/2018 postreply 16:13:48

赞,很清楚! -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 16:22:11

赞rapid兄扎实的理论基础!补充HELOC一个小优点 -Yohan- 给 Yohan 发送悄悄话 Yohan 的个人群组 (554 bytes) () 03/31/2018 postreply 16:47:27

补充的挺好 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 17:28:25

同赞谢分享!补充小缺点:市场下行时未用的credit银行随时可单方取消。有需要时要赶在市场变化之前提取。 -IEbird- 给 IEbird 发送悄悄话 IEbird 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 18:39:12

谢谢IE兄分享! -Yohan- 给 Yohan 发送悄悄话 Yohan 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 19:38:30

上个危机是有这样的情况。这个还有什么对策吗? -艾克- 给 艾克 发送悄悄话 艾克 的个人群组 (0 bytes) () 04/01/2018 postreply 10:38:08

能给哪几个小银行做投资房的吗?谢谢先! -golden82- 给 golden82 发送悄悄话 golden82 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 22:29:37

这位朋友你在哪个州?不同州应该都有不同的选择,说出来肯定有地主能解答 -Yohan- 给 Yohan 发送悄悄话 Yohan 的个人群组 (44 bytes) () 04/01/2018 postreply 07:13:25

D, 加拿大的HELOC一般没有年费, 开的时候需要律师费,但信用好的话, -有道者- 给 有道者 发送悄悄话 有道者 的个人群组 (427 bytes) () 03/31/2018 postreply 18:02:20

赞分享! HELOC 申请要多长时间下来? -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 19:51:22

个把月就行了 -不要拿我的饭盒- 给 不要拿我的饭盒 发送悄悄话 不要拿我的饭盒 的个人群组 (0 bytes) () 04/01/2018 postreply 01:05:19

谢谢。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 04/01/2018 postreply 15:28:53

有一个很大的区别你没说 -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (165 bytes) () 03/31/2018 postreply 21:44:54

谢! -Sandiegan- 给 Sandiegan 发送悄悄话 Sandiegan 的个人群组 (0 bytes) () 03/31/2018 postreply 23:28:42

关于HELOC的疑问 -fishwithwings- 给 fishwithwings 发送悄悄话 fishwithwings 的个人群组 (497 bytes) () 04/02/2018 postreply 12:33:06

对的。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 04/03/2018 postreply 13:55:31

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