2017年 十年千万之路一一一怀念和银行亲密合作的日子

来源: 2018-02-18 02:30:33 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (7728 bytes)
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07年看了穷爸爸富爸爸和普通家庭十年千万的文章,

开始学习地产知识,穷则思变,没有知识,就要学习,别人把不能变成可能,这个就是知识。

房地产买卖是资金投入的大买卖,没有钱想买房子,买农场,买商铺是不是白日梦。

我还真的做到了,这个是当年的历史条件下才会有的。

过去十年有八年银行给力,傍着银行这个大款,做了八年的空手道,终于银行这个大款傍不上了,回到缓慢的节奏上。

基本原则大家都知道,尽量贷款找贷款经纪,有正现金流房子找地产经纪,市场给力,房产升值,变现或者重新贷款,再买有潜力物业,从一个物业开始,一变二,二变四,四变八,从小规模到大规模,从零到十万,从十万到百万,再从百万到几百万的规模,至于千万,超千万也只是一个时间的问题。

我充分利用了银行贷款,市场是一个上升趋势,租金和房价都上涨,同时找到一些低于市场价格的物业买入。       07年自住住房建成,第一个自住房子还没来交房,市场价格上涨,己经有了50%以上的升幅,当时是百分之5的首付,相当于用了很少的钱做了一个10倍的回报的投资,第一次买房就遇上了一个大行情,可惜只有一个房,也没办法卖,因为卖了还要买一个住,只能说是帐面获利。初次见到房子获利是如此快速和丰厚。

要想再次出现这样的好事,只能买更多的房子,通过房子这个工具把钱放到自己的口袋。

第一个房子的增幅被我毫无悬念做成了一个大额信用额度,开始了我异地房地产之旅,异地房价当时特别便宜,是我这里房子的二十分之一,也就是我们常说的白菜房,我上手就抓了一把白菜房,当了年底,也就是不到半年时间,买卖了二,三十个房,这时候房价上涨过快,很快就翻倍了,租金也翻倍了,短短时间,就完成了第一次原始积累,手上没钱,想买也不行,二条路,卖房或者重新评估再贷款,顺手卖了几个房,一算帐,扣除费用交税,到手的钱还买不回来卖掉的房子,这个有点不划算。住宅一直上涨,也不想买住宅。

我一直都想买农场,农场也在低位。08年春节期间看到一个农场有二个夸特和一个二层小楼,在大路边,价格是二个住宅的价格,就杀了一点价,当时下了单,五月份过户,条件是保留租户,签三年租约,年回报率为8%左右。最后涨了三倍多出手。

住宅价格一直在涨,商铺没有开始涨,我又看商铺,手上没有现金,就用五个住宅和人换了一个商铺,这个是我经营最失败的例子,原来说好了三个住宅换这个铺,另外二个住宅换另一个铺,这样是比较公平的交易。我同他说,你这个占我便宜的地方,加拿大税局不会放过你的,你帐面上多出来的要交税,现金流出来,一点也不划算,我是吃了亏,你也占不到什么便宜,税局收了他一大笔现金,因他的商铺的帐面成本是很低的,增值空间的税收是一个不小的一笔,他明白过来的时候,已经晚了。

手上没有钱,收租金也不错,租金只是太慢了,卖房也不合适,因为住宅还在上涨,重新贷款是一个比较好的路子,把房子去做估值,再贷款,又开始找银行,划了一笔钱做首付买了一个厂房,这个厂房的租客是二个很差的租客,租金很低,在市场上很长时间都没有人买,好处是地大,我这个地产经纪是高中生,我是他第一个客户,他也是天才,我想什么他都知道,我们签约到过户这个短暂的时间里,他按我的意思把空地划了一块出来,并找到下家,过户手续一办,立马就把卖地的合同也签了,三个月成交,因为要做土地测绘和政府批准。剩下厂房部分,土地款就把银行贷款一还,又有空间再借钱。

这个时候我又看上了一个农场,正好刚刚卖了个房的资金可以用,这个房是起火,保险公司理赔后,把地处理了,挣了3倍,买了农场,并签了三年租约,年回报率7%。二年后农场涨了一倍后,也把这个农场卖给了石油公司老板。

厂房的租客快要到期了,续约谈判不是很顺利,就开始挂牌出售,有个买家下了一万块钱定金,也解除了条件,最后他不买了,经纪公司把一万块钱转给了我,我没有想到有这方面的不义之财。这时候,我又看上了一个更大的零售物业,就把厂房抵押贷款拿到首付,把它拿下,三个月后厂房也成交了,把银行的贷款首付还上,剩下的也都还了银行,银行的工作人员都对我佩服的五体投地。商铺一年也有8%回报,三年后商铺出手了,30%的涨幅。

收回来的资金转手又现金买了一个铺,半年后,50%的价差出手了。

我们农场的价格也在不断的涨,把第一个农场去抵押贷款,买了一个异地养猪场,这个养猪场后来我用来养鹅,已经养了六年,这个猪场租金回报是3%,因为这个农场是比第一个农场要贵三倍,第一个农场已经和这个农场(异地无升跌)是等值,租金是第一个农场二倍多。第一个农场也把房子部分划出来30英亩,农田先卖了,房子随后也卖了。

卖掉铺位后,手上的资金做首付在市中心买了一个铺,5%的回报。

剩下的资金全资在近郊买了一个农场,这个农场未来迎合城市规划是再分割土地建住宅用地考虑的,

农场也不可能空置不搞钱出来,马上又做了抵押贷款,做头款,买了一个大房子自住,改善一下住房条件。

这个时候银行也不贷款了,八年时间,主要和银行贷款做文章,物业买了卖,卖了买,钱是借了还,还了再借,好借好还。资产规模越来越大,

这十年时间,住宅一直收租,五个房子起火,二个卖了,又买了三个回来,十年下来,靠租金收入不断还贷款,维持基本运作,负债总额不断增加,负债率逐年下降。

银行贷款越来越难,我己经是告贷无门,我的空手套房的经历也告一段落,以后就加强管理,招租工作放在第一,把空置率降低,收租金是主要任务。

 

 

账面政府评估价每年都在涨,加在一起也是一个不小的数字。

从第一个房子首付5%数字起步,可以认为是白手起家,这个成绩是合格,如果当初有些经验,胆子大一点,动作再快一点,效率更高,这个没有如果,以后的路是盘活存量资产,通过盘活资产,提高现金流入量,达到资产大幅增长。措施,开源再开源。

想做地产的朋友,看了我这个没钱买房的十年经历,是不是可以学习一下,用银行的钱来挣钱的故事,光脚的不怕穿鞋的。前提条件是银行贷款,物业增值,正现金流和不怕破产敢贷款的老婆或者老公。

银行是我最好的合作伙伴,失去这样的伙伴,地产之路变得很难想象。

所有跟帖: 

这是传奇。服了。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 03:51:18

是,赢家,不服不行,你也快了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 03:57:55

反正吹牛不上税,尽管吹就是! -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 06:37:11

穷人就喜欢吹个牛,装个大款什么的,我也一样有空就吹牛,说说想当年,还真是有好眼光的,一看就知道是吹牛。 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 07:13:36

You are the legend! -GA_home01- 给 GA_home01 发送悄悄话 GA_home01 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 06:22:17

只有佩服的份儿,自问没有这个眼光魄力。还要另一半也要on the same page才可以啊! -地主不好当- 给 地主不好当 发送悄悄话 地主不好当 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 04:22:20

谢谢分享 !这里的投资成功人士太多了 ,后悔没有早过来学习,我这10年的时间都浪费了 ,如果是主动收入和被动收入一起努力 ,现在 -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 Alice-2018 的个人群组 (649 bytes) () 02/18/2018 postreply 04:33:36

什么时候都会发现机会,一点也不会晚 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 07:29:49

别难为自己,财是命里带的。有,早晚都会有。没有,咋挣吧都没有。我认识一个老夫妻。有钱,可惜老婆退休10年就走了。老头子每月700 -Bounty- 给 Bounty 发送悄悄话 Bounty 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 08:56:41

嗯嗯 我不会难为我自己的 当包租婆是我的一个梦想 梦想还是要有的 万一实现了呢 ! -Alice-2018- 给 Alice-2018 发送悄悄话 Alice-2018 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 20:33:17

梦想只是一个开始,后面的路还很多艰辛 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 03/17/2018 postreply 21:49:21

厉害!下一步的计划? -darkblue1- 给 darkblue1 发送悄悄话 darkblue1 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 05:11:37

按理说你的房产投资这么好,为什么儿子上大学要卖房子付学费呢?加拿大大学学费才几千刀一年…… -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (169 bytes) () 02/18/2018 postreply 05:16:38

是上私校,离大学还有很多年 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 06:39:42

正在想办法解决这个问题,以后把租金收益提高一点就可以了 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 07:27:11

令人羡慕, 银行杠杆是个好东西 -youzifive- 给 youzifive 发送悄悄话 youzifive 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 05:38:29

真是要夫妻合力,我买一个房子就是一场战争,累 -hz82000- 给 hz82000 发送悄悄话 hz82000 的博客首页 hz82000 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 05:41:31

Me too. -piris1987- 给 piris1987 发送悄悄话 piris1987 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 05:48:09

这篇文章有些华而不实。十年千万之路,以为到了千万,可结果呢?似乎离千万还远。“不到半年时间,买卖二、三十个房子“,如果需要银行, -北卡居民- 给 北卡居民 发送悄悄话 北卡居民 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 06:51:59

当时就是这样,我2010年,2011年去美国看了,也是有可能的。现在不大可能,我做过的也没办法重复。 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 06:57:04

财富十万,百万,千万,高兴就好,知足常乐!千万不要因为考试不及格就自杀身亡 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 07:06:13

银行忙死了,一定不错 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 07:24:40

看看什么时候来加拿大的就知道实力如何了……加拿大的贷款控制很严的。 -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 07:45:16

贷款条数太多,现在银行早不借钱了,要重新找大款 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 08:29:56

写的挺好的。属于激励人的那种。祝老兄再上一层楼。尽快实现千万梦。 -(G)- 给 (G) 发送悄悄话 (G) 的博客首页 (G) 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 07:54:21

谢谢你吉言,今年大发 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 08:27:46

写的挺好的,加拿大卖房也付两边经纪6%? -圆西瓜- 给 圆西瓜 发送悄悄话 圆西瓜 的博客首页 圆西瓜 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 08:34:24

经纪费4%到10%,卖家给。 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 09:03:28

大家新春快乐, 新的一年更上一层楼!想听听您关于农场的买卖经营的经验 -youzifive- 给 youzifive 发送悄悄话 youzifive 的个人群组 (150 bytes) () 02/18/2018 postreply 11:07:06

俺这里贷款严格没有你这种操作可能,还是美国做生意环境好。 -海边居- 给 海边居 发送悄悄话 海边居 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 12:18:05

加拿大贷款控制的比美国更严!楼主说的水分太大了!如果真的有那么多投资房,孩子大学学费都没有吗?加拿大大学学费一年才几千刀 -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 12:29:07

开始做地产的最大小孩才上幼儿园大班,不是大学,是私校,离大学还有很多年。谢谢你关心我的学费,还要继续很多年。 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 13:22:53

Calgary 的房价不高,如果2008年买房也不会超过50万。房价上涨,cashout 出来的钱非常有限,何况最多也只能cas -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (95 bytes) () 02/18/2018 postreply 13:59:40

起点低,很少的资金投入,都是用银行的资金支持的 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 14:32:53

用银行资金,难道银行傻吗?没有足够的收入银行会放贷?多扯就露馅了…… -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (329 bytes) () 02/18/2018 postreply 14:44:13

当时工作,信用等级很高,银行认为公务员家庭借钱可以,租金当做收入,正现金流,不作为负债,收入越高,贷款越多,可以无限递增 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (266 bytes) () 02/18/2018 postreply 15:13:07

呵呵,我对国内情况太了解了,我在上海还有几套房子包括single house. 。移民加拿大的人一般从他/她移民的年份就差不多可 -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 15:24:43

你是在上海投资就对了,我是挣的加元,意义不同,国家称为创汇 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 15:28:27

我在多伦多也投了几个房子,回报也不错 -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 15:34:17

国内资金转移到国外,和用本地银行资金不一样,我们不在一个层次 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 03/17/2018 postreply 21:37:09

这个段子写的不错,明年上春晚。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 14:25:50

国内在房子里挣大钱的人多了去,和他们比不是差一点点,根本就是小儿科 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 15:22:24

做得不错啊,祝贺。一个问题,为啥你5个房子3个着火,谁放的? -wanwan- 给 wanwan 发送悄悄话 wanwan 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 16:13:30

烂房客太多,这是我不想做住宅的原因 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 20:46:49

励志。可惜大多数人没有抓住机会,回过头,已经晚了。 -山高路远- 给 山高路远 发送悄悄话 山高路远 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 17:08:44

人生感悟,事后才知道原来自己还可以做的更好 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 21:04:43

. -OrganicFarmer- 给 OrganicFarmer 发送悄悄话 OrganicFarmer 的博客首页 OrganicFarmer 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 19:12:24

. -OrganicFarmer- 给 OrganicFarmer 发送悄悄话 OrganicFarmer 的博客首页 OrganicFarmer 的个人群组 (0 bytes) () 02/18/2018 postreply 19:18:45

卡尔加里就会是下一波行情 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (59 bytes) () 02/18/2018 postreply 19:59:09

对于出言不逊的。你还和他解释什么,直接当他们是空气就好了。 -BayFamily- 给 BayFamily 发送悄悄话 BayFamily 的博客首页 BayFamily 的个人群组 (122 bytes) () 02/18/2018 postreply 22:46:03

你这句话就暴露了你根本一点都不知道加拿大房地产市场!! 关于房地产加拿大除了几个大城市其他地方都没有投资机会…… -宅人- 给 宅人 发送悄悄话 宅人 的个人群组 (185 bytes) () 02/19/2018 postreply 05:25:34

大城市和小城市有人的地方就有房屋买卖,至于怎么做,如何做,才能有获利 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (692 bytes) () 02/19/2018 postreply 07:34:51

请教楼主,为什么现在银行不放贷了?本金还了,也不能再贷出来了? -小小蒙- 给 小小蒙 发送悄悄话 小小蒙 的个人群组 (0 bytes) () 02/20/2018 postreply 17:12:11

银行现在的政策,我是身受其害,每年还的本金也不能做成信用贷款。一个句话银行还要不要大家活下去。 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/20/2018 postreply 22:57:50

是不是因为楼主你贷款额太大了才这样?这样确实没法发展了。好奇银行这个线画在什么贷款额上。 -小小蒙- 给 小小蒙 发送悄悄话 小小蒙 的个人群组 (0 bytes) () 02/21/2018 postreply 15:20:19

个人贷款条数多,负债总额不高,负债率也不高:超过了银行贷款规定条数,有的可以5个贷款,有的银行十个,大概是这样。 -江西- 给 江西 发送悄悄话 江西 的博客首页 江西 的个人群组 (0 bytes) () 02/21/2018 postreply 18:50:17

太励志了。佩服你的眼光和执行力 -自由梦想- 给 自由梦想 发送悄悄话 自由梦想 的博客首页 自由梦想 的个人群组 (0 bytes) () 02/25/2018 postreply 17:17:20

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