2017年 十年千万之路一一一怀念和银行亲密合作的日子

来源: 2018-02-18 02:30:33 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读:

07年看了穷爸爸富爸爸和普通家庭十年千万的文章,

开始学习地产知识,穷则思变,没有知识,就要学习,别人把不能变成可能,这个就是知识。

房地产买卖是资金投入的大买卖,没有钱想买房子,买农场,买商铺是不是白日梦。

我还真的做到了,这个是当年的历史条件下才会有的。

过去十年有八年银行给力,傍着银行这个大款,做了八年的空手道,终于银行这个大款傍不上了,回到缓慢的节奏上。

基本原则大家都知道,尽量贷款找贷款经纪,有正现金流房子找地产经纪,市场给力,房产升值,变现或者重新贷款,再买有潜力物业,从一个物业开始,一变二,二变四,四变八,从小规模到大规模,从零到十万,从十万到百万,再从百万到几百万的规模,至于千万,超千万也只是一个时间的问题。

我充分利用了银行贷款,市场是一个上升趋势,租金和房价都上涨,同时找到一些低于市场价格的物业买入。       07年自住住房建成,第一个自住房子还没来交房,市场价格上涨,己经有了50%以上的升幅,当时是百分之5的首付,相当于用了很少的钱做了一个10倍的回报的投资,第一次买房就遇上了一个大行情,可惜只有一个房,也没办法卖,因为卖了还要买一个住,只能说是帐面获利。初次见到房子获利是如此快速和丰厚。

要想再次出现这样的好事,只能买更多的房子,通过房子这个工具把钱放到自己的口袋。

第一个房子的增幅被我毫无悬念做成了一个大额信用额度,开始了我异地房地产之旅,异地房价当时特别便宜,是我这里房子的二十分之一,也就是我们常说的白菜房,我上手就抓了一把白菜房,当了年底,也就是不到半年时间,买卖了二,三十个房,这时候房价上涨过快,很快就翻倍了,租金也翻倍了,短短时间,就完成了第一次原始积累,手上没钱,想买也不行,二条路,卖房或者重新评估再贷款,顺手卖了几个房,一算帐,扣除费用交税,到手的钱还买不回来卖掉的房子,这个有点不划算。住宅一直上涨,也不想买住宅。

我一直都想买农场,农场也在低位。08年春节期间看到一个农场有二个夸特和一个二层小楼,在大路边,价格是二个住宅的价格,就杀了一点价,当时下了单,五月份过户,条件是保留租户,签三年租约,年回报率为8%左右。最后涨了三倍多出手。

住宅价格一直在涨,商铺没有开始涨,我又看商铺,手上没有现金,就用五个住宅和人换了一个商铺,这个是我经营最失败的例子,原来说好了三个住宅换这个铺,另外二个住宅换另一个铺,这样是比较公平的交易。我同他说,你这个占我便宜的地方,加拿大税局不会放过你的,你帐面上多出来的要交税,现金流出来,一点也不划算,我是吃了亏,你也占不到什么便宜,税局收了他一大笔现金,因他的商铺的帐面成本是很低的,增值空间的税收是一个不小的一笔,他明白过来的时候,已经晚了。

手上没有钱,收租金也不错,租金只是太慢了,卖房也不合适,因为住宅还在上涨,重新贷款是一个比较好的路子,把房子去做估值,再贷款,又开始找银行,划了一笔钱做首付买了一个厂房,这个厂房的租客是二个很差的租客,租金很低,在市场上很长时间都没有人买,好处是地大,我这个地产经纪是高中生,我是他第一个客户,他也是天才,我想什么他都知道,我们签约到过户这个短暂的时间里,他按我的意思把空地划了一块出来,并找到下家,过户手续一办,立马就把卖地的合同也签了,三个月成交,因为要做土地测绘和政府批准。剩下厂房部分,土地款就把银行贷款一还,又有空间再借钱。

这个时候我又看上了一个农场,正好刚刚卖了个房的资金可以用,这个房是起火,保险公司理赔后,把地处理了,挣了3倍,买了农场,并签了三年租约,年回报率7%。二年后农场涨了一倍后,也把这个农场卖给了石油公司老板。

厂房的租客快要到期了,续约谈判不是很顺利,就开始挂牌出售,有个买家下了一万块钱定金,也解除了条件,最后他不买了,经纪公司把一万块钱转给了我,我没有想到有这方面的不义之财。这时候,我又看上了一个更大的零售物业,就把厂房抵押贷款拿到首付,把它拿下,三个月后厂房也成交了,把银行的贷款首付还上,剩下的也都还了银行,银行的工作人员都对我佩服的五体投地。商铺一年也有8%回报,三年后商铺出手了,30%的涨幅。

收回来的资金转手又现金买了一个铺,半年后,50%的价差出手了。

我们农场的价格也在不断的涨,把第一个农场去抵押贷款,买了一个异地养猪场,这个养猪场后来我用来养鹅,已经养了六年,这个猪场租金回报是3%,因为这个农场是比第一个农场要贵三倍,第一个农场已经和这个农场(异地无升跌)是等值,租金是第一个农场二倍多。第一个农场也把房子部分划出来30英亩,农田先卖了,房子随后也卖了。

卖掉铺位后,手上的资金做首付在市中心买了一个铺,5%的回报。

剩下的资金全资在近郊买了一个农场,这个农场未来迎合城市规划是再分割土地建住宅用地考虑的,

农场也不可能空置不搞钱出来,马上又做了抵押贷款,做头款,买了一个大房子自住,改善一下住房条件。

这个时候银行也不贷款了,八年时间,主要和银行贷款做文章,物业买了卖,卖了买,钱是借了还,还了再借,好借好还。资产规模越来越大,

这十年时间,住宅一直收租,五个房子起火,二个卖了,又买了三个回来,十年下来,靠租金收入不断还贷款,维持基本运作,负债总额不断增加,负债率逐年下降。

银行贷款越来越难,我己经是告贷无门,我的空手套房的经历也告一段落,以后就加强管理,招租工作放在第一,把空置率降低,收租金是主要任务。

 

 

账面政府评估价每年都在涨,加在一起也是一个不小的数字。

从第一个房子首付5%数字起步,可以认为是白手起家,这个成绩是合格,如果当初有些经验,胆子大一点,动作再快一点,效率更高,这个没有如果,以后的路是盘活存量资产,通过盘活资产,提高现金流入量,达到资产大幅增长。措施,开源再开源。

想做地产的朋友,看了我这个没钱买房的十年经历,是不是可以学习一下,用银行的钱来挣钱的故事,光脚的不怕穿鞋的。前提条件是银行贷款,物业增值,正现金流和不怕破产敢贷款的老婆或者老公。

银行是我最好的合作伙伴,失去这样的伙伴,地产之路变得很难想象。