HELOC 的申请被 BANK OF AMERICA 从 $150k 降到 $50k, 大家觉得我家情况有那么大风险吗？

我们和BOA 申请的HELOC 被降格，从$150k 申请变成$50k, 利率也从最好的prime+0.03% 变成 prime+1.11%我们有1个自住房，3个投资房，都在美丽而又昂贵的南加州。刚和BOA 的underwriter谈完，他说我家的mortgage 太高了，超过$1MM, 我们家在他们的credit grade system 是最低的 E 级。即使我们的credit score 都超过750，DEBT RATIO is 42%，三个投资房合在一起还是cash flow positive, 我们没有任何credit card 贷款，也没有auto loan. 

我们申请的HELOC 是想tie 在prime home 上，因为可以拿到好一点的rate. 就是想准备一些现金，等合适买的时间再继续投资。请问：我们真的是那么risky吗？我们这样准备可用现金再投资的思路可行吗？

BOA 说我家mortgage 太高了，可不是有房子做抵押吗？而且现在Value都远远高于买价。这不是所有的投资房地产的人所面临的情况吗? 难道大家的房子都是free and clear的吗？

我要不要试试别的银行？就不跟BOA 做了。跟BOA做真是很麻烦很麻烦。

 

所有跟帖： 

• Their decision is mainly based on your debt to income ratio. -CALoanAgent- ♂ (188 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:01:13

• 我们DEBT RATIO 不高呀，才42%，他们有一个内部的CREDIT GRADE SYSTEM,这个很差，就是因为MORTG -tjk- ♀ (150 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:12:26

• 我家存款就在BOA，用了10几年了，主要是方便，家门口 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:13:45

• 你应该试试其他银行，不试白不试。不过我也觉得你总资产负债比太高了，我只有几分之一，我要是你自己都不敢贷。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:23:15

• 为什么这么讲？42%很高吗？我是不是什么地方没看到？风险在哪里？不是房子secured的debt 吗？我觉得风险在租房和租客。 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:33:15

• 我3月前才申请了HELOC increase, 我的几点看法： -小油菜- ♀ (615 bytes) () 01/17/2018 postreply 12:08:29

• 谢谢你的回复，看的出来您有经验还真愿意帮我解惑。上面1、2、4点您说的及是。第3点有点没看懂？能再解释一下吗？ -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 13:06:46

• 3 的算法有点复杂，大致这样 -小油菜- ♀ (298 bytes) () 01/17/2018 postreply 14:06:38

• 这个就是算debt income ratio 呀，我们的是42%。我也是照这个算的，拿两年的税表算的，和BOA算的只差1%。 -tjk- ♀ (289 bytes) () 01/17/2018 postreply 14:50:40

• 我说的42%是DEBT TO INCOME RATIO, 你说的是资产负债率，我的是71%，你是几分之一，你肯定是现金买房 -tjk- ♀ (122 bytes) () 01/17/2018 postreply 11:48:08

• ， -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 12:12:46

• Debt to income 临界点好像是43% -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 12:14:04

• 除了Debt to income ration你自家的现金流也是考虑之一，扣掉所有支出，现金流多少低于一个比例可能也不行 -在路上9- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 12:04:32

• 这个现金流是什么意思？是指信用卡每月花销吗？不用minimum，要用full balance? 他们怎么知道我每月花多少？我用现 -tjk- ♀ (56 bytes) () 01/17/2018 postreply 13:01:11

• 每月花多少在信用卡上， 一个credit report会列上你每个月的数的， 相当的清楚 -螺丝螺帽- ♀ (737 bytes) () 01/17/2018 postreply 14:38:55

• 还是他们还看after tax income, 不用gross income? -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 13:21:52

• 主要是你们的DTI太高了，只能提高收入再试试，或PayDown现有的贷款。 -Mililani- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 14:56:08

• 谢谢你的建议。主要是想借来放着，以备不测，没想马上用。你们都认为42%debt ratio 高了。好吧。 -tjk- ♀ (47 bytes) () 01/17/2018 postreply 19:07:24

• 这么高的DTI情况下，投资房必须有足够现金流，而且银行对现金流算法和你自己不一样，好像是净房租打75折再减贷款。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 15:26:47

• 没有tax return的出租房，用75%rental income 算，有两年的tax return按着tax return算 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 15:45:38

• 同意楼上两位美女，DTI太高了 -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 15:50:08

• 我用的Mortgage company 说没有两年tax return不算收入 -南京梅花- ♀ (166 bytes) () 01/17/2018 postreply 15:58:29

• 像你的银行这样说，如果没有全现金买投资房，就没法买投资房了。 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 16:35:53

• 不懂你的意思？我的贷款公司讲，岀租少于两年房子的房租不算收入 -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 17:49:39

• 我可能没理解你们银行的意思，什么叫不算收入？这个太模糊了，是不算net income?还是不算Rental income -tjk- ♀ (131 bytes) () 01/17/2018 postreply 18:04:18

• 是两年以上报税上有租金收入的出租房才算收入，这的地主都知道，我也是泡在这里才知道的。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 18:08:31

• 租金收入不算，那费用算吗？ -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 18:52:17

• 这个我也不知道，看老地主怎么说。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 18:55:01

• 不幸的是，租金不算，但是费用算 -南京梅花- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 19:04:54

• 这个很让人惊奇，至少我从来没有遇到过；要么不算收入和费用。要么都算，但是租金收入算75%，费用100%。 -tjk- ♀ (188 bytes) () 01/17/2018 postreply 19:18:11

• HELOC interest only每月的付款很低，$300/10万。这你都满足不了，是不是报税太少，债务/收入比太高。 -Sunflower28- ♂ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 16:48:14

• 你的贴一定要回：你说的可能没错，我们的debt income 高了，但是不会像你暗示的那样谎报交税。一个人净想些歪门邪道的事，走 -tjk- ♀ (189 bytes) () 01/17/2018 postreply 17:21:24

• 一个人净想些歪门邪道的事，走不远 -tjk- ♀ (0 bytes) () 01/17/2018 postreply 17:23:42

• 如果你的出租房货款额只有房价的40%，是否能重新贷款提出现金，这的地主们都是这么干的。 -Sunflower28- ♂ (104 bytes) () 01/17/2018 postreply 20:12:34

• 刚做完一个出租房的cashout refinance, 这个free run了。我前面的问题问的是primary home 的h -tjk- ♀ (101 bytes) () 01/17/2018 postreply 20:33:31

• 其实你可以找local的credit union -大胖胖猫- ♂ (42 bytes) () 01/20/2018 postreply 11:03:46