关于异地投资

来源: 2018-01-05 07:57:07 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (6926 bytes)

作为一个职业中小地主,我不会去做异地投资,有朝一日能挤进大地主圈子则另当别论。不过,我这个人小富即安,不求上进,赚钱可以是无穷数,这一点我比不过富豪们。但我现在追求付出的最小值,如果码工或炒股大拿有人出来比一比谁更闲的像个叫花子,我倒是可以奉陪。看着码工朝九晚五,风雨无阻去挣几十万,我也就隔三差五打打电话给经理,跑跑邮局银行,挣多挣少都心安理得。

从一开始进入房地产,诸如买房子、借贷款、砍价钱、找房客、通马桶、赶烂人等等一切全是单打独斗,并不是说我有多大的本事,是没钱没办法,有钱的话就会像现在雇穆仁智替我去做那些狗屁醪糟事。前几天快慢兄弄了份码工薪水单,生孩子都不能叫生孩子,那得叫下人!别人的钱财是自己的身外之物,所以咱们个人地主们初期阶段只能身体力行,事必躬亲,粪水不流外人田。

虽然说是目光短浅,只守着眼前的一亩三分地过日子,别人家里的瓜果梨桃也会时常窥视一下。零九和一零年曾经跑过佛州,德州和拉斯维加斯多次,想捡点别人家里的残羹剩饭,是属于放羊捡羊粪两不误,坐邮轮从迈阿密,休斯顿上船,留出一两天时间看看房子,咱们没本事赚码工的几十万,只能走旁门左道报点差旅钱。

在迈阿密有一晚上路过一栋高层集合住宅,鬼影曈曈,百户萧疏;对闲窗畔,偶有人烟;停灯向晓,空惨愁颜。拉斯维加斯更是愁云惨雾,阴沉晦暗,赌场也门雀可罗,生意平淡。威尼斯五星级酒店周一到四送白住四晚,我们正好时间自由,那还不去,送了三次就去了三次!吃喝玩乐,纸醉金迷,日起三竿,然后出去活动筋骨,看到过几万块钱甚至一两万的房子遍地都是,最后还是没有下手。第一,开车四个多小时,鞭长莫及,不易管理。第二,拉斯维加斯地广人稀,土地资源取之不尽用之不竭。第三,单一赌场经济,单一经济的地方除了大学城都有一定的风险。

南加当时内陆两县房地产也是哀鸿遍野,曾经在河边县riverside county看到一所银行拥有房;安全大门社区,登高极目,美景眼前;芳草连空阔,断云远;夕阳狭余晖,画屏展;寒鸦万点,层林尽染。五千尺的地中海式风格豪宅,只要五十万。这样的房在橙县当时要三倍价钱,因为生意都在橙县,我们只能是望房兴叹。

还是回到自己家门口去寻寻觅觅,南加州沿海地区没有内陆地区跌的深,更没有佛州德州维加斯跌的惨,但仍然有不少便宜房子挑挑捡捡。众里寻它千百度,蓦然回首,那房却在,出门拐弯处。现在回过头来看以前,对于我们自己来说没有走错路。但这并不是说别人就没走对,房地产有不同的做法,法有定论兵无常形,异地投资同样可以赚钱!住我周边的邻居网友胖猫、赌兄等诸位在内陆两县有多栋房,也是赚的盆满钵满,虽然从沿海地区到内陆也就一个多小时,但我给自己设限是四十分钟之内。所以在这里我修正以前的说法:我错了!

两年前曾经给ray博士道过谦,还有一次是因为乱开黄腔得罪人赔过不是,后来这种帖子就偶尔写一篇,娱乐一下而已,以后也不再多写。异地投资我自己不行别人未必不行,说错话认个错死不了人的。不像某人预测崩盘几十次,没一次兑现,还在嘴硬,反正说大话没有枪毙的罪过。

许多身上带个师字的专业人士,没有时间整天盯股票,但有闲钱,或许就会买房子作为投资,又没有能力自己管理,只能交给别人处置,自己做甩手掌柜的。这样的房地产业主异地不异地其实没有什么本质区别,买在哪里都行,只图能保值和有钱赚。异地投资最重要的一点是要有一个给力的PM,如果管理人员尽心尽力,其他问题都就不是问题。好的PM除了口耳相授,也要靠自己去挖掘,每次看房的时候多嘴问问地产经纪是不是也做管理,一般每几个经纪里会有一个兼职管理房子,手里有几个人后再慢慢筛选。

今天的南加州用贷款买房出租,现金流非常困难,当然我是指一般的放百分之二十五,能多放头款就轻松点。南加州不能产生现金流,还有别的地方可以有,用文青的话说是:天涯何处无芳草,何必单恋一支花;用我这种粗鄙粪工的糙话来说则是:天涯何处无芳草,换个女人搞一搞,活人不能让尿憋死。

现在来分析前几天好先生两百万,42套房的那个公寓。先问问坛子上的码工,炒股大拿,餐饮小拿们,如果你现在什么都不是,手里只有五十万怎么能保证将来衣食无忧?根据提供的资料,31万毛收入,17万净收入,我要是只有这五十万,告诉我在哪里,我飞过去,一闭眼一跳河,懂不懂房地产都买了。借150万每年还贷款要九万多,还有七万多剩余,生活上够用了。以百分之四的房租增长率,十年后的毛收入将达到45万,还贷款是固定的,其他开销的增长也是有限,所以十年后的净收入最少会翻倍,五十万的本钱你还想怎样?这里还没有考虑房子升值。

房地产没有高深学问,但有很多赚钱,省钱,避税的窍门,就拿贷款来说,这种中大型公寓可以有不同选择,借三十年的很常见;不缺钱花就借十五年;手头紧就借7/30,5/30ARM,手头宽就多放头款每月多划拉几个闲钱,饱食终日,无所用心去坐邮轮,吃个大腹便便,肝脑肥肠;穷酸地主也就只能多借钱,每月忙着给银行打工,勒紧裤腰带,吃窝头就咸菜,各人心里爱。

有的人总是患得患失,抱怨踩不到狗屎运,唉声叹气哪怕是吃屎也没赶上一泡热乎的,如果真有这么一泡热乎的屎你敢不敢去吃呢?




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所有跟帖: 

离我上班20分钟的对我来说就太远了。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 08:14:50

波大有份工,自然时间有限,我是比较的闲,所以四十分钟路也罢了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:16:52

朽爷好文。 有同行, 没同利。 任何事有人能做的赚钱,有人反倒亏钱。 异地投资更难,全看PM给力不给力。 -黑水寒- 给 黑水寒 发送悄悄话 黑水寒 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 08:26:59

我做过几年PM,我把自己卖给了雇主,雇主唯一需要的是数钱。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:21:48

我们这儿只能异地。。。 -slow_quick- 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 slow_quick 的个人群组 (753 bytes) () 01/05/2018 postreply 08:33:57

现在白天还是体恤衫,这种气候不是有多少钱能换来的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:11:28

朽老给我当异地PM吧 -slow_quick- 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 slow_quick 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:38:48

中大型公寓贷款绝大多数是十年的气球,没有30年, 15年的 -pega- 给 pega 发送悄悄话 pega 的博客首页 pega 的个人群组 (272 bytes) () 01/05/2018 postreply 08:35:22

去看过几个,拉斯维加斯夏天热的要死,有的退休人士白天耗在赌场里省家里电钱。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:03:55

我是落伍了,以前可以借到。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:05:48

有资金,当地没现金流,异地投资也是办法,当然要有一定规模。 -QinHwang- 给 QinHwang 发送悄悄话 QinHwang 的博客首页 QinHwang 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 08:46:42

生孩子都不能叫生孩子,那得叫下人:) Very entertaining:) -Sunflower28- 给 Sunflower28 发送悄悄话 Sunflower28 的博客首页 Sunflower28 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:14:11

找个给力的PM,就这条就够难倒一路英雄啦。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (491 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:19:52

握手 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:35:06

从来没见过给力的PM, 他们不把你的血吸干不会罢休的 -ebfc1234- 给 ebfc1234 发送悄悄话 ebfc1234 的博客首页 ebfc1234 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 12:21:21

好文章,加多些黄色调更好,反正这坛子里都是饮食男女,食色性也! -傻子百顺- 给 傻子百顺 发送悄悄话 傻子百顺 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:26:27

要都是糙老爷们就好办了 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:57:26

反对. -CastlePines- 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 13:36:00

整体生活质量而言,耕耘好自己的一亩三分地旱涝保收,自供自给比力图更大发展可能更好 -如风如梦- 给 如风如梦 发送悄悄话 如风如梦 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:31:22

这个要顶,挣钱是为了更好的生活,为了美好的生活TF不能太幸苦啊:) -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:34:15

正因为不愁自己的一亩三分地,所以才闲的去坐邮轮,就当是有别于朝九晚五的另一种生活方式。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 10:05:57

我邻居异地投资公寓,其实是一伙人一起在异地买了一大批(各买各的但一起去买) -frombjwithlv- 给 frombjwithlv 发送悄悄话 frombjwithlv 的个人群组 (525 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:36:20

One man’s trash is another man’s treasure -越王剑- 给 越王剑 发送悄悄话 越王剑 的博客首页 越王剑 的个人群组 (60 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:44:11

真正的垃圾对谁都一样。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 09:55:38

朽哥一出,谁与争锋? -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 10:25:29

码工才不是朝九晚五呢 -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (119 bytes) () 01/05/2018 postreply 10:36:40

不是码工但7点到6点。唉,啥时加入9-3学社啊 -slow_quick- 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 slow_quick 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:11:37

真正要出活又碰到难题,干到半夜二三点,正常情况,过了一两个星期,人觉得象的疆尸一样:) -vinechina- 给 vinechina 发送悄悄话 vinechina 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:20:05

俺是码工。也不朝九晚五。 -gccard- 给 gccard 发送悄悄话 gccard 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 13:59:18

老朽真是大公无私的分享典范,赞! -闲来无事事- 给 闲来无事事 发送悄悄话 闲来无事事 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:23:24

大实话,活得开心最重要! 朽兄, 7/30,5/30ARM是什么? -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:26:25

就是30年贷款,前五年或七年的利息低一点。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:37:39

更具体就是按30年贷款计算,前5年或7年固定利息,然后浮动 -slow_quick- 给 slow_quick 发送悄悄话 slow_quick 的博客首页 slow_quick 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:47:09

老朽的语言能力超级棒,做个专业作家也有饭吃.而且也可以吃得很好. -tuv- 给 tuv 发送悄悄话 tuv 的博客首页 tuv 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:47:41

有人拉我去文人圈子,我这个人又臭又硬,独往独来,见着文人圈子绕着走,还是投坛上好糊弄人。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:53:13

赞!朽哥真是有干货 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (1503 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:57:26

拉斯维加斯除了赌场外,还有世界上 -江南春早- 给 江南春早 发送悄悄话 江南春早 的博客首页 江南春早 的个人群组 (1362 bytes) () 01/05/2018 postreply 11:57:57

投资赌城现金回报最重要,房价升值会有瓶颈,因为地太多。赌城地处沙漠,不占地利优势,太热,缺水。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 12:12:17

前几年买的现金回报都很好,升值是bonus.最近两年租金长不少。 -江南春早- 给 江南春早 发送悄悄话 江南春早 的博客首页 江南春早 的个人群组 (92 bytes) () 01/05/2018 postreply 13:19:23

赌城确实不错,不知道现在进入是不是晚了 -sleepbird- 给 sleepbird 发送悄悄话 sleepbird 的个人群组 (0 bytes) () 01/07/2018 postreply 10:25:27

为啥不找一个Property manager?俺的几个房子都是这么的,每个月房租自动进账,人家掙点的傭金咱啥都不干 -warara- 给 warara 发送悄悄话 warara 的博客首页 warara 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 13:03:53

朽爷大实话,赞!赞!赞! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 13:25:58

谢分享实战经验,曾经有几个异地出租房。管理太麻烦,每次开很远拿Landry 的钱搭时间,油费,精力太不值. -CastlePines- 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 13:45:51

这个就是你不对了。我一般laundry就地送给贴心房客了,省心 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 21:05:54

除非有很好的现金流,否则异地出租就是nightmare. -CastlePines- 给 CastlePines 发送悄悄话 CastlePines 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 13:48:48

众里寻它千百度,蓦然回首,那房却在,出门拐弯处。 好词!! -股市老鼠- 给 股市老鼠 发送悄悄话 股市老鼠 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 16:35:17

一看到朽哥的文字,这一天都有精神了! -RachelQing- 给 RachelQing 发送悄悄话 RachelQing 的个人群组 (0 bytes) () 01/05/2018 postreply 23:32:26

以后也要学朽哥,多和大家分享交流。互相学习, -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (149 bytes) () 01/06/2018 postreply 07:07:19

牛城地主带我进的投坛,不久前还说,你还在那里玩啊?我也想裸退。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 01/06/2018 postreply 09:08:14

朽哥说的都是大实话。这些天看码工晒工资单,只觉得搞笑。这年头能赚钱不是本事, -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (263 bytes) () 01/09/2018 postreply 12:15:53

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