分析几个房子

来源: 2017-11-27 21:14:10 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5294 bytes)
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先从大局来看,南加由沿海几县加内陆两县构成,洛县人口最多最出名,圣迭戈县稍微偏南一隅,橙县夹在两县中间,最小最不知名却有三百多万人口,是房价最贵的一个县。 南加房地产有两个金字塔顶端,一是洛县比华利山庄,另一个就是橙县新港滩newport beach,富豪喜欢的地方。两个地方都有为富豪服务的rolls royce dealer and bristol farms,最贵的车行和超市。西班牙顶级火腿有卖,我是吃不起那东西,俄罗斯罗宋汤吃得起,别的地方没得卖。

范围缩小到橙县,南加最著名的south coast plaza和最高尚的fashion island两个商业中心都在这里,别的不用再细说。 橙县的人口结构以前提到过,下面再做划分。把房子的所在区域分为差区,中差区,中等区,中上区,上好区。橙县没有像洛县有差区,另外还有顶好区,一块房基地就两百万,我是住不起,自然是没资格说。

下面用的是公共资源,zillow,我不会用link,只能用笨的办法,给个地址,有兴趣的自己去查,没兴趣的别耽误功夫。

一,中差区,没有几个市,santa ana,stanton是代表,其中的santa ana 靠近南加州海岸中心是中等区。例子;

1000 e bishop santa ana 两房两浴,870尺,229k。中国人是不会住这里的,主要是墨裔,少量的穷白和越棉寮。投资出租是可以的,98前的第一次崩盘我在这周边用了大气力,当时是差区,拍卖的房子窗户用木板钉上,买下都让人笑话,地痞流氓我也租。但周边效应,近朱者赤,尾随临近城市房价也上涨,并将很多地痞流氓,太穷的人挤到内陆,区变好。指望更好是不可能了,居民的素质摆在那里。两房租1600没什么问题,santa ana人口密度极大,租房市场非常紧张。不过,这基本上是最低端房,再便宜的就可能是移动房或lease land,我个人不喜欢。

二,中等区,集中在北橙县,以garden grove,anaheim为代表,迪斯尼乐园就在这里,世界上最快乐的地方。前几年一家子在佛州开车瞎转,那边的迪斯尼乐园也逛了两天,感觉没劲,分四个公园来宰游客。再有是天气,冬天比南加冷的多,那天我只穿件体恤衫在园里一天,广东话叫懒亮,没把我冻死,不像南加这里风和日丽。例子;

300 n brookhurst st ,anaheim 独立住宅,三房两浴,1759尺,地大六千多尺,520k,房租大约2800左右。这是个很好的投资例子,屋主住了四十年,1977年买时不到五万,假设是25岁,一万头款,今天65岁退休,在这种房住了四十年的没什么大本事,手里最大的财富就是这个五十万的房子。如果没有这个房,一直租房,四十年来最少扔出去另一个五十万的房租。到今天还租房子的话,两手攥着空拳头。有这个房就能做很多事,自住就省下一年几万的房租,卖掉可去穷乡僻壤,手里有活钱花,再假设是有租2800一个月的能力,2800还贷最少能借出五十万,如果有本事拿着五十万去赚钱,没本事就吃喝玩乐,周游世界去。

三,中上区,橙县中南部为多,北橙县有个别,brea,villa park等。例子;

20 egret ln,aliso viajo,四房两个半卫生间,1759尺,独立住宅,749k,地小,三千多尺,房子较新。南橙县基本上白人占多数,学区好,规划好,目前买来出租是赔钱的买卖,除非现金,但升值希望大。

四,上好区,基本都在南橙县。可以用我刚买的那个为例子,前几篇提到过,但我那个是townhome,独立住宅会贵很多。这些新开发地区mello roos,也就是社区开发费很高,2500的房租,减去地税,管理费等等,1000块钱先没有了。但你如果想住最好区,没钱住独立住宅就先住集合住宅,我们十几年前也是这样。如果你能力借三十万,每月还贷是1500,另有十五万闲钱做头款,那就应该买而不是租。虽然每月开销和租房一样,还要有十五万头款,看似租房划算,只需过三年你就不这样想,因为房租要上涨。十五年后房租翻倍变成五千,你会庆幸买了这个房。

单独说说尔湾irvine,中国人蜂拥而至的城市,位于橙县中心地带,生活方便。但国人多不是什么好事情,中华民族的优点不需要整天挂嘴边上,但民族的劣根性应该正视,洛县的蒙市monterey park,三十年代曾经的比华利山庄第二,国人大举进入后,现在可以说是垃圾城市。前两个月看过尔湾的新开盘,都是百万以上的房,安全警卫社区,来看房的百分之九十是亚裔,其中的国人占绝大多数,到时可能连board member都选不出,国人不愿意为别人付出,不喜欢从政,也有可能选出几个白人加老印领导大多数的国人。前些天,北加地主为多的地产群群主发起为火灾捐款,而且是亲自开车去送货还是令人敬佩的。

所有跟帖: 

谢谢朽哥,就一点不同意,圣诞期间在橙县也是需要件夹克衫的 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:18:57

再和文嚎兄握手一次,刚发出来就看了说明在等,感动,有问题可以提,当然是我能回答的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:27:19

每次读您的文章都有斩获,非常感谢 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:38:44

没错,可能还要有毛衣,但在佛州迪斯尼那天要穿羽绒服。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:29:22

确实在等看,提醒一下,第一个房子那么便宜,很有可能出租率高于百分之五十,不能做投资房贷款 -死活申请不到账户- 给 死活申请不到账户 发送悄悄话 死活申请不到账户 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:30:47

多谢提醒,说的对,是肯定不能贷款,最近我让几个拿着百万现金乱砸的搞晕了。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:35:10

在南加买condo经常遇到不能贷款的问题 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (36 bytes) () 11/27/2017 postreply 22:09:51

能具体说说为什么贷不出款吗?50%是谁规定的?谢谢! -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 22:22:43

主要是fannie mae和freddie mac的要求 -大胖胖猫- 给 大胖胖猫 发送悄悄话 大胖胖猫 的博客首页 大胖胖猫 的个人群组 (173 bytes) () 11/28/2017 postreply 06:12:55

谢了! -lookuy- 给 lookuy 发送悄悄话 lookuy 的博客首页 lookuy 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 13:01:16

都太贵。23万租1600,等升值要等到地荒。不想我们这里打一枪换个地方,每枪赚个100%。 -sweetptt- 给 sweetptt 发送悄悄话 sweetptt 的博客首页 sweetptt 的个人群组 (65 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:36:57

薯老爷说的也没错,南加这里不是还有气候宜人的优势么。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:44:03

谢谢朽爷分享! -成为会员- 给 成为会员 发送悄悄话 成为会员 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 21:39:18

赞,每次去橙县就是去吃鼎泰丰,现在我们村也开了一个 -kt0118- 给 kt0118 发送悄悄话 kt0118 的个人群组 (418 bytes) () 11/27/2017 postreply 22:11:01

有个网友老公也是uc irvine的房,去年今年贷款断然买了两个condo,坏处是没心思上班,所以我以后不再忽悠人买房。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 22:58:08

多谢朽爷提点,专心去工作 -死活申请不到账户- 给 死活申请不到账户 发送悄悄话 死活申请不到账户 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 11:00:23

同意最后一段。美丽的温哥华也是越来垃圾越多,越来房子越挤了 -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 22:16:30

在时坛上说会被打的头破血流。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 22:38:30

有中高层政治背景的难道常驻时坛:)? -julie116- 给 julie116 发送悄悄话 julie116 的博客首页 julie116 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 23:13:48

谢谢老朽的分享!对橙县,即使是差区早已垂涎三尺。只可惜,努力,再努力,还是够不到。只能游荡在内陆帝国两县了。 -飘落的草- 给 飘落的草 发送悄悄话 飘落的草 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 22:50:39

南加好地方,哪也不去了,谢朽爷分享 -BJ酒仙桥- 给 BJ酒仙桥 发送悄悄话 BJ酒仙桥 的个人群组 (0 bytes) () 11/27/2017 postreply 22:59:58

要在南加州買方找我。謝啦。 -Fadedhope- 给 Fadedhope 发送悄悄话 Fadedhope 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 00:33:39

分析的真详细 -海洋蓝- 给 海洋蓝 发送悄悄话 海洋蓝 的博客首页 海洋蓝 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 02:15:41

谢谢朽哥分析,受益良多,指路明灯啊:) -if_sky_cry- 给 if_sky_cry 发送悄悄话 if_sky_cry 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 06:27:58

大家在学习朽哥精神的同时,请务必要重视朽哥反复强调的本地区人口正增长至关重要。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 07:12:58

谢朽哥,把南加格局勾画的这么详细!!! 好文啊! -一只特立独行的猪- 给 一只特立独行的猪 发送悄悄话 一只特立独行的猪 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 07:25:19

每种区(好,中,差)有具体房子例子好,容易看出不同人对好区差区的定义,大家能比较。 -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (230 bytes) () 11/28/2017 postreply 09:23:10

你的建议我想到了,因为有人在等看,有一半内容从简了,其中之一是区域划分。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 09:55:39

谢谢朽哥的分享,每次都急不可待想读完朽哥的文章,收益颇多!???????????????????????? 请您推荐几个南家的地 -小小主- 给 小小主 发送悄悄话 小小主 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 10:21:19

多谢分享!最喜欢这种实实在在的文章了 -sac- 给 sac 发送悄悄话 sac 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 11:40:39

谢谢朽哥的贴子。信息丰富,含金量高。哪天您游轮回来请你吃饭。我就住Irvine. 您有好的contractor 或者handym -IrvineLotus- 给 IrvineLotus 发送悄悄话 IrvineLotus 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 11:50:09

您有好的contractor 或者handyman可以推荐一下吗?微信号IrvineLotus. 再次感谢。 -IrvineLotus- 给 IrvineLotus 发送悄悄话 IrvineLotus 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 11:52:41

很多handyman对不同人有不同态度,不容易。 -大文嚎- 给 大文嚎 发送悄悄话 大文嚎 的博客首页 大文嚎 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 12:37:22

谢谢朽哥分享。能点评一下lake forest, laguna niguel and huntington beach吗? -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (246 bytes) () 11/28/2017 postreply 12:59:00

容我点时间 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 15:34:59

先谢谢朽哥指点! -samma1- 给 samma1 发送悄悄话 samma1 的个人群组 (0 bytes) () 11/29/2017 postreply 09:02:52

多谢朽哥分析指点! -alongway- 给 alongway 发送悄悄话 alongway 的博客首页 alongway 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 18:13:14

华人地位低与不从政非常有关,老爷子看得很清楚。 -笨小子- 给 笨小子 发送悄悄话 笨小子 的博客首页 笨小子 的个人群组 (0 bytes) () 11/28/2017 postreply 20:56:06

尔湾的国内新移民蜂拥而至,国内的那套价值观加上国人的内斗内杠,将来真不好说 -haomahaoma- 给 haomahaoma 发送悄悄话 haomahaoma 的个人群组 (0 bytes) () 11/29/2017 postreply 09:42:47

300 n brookhurst 我拿到了,但发现需要不少银子来翻新,我没有那么多余款就准备退了。朽哥有兴趣就让给你吧! -福地- 给 福地 发送悄悄话 福地 的个人群组 (0 bytes) () 11/29/2017 postreply 18:27:58

朽兄, 不知道有没有机会加州买房, 谢谢分享。 -小鸡他爸- 给 小鸡他爸 发送悄悄话 小鸡他爸 的个人群组 (0 bytes) () 11/30/2017 postreply 06:38:15

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