刚发了一帖20年实现1000万,结果没人当真,如果有50万,普通收入家庭可以在15年实现1000万,更新了贷款的疑问。

来源: 2017-05-16 12:18:53 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5335 bytes)
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1000万是目标,那么该怎么实现呢?对于论坛中绝大部分是地主,那就通过投资房来实现。

要达到1000万需要有启动资金。我认为50万足够了,外加每年存4万。如果你没有50万,抱歉你需要16年,17年,甚至20年才能实现。如果你有了50万的净资产。1000万并不是遥不可及。

1000万要多少个投资房?不同的地方价格不一样。湾区,加州,纽约不在我的讨论范围之内。因为绝大多数人不住在这里。投资北京,上海,深圳,加拿大也不在讨论之列。今天要讲的就是普普通通的美国的绝大多数地方的房子。而且是single family house.

美国房子多少钱?和巴菲特的A股差不多,20万。那么需要达到1000万,要买多少个房子呢。答案是75个。而且是有贷款的75个。看到这里肯定有人想知道75个房子是怎么算出来的。

看看下面一张表格吧。

首先假定房子的价格是20万,每年增值3%。贷款的利息是30年4.75%。又假如你买的房子比市场价低5%。那么取第8年的价格作为房子的平均价格。每个房子净资产是13万。75个房子净资产975万,外加25万的退休基金。

 

 

 

15年买75个房子,那么平均每年要买5个。按照20%的首付,5个房子要20万的首付,怎么可能呢。但是事在人为,只要想办法一定能办到。

 

首先50万净资产变成40万现金。如果钱全部在自住房,重新贷款好了。拿出80-90%的equity. 如果你50万都在退休基金,请出门左转去大千。退休基金最多可以拿出5万(401k loan)。

第一年:买10个投资房,20万一个,首付4万,正好10个。满足1% rule就行,30年贷款,租金2000。每个房子每月现金流500 (835 mortgage +550 property tax and insurance=1385, 维修加空档少算点115,总花费1500),自己管理。年现金流6万。刚好1% 很难有500 现金流。一定要在房价上下功夫,最好能找到1.1% 以上的房子。如果能租2200, 500现金流就很轻松了。论坛里在房价低谷买的房子很多都达到2%以上。现金流吓死人。贷款最好夫妻分开贷款。要买10个投资房怎么也得1年的功夫。第一年就这么过去了。

第二年:买4个投资房。第一年的现金流4万加上4万存款共8万了,加上第二年的现金流和存款(6万+4万)。所以一共有18万。4个投资房应该可以轻松拿下。

第三年: 房子的平均现金流应该涨了点。每个房子$550 (2年的房子,房租涨50-75). 14个房子现金流是92400. 外加自己工资存的4万和第2年剩下的2万。一共152400. 应该可以买3个。这时候投资房达到17个。剩下3万多用来装修和投资房的维护。

第四年: 现金流还是550,17个房子现金流是112200. 外加4万存款。可以买3个。这样总数是20个。4年平均每年5个。夫妻分开贷款每人10个。

第5年: 现金流平均涨到600. 20个房现金流是144000. 外加4万存款。有18万现金。这时候首付可能要25%的商业贷款或者30% portfolio loan. 当然20%的首付也不是不可能。多打几个电话的事。第5年可以只能买4个。但是别忘记你可以申请401k loan, personal loan。只要想办法5个是完全可能的。

 

第5年之后已经完全没有讨论的必要了,有了25个投资房,现金流达到18万。随便买了,这时候可以考虑请人管理,和老朽一样去旅游旅游。

 

如果买不到1% rule的投资房怎么办,可以买多单元的。美国大部分地方可以买到大于1%的房子。买的便宜是投资房的关键,低于市场价10%以上最好。

 

那我自己的例子来说,2010年我净资产为负数,原始积累靠的是做生意和上班。后来生意不好做,2014年年底开始买投资房,那时净资产才30多万。 2015年开始每年买5个独立房。下个月过户第14个。我们家收入低,工资每年存2万到3万左右。比我们家收入高的完全可能更早实现15年1000万。

 

更新: 有的人说这根本不可信,完全是数学题。我把我自己的例子放出来好了,请别人肉。

1%是完全可以的,30万以上的很难。20万的房子是可以做到的,而且去年我实现了3个。买的都是低于市场价格。最近买的房子还没有申请贷款。

另外说一句贷款,每人可以至少贷10个。超过10个之后可以用商业贷款买独立屋,也可以用商业贷款把你10个房子打包放在一个商业贷款上,这样你又可以申请10个贷款。75个房子都有贷款并不是一定要75个贷款。最少的情况可以是1个贷款。

所有跟帖: 

前提是房价租金只涨不迭,还总可以租出去,有点太理想了 -现代地主婆- 给 现代地主婆 发送悄悄话 现代地主婆 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 12:38:30

房价涨3%,已经很低了,和通货膨胀一样 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (59 bytes) () 05/16/2017 postreply 12:59:50

20万房每月2000租金? -京男- 给 京男 发送悄悄话 京男 的博客首页 京男 的个人群组 (213 bytes) () 05/16/2017 postreply 12:57:42

美国人缺首付和信用。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (98 bytes) () 05/16/2017 postreply 17:45:53

美国真是啥都可能发生 -京男- 给 京男 发送悄悄话 京男 的博客首页 京男 的个人群组 (0 bytes) () 05/17/2017 postreply 01:52:18

新房年回报3.2%?还不如埋地下。 -eos1- 给 eos1 发送悄悄话 eos1 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 22:24:36

是这样 -京男- 给 京男 发送悄悄话 京男 的博客首页 京男 的个人群组 (293 bytes) () 05/17/2017 postreply 01:54:46

20个房以上如何贷款? 高利贷不是固定利息,然后利息成本太高, 没有现金流吧!如果房价涨幅高过房租涨幅,1%无法做到吧》 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 12:59:39

commercial loan can do unlimited number. -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (97 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:01:53

commercial loan- 几乎没有固定利率吧?还有以后的利率绝无可能如此之低 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:17:03

商业贷款大部分5年固定。5年后利率怎么样没人知道,会比现在高1,2%? -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (44 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:28:13

还有10万租1000 容易, 20万租2000-2200十分难, 30万租3000更难,40万租4000几乎无可能! -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:20:36

对,就买10到25万的房子。我30万的房子租了2900。达不到1%. -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:23:51

哇,这个30万租2900很好啊,在那个zipcode? -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:28:54

现在房子涨到38万了,比前2年难多了。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:42:31

你要按现在能拿到的deal,不能算以前的啊,我是说现在买20万租2000-2200比较难,30万租3000更难,10万租1000 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:03:11

10万租1000容易,但增值的dollar amount 有限,区也差 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:04:01

今年3月买的8万的房子,装修2万5,租了1500 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:05:42

deal 很好,但是我是说你例子中20万租2000-2200.很难,因为租金在2000-2200的区会好很多。升值潜力也会好些 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (81 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:11:11

你别替人瞎操心。各个地方的市场是非常不同的。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:14:44

是非常不同啊,所以我想知道哪里可以20万租2000-2200啊, 我觉得2017 年不管在哪里都很少,指SFH -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:16:55

如果有这样的地方,倒是投资不错的选择。10万以下的租1000-1500我个人没兴趣 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:18:29

你可以做个系统的研究,把全国划分成不超过5万人的片逐一过一遍, -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (293 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:23:16

不用做我也知道很难 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (436 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:30:38

10分钟做一个,(因为你需要放到一个SPREADSHEET里存档), -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (220 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:38:31

我怎么可能去做这个。靠common sense 就知道的事情,化一天都是浪费 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:41:12

你还是不明白。天下之大,你只知道TEXAS之中的一小块地方。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:43:09

你才不明白呢, 这个假设不适用绝大多数美国的地方,就是2017, single family, 20万房子租2000-2200 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (466 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:48:58

我给你指出了一条光明大道,你耍小聪明不愿意去试。读我帖子的有五个人,如果有人真去做了就会成功。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (206 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:52:51

我相信你可以成功,赶紧花1年的时间做,然后到坛子上汇报 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 15:03:28

我太懒。。。好事情留给别人吧。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 15:06:16

你要做了,我可真佩服你了 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (344 bytes) () 05/16/2017 postreply 15:19:22

事情是要人做的,你就是个能说不能做的。永远停留在遐想也挺好。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 15:22:34

你怎么不做啊?你不是说做1000小时就能成功?!我说不需要1000小时,1个小时足够 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (263 bytes) () 05/16/2017 postreply 15:27:30

去年买了3个20万左右的。租金都是2100以上 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (155 bytes) () 05/16/2017 postreply 16:50:36

这个很牛,要赞一个,但我猜不是single family, 是duplex 吧,但也很不错 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 18:59:05

都是single family。one short sale, two for sale by owner. -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (47 bytes) () 05/16/2017 postreply 20:15:35

很不错!牛!是我猜的亚特兰大吗? -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 20:21:56

也可能中部亚特兰大周围?如果single family, 现在应该不止20万了 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 19:08:10

644 Moreland Ave SE, Atlanta, GA 30316 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (46 bytes) () 05/16/2017 postreply 19:12:00

你倒是给个能贷到钱的电话号码? -GGPi- 给 GGPi 发送悄悄话 GGPi 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:52:58

找local bank 小银行灵活。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 17:57:26

白手起家,20年10M,你得特别幸运,1)-赶上大时代,2)- 顺风顺水,近乎没有大的摔跤。3)- 全家和睦。 -土棉农- 给 土棉农 发送悄悄话 土棉农 的博客首页 土棉农 的个人群组 (95 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:10:00

我也没算涨工资呀,消费的增长要严格控制。在有25个房子之前提倡地消费 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (38 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:16:52

我看你算到第七位小数就放声大笑。。。书生啊。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:16:51

excel自动的。不是四舍五入到13万了。前辈讲讲你的经验 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:18:54

没到25个房子你已经烦死了。。。满足感是跟挣钱的对数成正比的,烦恼是线性的。。。 -borisg- 给 borisg 发送悄悄话 borisg 的博客首页 borisg 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:29:33

书生们请按照以下公式计算满足烦恼比 = (a x ln(income)) / (b x (income)), where a a -网上闲逛- 给 网上闲逛 发送悄悄话 网上闲逛 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:39:50

世界上的事情都不是线性增加的,你计算里假设太多,比如贷款利率永远低下不涨,比如管理10个房子和管理75个是一样的。一样吗? -kozy- 给 kozy 发送悄悄话 kozy 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:18:47

25个房子之后可以请人管理了。后面的现金流会越来越大。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (69 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:21:21

还有对于租金的假设不现实,1%的原则现在几乎只适用于10万左右低房价区。20万租2000-2200的地方已经很少了,绝对不适用于 -天下攘攘- 给 天下攘攘 发送悄悄话 天下攘攘 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:23:02

看到20萬出租2000 剩下的跳過都不用看了. -calvinwch- 给 calvinwch 发送悄悄话 calvinwch 的博客首页 calvinwch 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:22:20

难者不会,会者不难。论坛很多地主都远超这个回报 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (83 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:35:31

現在這市場應該 沒1%了吧? -calvinwch- 给 calvinwch 发送悄悄话 calvinwch 的博客首页 calvinwch 的个人群组 (0 bytes) () 05/17/2017 postreply 05:57:25

老鼠会CEO侯选人。人财啊。 -Maike369- 给 Maike369 发送悄悄话 Maike369 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:27:30

天方夜谭 -bos135- 给 bos135 发送悄悄话 bos135 的个人群组 (375 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:32:55

不懂就别瞎说,每人10个贷款很轻松。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (178 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:40:20

什么是1% rule? 哪位好心人可以科普一下吗? -tuzhirong- 给 tuzhirong 发送悄悄话 tuzhirong 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:37:01

月租金/房价=1% -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:44:28

那要买fixer uper自己弄才可以吧 -tuzhirong- 给 tuzhirong 发送悄悄话 tuzhirong 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:49:35

我朋友在差区买出租房,3万的房子租800是常有的事,是要装修一下,总花费得4万 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (32 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:01:19

这个股市可做到2% -笨小子- 给 笨小子 发送悄悄话 笨小子 的博客首页 笨小子 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 13:52:28

现金流18 万,随便贷? -H&CMom- 给 H&CMom 发送悄悄话 H&CMom 的博客首页 H&CMom 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:01:54

哪个州每年房子涨3%,连续涨15年. 俺们这的房子15年才涨两年,今年把前两年涨的又全跌回去了. -同里- 给 同里 发送悄悄话 同里 的个人群组 (73 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:05:31

你家开银行啊,75个贷款?! -吃瓜路人- 给 吃瓜路人 发送悄悄话 吃瓜路人 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 14:06:30

75个房子有贷款,并不一定是75个贷款。再说75个贷款也是可以做到的。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 18:01:58

永远记住:目前的时候用1块钱博100块钱,有钱后,就是用100块钱赚1块钱。小账户和大账户投资方法不一样。 -薛成- 给 薛成 发送悄悄话 薛成 的博客首页 薛成 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 15:07:49

这你就不懂了,越有钱的人,方法越多,赚钱越快。都说最难的是第一桶金。到你这怎么就变了呢。 -rapidestate- 给 rapidestate 发送悄悄话 rapidestate 的博客首页 rapidestate 的个人群组 (65 bytes) () 05/16/2017 postreply 17:53:09

钱多了就要考虑风险控制 不能太冒险。收益就要差了 -SR99- 给 SR99 发送悄悄话 SR99 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 22:48:05

还是那句话:算术题。 -WhiteRadium- 给 WhiteRadium 发送悄悄话 WhiteRadium 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 15:16:31

如果看一下oakland 的新闻就不会这样乐观了 -从头再来地主- 给 从头再来地主 发送悄悄话 从头再来地主 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 17:50:32

我只知道在我们这不可能实现。我也不想过这样的日子,感觉生活质量太差了,就是为了攒钱赚钱拼命工作。 -DoraDora2008- 给 DoraDora2008 发送悄悄话 DoraDora2008 的博客首页 DoraDora2008 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 20:40:33

你这就是那个著名的故事:蛋孵鸡,鸡换羊,羊换牛,牛变牛群,牛群换一千万。。。 -DoraDora2008- 给 DoraDora2008 发送悄悄话 DoraDora2008 的博客首页 DoraDora2008 的个人群组 (0 bytes) () 05/16/2017 postreply 21:16:17

博主介绍得非常详细,大赞!MD VA的贷款可以跟我咨询。 -James_Chen- 给 James_Chen 发送悄悄话 James_Chen 的博客首页 James_Chen 的个人群组 (0 bytes) () 06/15/2017 postreply 05:45:32

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