【转载】美国金牌华人地产中介深陷税务泥潭

北京人林凡 （化名）也算是少年得志的成功人士。 十几年前从国内名校新闻专业毕业后， 赴美国德克萨斯大学攻读研究生也算一帆风顺。 然而，他深知新闻专业基本上被美国人把持， 外国人很难在此领域做出一份事业。 因此，毕业拿到绿卡后， 就在德州考了房产中介执照， 转行做起了房产中介生意。  

美国次贷危机后， 房地产市场不景气， 房价下降很多， 吸引了大量的外国投资者， 尤其是中国投资者。 再加上德州房价便宜， 房子又新， 不少中国投资者趋之若鹜。 在这个大环境下，林凡凭着自己广阔的人脉和出色的服务把房地产生意做得风生水起。 短短几年，他卖了数百套房子， 绝大多数都是来自中国的客户。 林凡在当地成了名富其实的金牌经纪人， 赚了个盆满钵满。 正当自己的房地产生意蒸蒸日上的时候， 林凡却遭遇了人生的“滑铁卢”， 他收到了美国国税局 （IRS）的审计通知函。 这是怎么回事呢？

原来， 林凡的大多数客户买完房子后， 就回到中国去了。 林凡就帮助这些客户打理房产， 包括： 买房， 找租客和收租金。 由于缺乏必要的税务知识， 林凡认为这些中国客户没有美国国籍和绿卡，也没有社会安全号码， 就没有提醒这些客户每年需按时向美国国税局申报这些租金收入。

林凡收到审计通知函后， 觉得自己十分冤枉。他仅仅是个代理人的角色，每月的租金都按时转给了房产主人。 房产主人没有按时申报租金收入， 和自己根本没有关系。 因此他没有给予美国国税局问询函足够的重视， 工作一忙，就忘记处理了。

哪知道， 几个月过后，美国国税局居然把他告到了税务法庭， 并且冻结了他的银行账户和资产。美国国税局对林凡的房地产业务进行了审计， 发现他作为物业管理代理人， 没有完成美国税法规定的对租金收入代扣代缴和相关申报工作， 向他开出了 230万美元的巨额罚单。 这个数目是由他管理所有物业的累计租金毛收入的30%再加上利息和罚金计算出来的。另外， 美国国税局还威胁可能会对他提出刑事诉讼。

这下可把林凡吓坏了。 他立即重金聘请了专业的税务律师和税务师团队为他辩护和应对。 他非常后悔， 当初如果知道这些税务法规， 就不会现在陷入这个法律泥潭里啦。

我们就此咨询了有关的美国税务专业服务公司。专业人士说，美国税法对外国人购买美国房产的税务申报有具体规定。 任何房地产专业人士， 只要经手过房产的租金收入， 即使没有与房产主人签署正式的物业管理合同， 也会自动成为代扣代理人（Withholding Agent）。如果房产主人没有做过特别的税务规划，代扣代理人应该预扣代缴租金毛收入的30%并向美国国税局及时申报，否则将被要求支付应该代扣代缴的税款，加上利息和罚金，并且承担法律责任。 .

 

所有跟帖： 

• 这么大的人物请不起专业人士报税？奇了怪了 -AMYMINT- ♀ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 13:55:15

• 不是他没有报税。 是他的客户没有报税， 而他没有withhold 他客户的租金。 -royalflush- ♀ (14 bytes) () 01/26/2017 postreply 14:00:38

• 吓死我。我帮一朋友管2房，要帮她报税吗？怎么报？ -meowi- ♀ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 13:57:50

• 我和你同样的情况。你需要withhold 他们的租金， -royalflush- ♀ (116 bytes) () 01/26/2017 postreply 14:02:47

• How to hold the tax. Where to put it? -meowi- ♀ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 15:41:56

• 你把 30%的租金寄给IRS， 并填写1042. 房屋主人明年再申报呀。 -royalflush- ♀ (69 bytes) () 01/26/2017 postreply 17:40:10

• i see. thank you so much. -meowi- ♀ (0 bytes) () 01/27/2017 postreply 15:59:25

• W-8BEN 的withholding 问题 -柠檬椰子汁- ♂ (454 bytes) () 01/26/2017 postreply 14:07:29

• 我查了 IRS网站， 如果没有withhold 客户的租金， 房产中介全责。 -royalflush- ♀ (413 bytes) () 01/26/2017 postreply 14:09:00

• 原来如此，在美国，想逃税？门都没有！ -夏天穿棉袄2015- ♀ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 14:13:02

• 常识性错误。美国税务原则：最后一只手负责。 -sweetptt- ♂ (69 bytes) () 01/26/2017 postreply 15:52:15

• 不明白，谁在房子上放 lien ？中介没这个权利，政府又不可能事无巨细地管每个方子。 -hongjieyang- ♀ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 16:21:01

• 这位管理人当然有权利加lien -老农民说两句- ♂ (0 bytes) () 01/27/2017 postreply 13:23:08

• 如果房租直接打给国内房东，中介没有经手过房租收入，也有liability吗？ -hongjieyang- ♀ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 16:26:13

• 呵呵。房客liable。不要害人。 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 17:04:27

• 按我的理解， 你应该没有liability. 但是房主每个季度应该交estimated tax, 然后第二年申报要回来。 -royalflush- ♀ (76 bytes) () 01/26/2017 postreply 17:42:36

• 终于找到中文翻译了。 -royalflush- ♀ (22210 bytes) () 01/26/2017 postreply 17:46:43

• 这么一来，国内在这买投资房的要卖了。德州房价下跌有望了 -LIZAR- ♀ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 20:58:54

• 按法交税，最后交不了多少。问题是帮外国人管房的人要懂相关法律和超做 -autumnmoon- ♀ (0 bytes) () 01/26/2017 postreply 23:08:26

• 房产中介执照考试里面难道没有这项代扣税的项目？ -海边居- ♂ (0 bytes) () 01/27/2017 postreply 02:03:29

• 中国来的才子为考试而考试。不注重细节。关于外国人的事情肯定不会出现在全国统一试卷里 -sweetptt- ♂ (0 bytes) () 01/27/2017 postreply 08:45:14

• 房产中介代理房产很少见吗？不管是国内外的。涉及到金钱有关税务如何处理是重中之重啊，从大陆来可能税在脑中的概念太淡泊。可惜了。 -海边居- ♂ (0 bytes) () 01/27/2017 postreply 09:45:20

• 我考的时候好像没有见过这个东东。 后来renew上continuing education时也没见过。 -royalflush- ♀ (14 bytes) () 01/27/2017 postreply 13:07:28

• IRS 现在查逃税可厉害了， 尤其是来自海外的。 大家还是要小心呀。 -royalflush- ♀ (57 bytes) () 01/27/2017 postreply 10:40:15