进退两难求建议

一般是泡子坦和菜坛的，无奈近来实在比较郁闷，考虑到投坛各位大师能力强，心眼儿好，苦口婆心，乐于助人，遂披件马甲，说说我家的烦心事儿，还请诸位不令赐教。 

先大概介绍一下我家的背景，夫妻均四十好几，孩子尚幼，父母在国内，暂不需要我们帮助。先生一人工作，我因为身体和专业原因暂时全职在家相夫教子。孩子渐大，我也给自己设定了个做小地主的目标，争取对家庭经济做些贡献。

一切烦恼皆应卖房／买房而起......2010年我们20万美金卖了国内的房子（现在值100万美金不止），作为首付买了东北部的自住屋。2011年初我们买了自住房。2015年底因为工作原因，我们贸然卖了房子，举家迁到Santa Barbara。因为搭了市场的顺风车，我们卖房的款项得以在这个城市比较好的学区首付了自住房（SFH）以后，还在普通的学区贷款买了投资房（condo），算是开始了我的小地主梦想。

可是呢，由于工作原因，我们很快又需要搬到San Diego。出于对孩子的成长考虑，我们对搬到大城市还是欣欣然的。但是我们的房子怎么办呢？ 自住房如果一直能租出去，每月需要补贴1000块钱才能cover 贷款和地税，还不算管理，维修和空置。出租房是新建（老朽该笑我们无脑了吧：），四月份才能得，具体贷款利率，HOA及房租还不得而知，但是小几百块钱还是要添进去的。我们希望能在San Diego稳定一段时间，也考虑要租房／买房，因为这两个房子的牵制，我们的选择不多。 

我们面临以下的问题：

1. 自住房出租每月需要补贴1000元，小十年才能实现正现金流。 如果中间先生没有工作了呢？还有一个选择是现在把它卖掉，那手续费会损失60000元，似乎不太可能。

2. 出租房可能每月需要补贴300元。四五年方可实现正现金流。还有一个选择是现在退出，损失定金12000元。

3. 我们在San Diego是该租房还是买房呢？ 租房的话租金不菲。买房的话，估计又是自住型，离地主的标准会相差很远。而且我们短期内在市场高点不算理智的集中买了三处房，Cash几无储蓄，是不是风险太大了呢？

暂时想到这些，还请各位大师献计献策，先谢过了！ 

 

所有跟帖： 

• 15 or 30 year loan? appreciation potential? rent increase potent -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 01/03/2017 postreply 23:43:12

• 谢谢回复 -明天会更好2016- ♀ (197 bytes) () 01/03/2017 postreply 23:58:27

• 不熟。看人口，资金流入和过去曲线吧。 -inet-fan- ♂ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 00:28:34

• 房地产的短板之一就是不容易脱手，你的工作不稳定买什么房呢？在san diego先问问自己工作能不能稳定下来。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 00:53:44

• 如果能确定起码五年之内不会变动就应该买自住房，santa barbara必要时壮士断腕，异地投资房地产是小地主的大忌。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 00:59:07

• 谢谢老朽热心回复，如果我没记错，您这会儿还在外旅游呢吧。在San Diego的工作应该会稳定一段时间。其实去SD也是公司内部调动 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 07:41:20

• 还有可能调回来或调别处就采取临时方案：SD租一个小寓所，lg周末回家，可去探视。投资房如已有 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:39:29

• 可观增值买下考虑卖或保留。两个城市都很好的。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:43:02

• 谢谢您的回复。其实我们是可以选择留在SB的，只是觉得SD更适合家庭生活，孩子成长，因此主动选择了SD。但是值得为此付出六七万元的 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:55:40

• 值得 -piris1987- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:58:54

• 谢谢回复，若您有时间，请您展开说说 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:00:00

• +1，人生的大转移从东北到西岸明珠有可选择的工作教育生活质量，今后投资更有动力。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:13:02

• 从波士顿搬到加州，我们从未犹豫过。但是值得近期内从Santa Barbara搬到San -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:19:01

• Diego吗 （在买房一年内）我们其实还可以选择在这里住个三五年，再搬家的。 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:20:31

• 俺也从那来再没离开南加。想从此扎根了就从长计议。 -IEbird- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:57:38

• 咱是外行，知道一句话，壮士断腕要乘早，割得早的 -IAM3Down4Up- ♂ (159 bytes) () 01/04/2017 postreply 06:55:08

• 哎，一把伤心泪啊 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 07:43:18

• 十1，这次我同意三兄的意见。过来十一年我的几个邻居的深刻教训。 -piris1987- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:54:23

• 您是说割得晚了：） -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:59:09

• 对，我们以前的三个邻居(美东)都想着卖多一点钱或为省中介费而把房子出租了，这些年过去了 -piris1987- ♀ (206 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:15:39

• 知道了。谢谢！ -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:22:54

• 一直搬家，买房子卖房子好累 -夏天穿棉袄2015- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 07:12:10

• 抱抱，理解 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 07:43:35

• 卖掉。 这里常常讲“风险要在自己可控制的范围”，如你先生没有工作了， 你的房子都保不住。 也就是说风险已经超出了可控制的范围。 -Wendy666- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 07:34:10

• 谢谢。如果先生工作相对稳定，您怎么看呢？ -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 07:45:46

• 我会先看看Santa Barbara 的房价走向， 还是老一套，搞清楚人口增长率， 失业率， 新房permit， 房子在市场上的 -Wendy666- ♀ (422 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:09:46

• 十1，买掉 -piris1987- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:57:53

• 壮士断臂，这样犹犹豫豫，把以后的机会也都耽误了。不能总是一辈子背运，总有云开日出时。 -honeyoak1234- ♂ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:26:00

• 十1 -piris1987- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:57:16

• 任何人买房时需要问自己的第一个问题就是，如果一年内不得不卖房，是否亏。这个问题回答不了买房就是赌博。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 08:54:48

• 一年内卖房能不亏的时候少吧 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:42:15

• 在加州如果做不到就是进场时机错了。投资进场时要估量好各种可能出现的最差情况，所谓的stress test。 -kozy- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:44:53

• 您说的对。我们确实欠考虑。现在这种情况，您有什么建议吗？ -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:56:41

• 实话实说，你的情况，别人实在很难给出建议，除非有人对你房子所在的小区情况及其熟悉 -kozy- ♀ (803 bytes) () 01/04/2017 postreply 10:46:47

• 您说得很中肯，我们会仔细做下当地的功课，不再贸然行动。 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 11:26:59

• 都留着吧 如果工作稳定 -lastroundTF- ♀ (223 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:03:15

• 谢谢您的回复。先生工作还算稳定的。其中自住屋是1970年的，可能会时不时出些小问题。今年刚花2700 换了炉子。 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:28:43

• 如果感觉犯难， 哪一定要处理掉了 -yy2013- ♂ (72 bytes) () 01/04/2017 postreply 09:19:06

• 真的挺难的，为啥租金回报负这么多在利率这么低的情况下？做个air B&B -绿蚁采菊- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 17:16:41

• SB的房子空租率低，政府不让做AirB&B，最短租期30天，我想是保护residents吧。 -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 21:27:05

• 現在賣，似乎容易些;利率漲後，更難了。loss 可以write off 嗎？ -土妞2000- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 17:57:51

• 不知道，您有经验吗？ -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 21:38:55

• 我来说两句 -鹰眼- ♂ (555 bytes) () 01/04/2017 postreply 18:58:02

• 2016年6月才买的：） -明天会更好2016- ♀ (0 bytes) () 01/04/2017 postreply 21:39:38