没有金刚钻，不敢揽瓷器活---说说开发（住宅和商业）

来源: AMYMINT 于 2017-01-01 09:33:50 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (3621 bytes)

本文内容已被 [ AMYMINT ] 在 2017-01-01 13:57:18 编辑过。如有问题，请报告版主或论坛管理删除.

看到VA-LANDLORD的2016总结，提到几次“开发”，似乎开发才能赚大钱，有时候的确是这样，就像有人告诉你的后院几英里以下又黄金或是石油，你要先投资一大笔买设备雇人才能挖出来。

http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1156687.html

我自己也有几个可供开发的项目，但是现在行情渐渐淡了，银行贷款也难了，更怕的是建好了卖不出好价钱，白干一场甚至亏钱。

太小的不能做：我的一个小商铺，只有1000尺的地，按照zoning, 容积率2，也就是说最多建到2000尺，而且SET BACK 20 尺，等于往上加两层，每层只有600尺，同时要按照严格的消防要求（商住比纯住要严格）做，还有闹市中的施工难度，申请城市占道费和警察值班的费用都很难估算，结果几乎可以肯定，豆腐都卖出肉的价钱。还不如不动了。

时机未到不能做：就像“关键字”的开发例子（可惜删了），如果那块地做两家庭，一定不赚钱，可是ZONING改成了多家庭，就有钱赚了。我的修车铺就是这种情况，目前对商业改成住宅的停车位要求无法满足（一个卧室配一个车位），但是CBD的范围在渐渐扩大，我听说将来有可能改成一户一个车位，甚至少于1，自行车存放房也可以算成车位，某些开发商真是有创意呀。

太大的不能做：天上掉了一个馅饼，就在12月份，我的仓库物业的对门邻居忽然非常热情的找到我聊天，说他要开始大开发了，大约在一年一内申请盖三栋楼，而且是高楼，我们那条街的有几块地改了ZONING，从最高7层改成了最高21层。他找我的意思就是说希望我以后给他开发项目投赞成票。我当然赞成了，他蹚好了路子，我也可以照做呀。肯定是5年以后的事了。

其实我买这些物业的时候，第一目标并不是开发，而是稳定收租。

开发的风险很多，第一就是ZONING, 也传闻有些开发商或者律师好厉害，总是可以弄到“例外”，的确是这样，房地产开发有一个“一级半”市场，就是有开发商买地，拿到建房许可，自己不建，直接把项目卖出去。

第二个风险是邻居/社区的反对，一个“钉子户”让工程延期若干月到若干年，开发商拖不起。我自己住的小镇就是这样，有一个开发商想在一块地上规划二三十个单位，被反对了一年多，一再改规划，减少了十个单元还不过关，本来可以赚2M，现在可能就是盖也很微利，但是前期投的钱怎么办？买来的地只能盖独栋。

第三个风险是资金和建设周期的风险，资金短缺，建设超支，同时银行惜贷。我2017年计划收购几个烂尾楼，就是看到市场上已经有这样的物业涌现了（建了90%的房拍卖）。只是目前银行不太认亏，不想便宜甩货。

投资房地产一定不要逆流而动，2016年的大家总结都是喜气洋洋的，可是如果2017市场往下走了，资产能否稳定？现金流能否持续？现在也许是审视资产，调整结构（卖白菜），回收现金的时候。

慎言开发。