问询了正在考估价师考试，有经纪人执照但是并未真正做过业务的朋友

说相对要紧的元素是和周边房子参照，按叙述条件应该是是否湖边，有无景色，面积大小，相对来说房间数量虽然也要考虑，在面积比较大的情况下，对估价影响不那么大。还要考察一下周边的买主，是什么样的构成居多。老年社区对房间数量要求就比较低。三间还是四间相对没增加多少吸引力。如果是中青年家庭定居，则相对希望房间多些。

一般地下室都不考虑按卧室估价，不过地下室如果连通浴室，单独有门出入的话或许能说成MIL，岳母公寓吧。

总体来说在湖边就是最大的优点了。