--- 税收 ---
Tom Wheelwright所著的Tax-Free Wealth，是一本非常好的书，建议没读过的同学一定要读一读。咱们投坛的同学跟别的坛子的人不一样，人家在意穿得漂不漂亮、孩子爬藤爬得好不好，人家根本不在意钱，咱们是在意钱的，所以这本书必须要读一读，因为它就是讲钱的，并且讲得很透彻！
尽管Tom Wheelwright主要是服务于拥有房产的富有群体，他的这本书也有不少地方提到房产，但这本书不仅仅是讲房产税务的，书中讲到的税收奖罚机制、五种不同收入、以及财务规划等观念，让人耳目一新。
他在书中的前半部分讲到，尽管政府税收的初衷是为分摊公共开支。但后来，政府发现，税收也是引导经济发展一种很好的激励机制，比如政府想鼓励某一种产业或投资，比如新能源，或者旧区的重新开发等，如果单凭耍嘴皮子，即便说得再天花乱坠，大多也没用，还不如来点实惠的，比如给与税收优惠，来得更加直接和有效。现在，政府越来越多地利用税收的这种奖罚机制，来引导经济的发展。如果政府在某一领域给予税收优惠，就是在间接告诉人们，政府在鼓励这一产业。
联邦政府之所以给予地主们税收优惠，就是意识到，尽管偶尔出去露露营感觉也不错，但整天睡大街可是一点都不好玩。也就是说，联邦政府是鼓励地主们投资房产的。可以说，在地产投资方面，联邦政府跟地主是穿同一条裤子的。有的地方政府在打击地产业，只说明他们的愚蠢，至少在这点上不如人家联邦政府更明白事理。小地主们有理由感到自豪：首先，我们是响应政府号召且听话的好公民；其次，为房客提供住宿条件也算是功德一件；第三个，就是自己还挣点零花钱。真的是一举三得的一件好事，这个值得为我们自己脸上贴金！
--- 贷款调整费用 ---
说完了税收，咱再说说贷款的调整费用问题。
近些日子，FHFA的贷款调整费用搞得沸沸扬扬，很多人因自己的奶酪被动了火大，大骂FHFA和政府，说他们杀富济贫，搞平均主义。
FHFA的这次贷款费用调整，的确是减轻了低信用（和/或）低首付民众的负担，相应的增加了信用好的贷款人的负担，所以说是杀富济贫，搞平均主义，倒也不为过！
问题是，这种所谓的杀富济贫到底合不合理？
前面说了，税收主要有两种功能：公用开支和奖罚机制。贷款的调整费用也有两个功能：风险控制和奖罚机制。
先说风险控制，贷款的调整费用主要是用来管理和控制风险的。大家知道，信用好的人贷款违约可能性小，信用差的人违约可能性大。从风险管理的角度来说，信用好的人和信用差的人的贷款费用会有个差额（spread），并且市场的风险越大，也就是说贷款违约率越高，这个差额应该越大；而市场越平稳，贷款违约率越低，这个差额应该越小。在极端的情况下，如果贷款违约率是0，那么信用好的人和信用差的人的贷款利率和费用应该是毫无差别的，当然这在现实中是不可能存在的。次贷危机的时候，贷款违约率高，费用差额高是合理的；而现在，贷款违约率很低，费用差额低才合乎情理。所以，从风险控制上来讲，FHFA的这次费用调整恰好是尊重市场、尊重风险的一个合理体现。
再说奖罚机制。两房机构尽管是受政府监管，但在正常情况下，它们是自负盈亏的，并不需要政府的钱，只是利用政府的信用。FHFA和两房机构的主要职责是，提供可负担住房给美国民众，并且保证房贷市场的稳定。在他们的职责和能力范围内，包括在考虑风险的情况下如果有足够的资金，他们有权利、有义务进行一些针对性的举措，这个主要是通过调整费用来实现的，比如打击second home、鼓励多单元、给弱势群体减负，不能说都是些馊主意。
这次费用调整中，关于给信用好低首付的民众减负，包括刚出校门的大学生，我认为是个非常好的举措，无论对贷款者本人，还是政府，都是两全其美的好事。
但对低首付低信用的民众减负，能否达到预期的效果，这个很难说，但给他们减减负也不见得是什么坏事。再说，这个调整费用也不是个太大的数目，况且也不是经常发生的事件。
不过，这次费用调整的时机，应该说是选得非常的糟。目前利率这么高，经济可能面临衰退，贷款的违约率也可能会上升，都是不利的因素。估计是FHFA已经酝酿许久，箭在玄不得不发。不过FHFA可能也早已对风险做过评估，认为两房机构能承受得起。再说，费用调整是动态的，如果违约率太高，风险太大，他们可以随时对费用再做调整，这是他们的日常事务。这也是为什么我说不要对费用调整做过多解读的原因。
那些在此次费用调整中利益受损而大骂FHFA和政府的同学们，当下次FHFA做出有利于您利益的费用调整时，千万不要忘了也夸一夸FHFA和政府，以显示您的公平和不片面，哈哈！
忽悠完毕，明天得出远门，需要准备准备！
建宁 2023/4/30
选择“Disable on www.wenxuecity.com”
选择“don't run on pages on this domain”
