美国常规贷款是一种福利

贷款存在着两种风险：

• 信用风险 (credit risk)
• 利率风险 (interest rate risk)

对债权人 (lender) 来说，信用风险是指借贷人 (borrower) 违约而停止还贷。信用风险可以在一定程度上自己掌控，比如可以只借给信用好的人。

借贷人不存在着债权人所面对的信用风险。如果说借贷人也有信用风险的话，那也只体现在利率和贷款费用上。

利率风险是由于利率的变化而带来的风险。利率的变化，对债权人和借贷人的影响可能会不同。

对浮动利率贷款，债权人没有利率风险，利率风险全部由借贷人来承担。

由于固定利率贷款是美国特色，下面主要讲讲美国的固定利率贷款。

对固定利率贷款来说，本来债权人和借贷人都有风险：市场利率提高了，原有贷款的拥有者，也就是债权人，就是利益受损者，而借贷人是受益者；反之，市场利率降低了，债权人就是受益者，而借贷人就是利益受损者。

这看起来似乎是公平的... 

但是，如果没有提前还贷罚金 (prepayment penalty)，允许借贷人在利率降低的情况下可以随意重贷，那么这个利率风险的平衡就完全改变了：本来利率风险对债权人和借贷人是同时存在的，现在变成了利率风险基本上全部由债权人独自来承担，而借贷人基本上没有了利率风险，再加上债权人本来就有的信用风险，这种规则对债权人极不公平且风险极大。如果大家以前没有领教过利率风险对债权人的威胁，只要看看现在正在发生的银行倒闭潮就知道它的威力了。

这也是为什么世界上只有很少几个国家有30年固定利率贷款，因为很少有国家玩得起！如果我没记错的话，除了美国外，好像只有荷兰和韩国有30年固定利率贷款。

固定利率贷款 (国债实际上也是固定利率贷款) 对债权人的主要风险是，当市场利率快速升高时，债权人持有的贷款会快速贬值，就如同当前的市场。打个比方，如果一年前花100元可以买个一天能下2个蛋的鸡，而现在花100元买的鸡一天能下4个蛋了，也就是说现在只有能下4个蛋的鸡才值100元，那只能下2个蛋的鸡肯定就不值100元了，说不定只值80元（准确的估值可以用discounted cash flow 数学模型来估算）。

如果债权人手中只有很少的固定利率贷款，风险可能还不大，但如果手中握有大量的固定利率贷款，当利率快速升高时，那就是颗定时炸弹，大到一定程度就容易失控，比如现在的一些银行。

所以，如果想提供固定利率贷款，必须要有相应的利率风险转嫁机制。

通常情况下，固定利率贷款的融资机制主要有两种：

1）像德国等西欧国家那样，通过发行等值、等时间长度的债券，比如如果你想借出100万10年固定利率贷款，可以发行100万面值10年固定利率债券。不过，这样很难做到30年固定利率，并且，这其中也有问题和风险，比如借贷人提前还贷款。

2）像美国这样通过两房机构（Fannie Mae和Freddie Mac）把房贷证券化，卖给广大的投资者，以转移风险。

美国在上世纪大萧条的时候，房贷大多是5年的气球贷，结果遇到经济衰退，物业贬值，重贷就成了大问题，就像现在美国的商业地产房贷市场一样，结果造成了大量的贷款违约。

美国政府在大萧条中吸取了教训，成立了Fannie Mae，把房贷证券化卖给投资者，开始提供30年固定利率贷款。

但前面提到了，债权人有信用风险和利率风险双重风险，如果Fannie Mae把双重风险同时都转嫁给投资者，投资者也不傻，也不会干。于是Fannie Mae便决定自己来承担信用风险，保证投资者不会因借贷人违约而蒙受损失。因为有Fannie Mae的担保，投资者才敢大胆购买房贷证券，从而完全接过了利率风险。这样，Fannie Mae承担信用风险，而投资者承担利率风险，从而使30年固定利率贷款成为可能。后来的Freddie Mac也是同样的模式。

即便两房机构只承担信用风险这一项，在次贷危机中也仍然蒙受了巨大损失，需要美国政府的救助才能活下来，并最终被美国政府所接管。

次贷危机后，两房机构也接受了教训，明白了就连信用风险这一项，自己也无力独自承担，于是它们把信用风险也证券化，称之为Risk Transfer Securities，开始兜售给投资者，算是把信用风险也开始转移了。

之所以说美国的常规贷款是一种福利，是因为由于美国政府的担保，大大降低了房贷证券投资者的风险，从而降低了贷款成本，可以说政府是在为贷款提供另种形式的补贴，而美国的每个公民都在为之做着奉献。如果没有美国政府的担保，贷款成本很可能会大幅提高。

两房机构自次贷危机被政府接管后，川普任命的FHFA局长拿出吃奶的劲，想把两房机构尽快完全私有化，包括政府不再提供担保，结果未能如愿。有的朋友会问，私有化真的那么难吗？其实，私有化不难，难的是私有化后贷款费用和利率不上涨，并保持房贷市场的相对稳定，这需要私有化后的企业信用等级不比美国政府的信用等级差，这可能吗？当然是...不...可...能！

既然是福利，该用的时候就得用。不要只奉献不索取，整得跟雷锋似的。否则，好事可能轮不到你，但如果出现像次贷危机那样的大灾难，需要接盘侠的时候，政府是忘不了你的！

建宁  2023/4/29 

所有跟帖： 

• 每个SSN 可以贷款的个数似乎经常变，每个银行的规定似乎也不同。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 04/29/2023 postreply 19:55:24

• 是，次贷危机前无数->4->6->10 -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 07:12:23

• 对，around 3% 的30 years fixed 贷款简直是给贷款人发钱。 -天下攘攘- ♀ (66 bytes) () 04/29/2023 postreply 20:14:14

• 地主毕竟少数。美国人平均七八年换个地方。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 04/29/2023 postreply 21:34:36

• 教授说得没错，如果美国人平均每15年搬一次家，这3%的房贷利率就不会是3%了，应该在5%左右。 -hhtt- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 06:32:35

• 每个出租房就是一个小生意，除了出租房没有其他生意银行贷给你75%。 -brrrr- ♂ (48 bytes) () 04/30/2023 postreply 06:20:12

• 生在福中不知福。哈哈 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 06:25:25

• 生在福中不知福，但不耽误骂政府！lol -jenning- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 07:09:11

• 你也不要抱怨税法，税法对地主太照顾了。 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 07:29:45

• 是感叹，原来生在福中竟不觉。也不敢抱怨，我抱怨那属于恩将仇报。没拿到福利的抱怨抱怨也可以理解。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 08:10:51

• 问题是那没拿到福利的有可能抱怨拿到福利的。比如，房客抱怨地主涨租。 -alpha123- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 11:00:09

• 他们聚焦的点不同，如同在争论两种不一样的东西。 -守月- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 11:56:24

• 几位都缺乏主人翁态度。政府是为人民服务的。既然入了籍，那就别拿自己当客人，说难听点，别拿自己当二等公民。LOL -周老大- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 08:50:26

• 说政府照顾，和天朝屁民说感谢党和国家如出一辙。政府是谁养的？这个问题要搞清楚。 -QinHwang- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 09:59:34

• 还真是，以前从来没有认识到贷款是一种福利，但现在回头看自住房3%, 出租房3.5~4%锁30年固定绝对是福利，没人愿意意放弃。 -DJGO_SF1996- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 08:48:00

• 的确如此！ -新手地主刚上路- ♂ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 09:14:46

• 就是这样的 确实是政府托底了 -绣球花开- ♀ (0 bytes) () 04/30/2023 postreply 14:04:06

• wow这种思路精辟呀 -cnrhm2017- ♂ (0 bytes) () 12/01/2023 postreply 15:12:28