请教房产与quitclaim deed的税务问题

quitclaim deed,似乎可以用来在任何人之间转换或者加入产权。父母与子女， XDJM，亲属朋友，自己的公司与个人之间；只要互相信任，就无需closing agent 做买卖交易文件。自己做个文件，公证一下，交市政注册即可。 这个转换过程所涉及到的税务有哪些呢。比如，

1 目前的白菜房，价位很低，将来肯定会升值，且财产会给子女；如果目前把子女加入，给N%股份，其现金值低于年gift限制，无需报税；这样一来，N年之后，就自然免出了部分遗产税。 我的这个思路对否？

2，我有姊妹在加拿大，为了便于我在这里帮他们买投资房和管理，offer用我的名字，买后再quitclaim deed 将他们加入，我将持10%股份，税务上会有问题吗，要注意什么？

先谢了。