究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资?

本帖于 2009-08-11 08:15:56 时间, 由普通用户 BayFamily 编辑

究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资?我作为房地产领域里的一名新手,先来瞎说几句,请如山等各位大师指导指导。我凭的主要是三项指标: 1 ) Cap Rate , 2 ) Cash flow ,和 3 ) Return on equity 。它们各反映不同的层面,因而各有各的用处。而我最看重的是其中的第三点,且听我慢慢说明。

1 ) Cap Rate :即年租金净收入除以购买价格。其中,年租金净收入为年租金收入减除房地产税,保险费等等费用,但不包括贷款利息和贷款保险。 Cap Rate 是购买投资性房产的重要指标。它直接反映投资回报和房产价格之间的关系。

但是,市场上待售的房产的 Cap Rate 是相对稳定的,因为,卖方也不是傻子,租金收入高的房产价格就会高,租金收入低的房产价格就会低。所以一个局部市场的 Cap Rate 是相对稳定的,一般能达到 6-8% 就不错了。虽然在目前经济危机的情况下,购买到高 Cap Rate 房产的机会增多,但在一般情况下,找到很高 Cap Rate 的房产可能是一种奢望,只有在价格扭曲的市场里才有可能。 Cap Rate 是个前提,但不能直接反映你是否盈利,因为,它不能反映你的资金成本。

2 ) Cash flow :即每年在运作该房产,实际进出的现金流量。如果得到现金,则为正现金流;如果要贴进现金则为负现金流。

但是,按照广泛接受的定义,现金流量,仅反映现金形式的资本进出该房产的状况,是个流动性( liquidity )指标,它既不代表收入( income ),也不代表盈利 (Return) 。比如,一个完全没有租金收入的房产,可以通过倒按揭( reverse mortgage )的方式获得正的现金流。又比如,在固定 Cap Rate 的条件下,现金流可以由于贷款项目的不同(不同的头款和代款周期),而有不同的现金流。我注意到有些投资者把现金流的定义泛化了从而失去了现金流本身的意义。

正现金流是房地产投资的重要健康指标,如同人的呼吸,即使身体再好,如果 10 分钟没有呼吸也会窒息而亡。一个房地产大亨虽有亿万不动产,也会由于暂时现金流枯竭而轰然倒地。所以,它院士定义很重要。但是,单单片面地强调现金流,容易造成误解。因为,它本来就不是一个盈利指标,不能回答值得不值得的问题。我的要求就是能够维持呼吸就好。还有,如果同时投资多个房产,现金流问题要综合考虑,不必拘泥非得每一笔房产都要正现金流。

3 ) Return on equity :即每年运作该房产的净收入除以你实际投在该房产里的资本。其中,净收入( Return ) = 年租金收入减去房地产税,保险费,维修费,管理费 , 贷款利息和按揭保险。注意,这里需要减除贷款利息和按接保险,而按揭里付进本金的部分不用减。分母的 equity = 房屋的价格减去贷款余额。你的房产是你和你的贷款银行共同拥有,有很大一部分 equity 是属于银行的。

Return on equity 直接反映了你投在该房产里的资本回报率,是最根本的盈利指标。如果这个回报率低于其他投资项目,对于我,比如达不到 10% ,就该考虑是否应该做。请注意,如果,是现金购买, Return on equity= Cap Rate ,所以,资本回报率一般不高。如果贷款,会有使用杠杆的放大作用,用好了可以大大提高 Return on equity 。

下面以一个假想例子来表明这三种指标的运用。一房产价格 20 万(包括购买费用),年租金毛收入 1 万 8 千( 1500/ 月),扣除房地产税,保险费,管理费等等费用后,年租净收入为 1 万 5 千。那么, Cap Rate 为 1 万 5 千 /20 万 =7.5% 。如果现金购买: Cash flow 为 1 万 5 千, Return on equity 为 7.5% 。如果,付 20% 头款,贷款 80% , 30 年,利率 5% (按揭 10307/ 年,利息第一年 7946 ),那么, Cap Rate 不变仍为 7.5% , Cash flow=15000-10307=4693/ 年, Return on equity= ( 15000-7946 ) /40000=17% 。根据这个分析,在给定的条件下,我会选择以贷款方式购买,虽然,现金流低于全现金购买( 4693/ 年对 1 万 5 千),但资本回报率大大高于全现金购买( 17% 对 7.5% )。简单的说,你花了 4 万元获得了 4693/ 年 资本回报,好于你花 20 万仅获得 1 万 5 千的回报。这也是为什么计算 Return on equity 对判断盈利(是否合算和值得)最为重要的原因。

还有,应当注意的是,随着时间流逝,由于持续付按揭到本金部分,你在该房产里的 equity (分母)会越来越大,如果租金收入不变, Return on equity 会逐渐下降。应考虑增加租金,或者采取 Cash Back Refinance 方式,维持原来的杠杆,从而维持较高的 Return on equity 。

新手浅见,不妥之处在所难免,还望大师们予以指正。谢谢!

——万枫



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    wow, great post!!! -jy101- 给 jy101 发送悄悄话 jy101 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 08:46:47

    jy101,谢大地主捧场,请多指教 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 09:02:12

    万枫兄好文啊,全面,大顶! -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 08:58:01

    如山兄,我是班门弄斧,暴露一下我的思路,让你们看看是否有问题 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 09:04:25

    有一点想补充一下,你最后所用的例子实际上是Cash on Cash -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (294 bytes) () 08/02/2009 postreply 09:37:39

    有一点想补充,你最后的例子实际上是Cash on Cash return, -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (219 bytes) () 08/02/2009 postreply 09:44:18

    谢谢!是否该把年初和年终的equity平均一下? -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 10:15:09

    对不起,从ROE的概念来说不能。要说明ROE的使用还是比较复杂。 -如山- 给 如山 发送悄悄话 如山 的博客首页 (74 bytes) () 08/02/2009 postreply 20:27:20

    谢了,期待你的大作 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 06:12:40

    CO: 万枫兄好文啊,全面,大顶!NOVA is now 价格扭曲的市场 -va_landlord- 给 va_landlord 发送悄悄话 va_landlord 的博客首页 (98 bytes) () 08/02/2009 postreply 09:08:07

    yes, cap rate is bottom line, which gives your room to profit wi -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 09:10:04

    很有见地!谢谢你的好文!受教了! -金色风铃- 给 金色风铃 发送悄悄话 金色风铃 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 09:31:44

    我还处在学习阶段,就是想知道多点,谢你的鼓励 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 10:16:35

    大顶! thanks for sharing. 同时, 请教各位大师: 1% rule -美西游子- 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (562 bytes) () 08/02/2009 postreply 10:32:40

    谢谢美西!但不是太懂 你1% rule的意思,类似于20/80rule? -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 10:51:54

    no, it refers to P/MR< 100 or MR/P > 1% -美西游子- 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (44 bytes) () 08/02/2009 postreply 10:57:37

    so it is a 延伸 of cap rate -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 11:03:00

    it is 12% cap rate if you define the income the same way -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 11:06:54

    这时候还用判断吗? -red.rose- 给 red.rose 发送悄悄话 (40 bytes) () 08/02/2009 postreply 11:49:18

    爽快 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 11:57:48

    尖锐!! 未来投资所面临的极大挑战将是借贷. -美西游子- 给 美西游子 发送悄悄话 美西游子 的博客首页 (29 bytes) () 08/02/2009 postreply 13:17:18

    很好的理论学习的材料。顶! -cultuslake- 给 cultuslake 发送悄悄话 cultuslake 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 11:53:24

    谢专家 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 11:58:35

    这个大概计算还是理解的,我现在怕的是不可预见的风险 -无墨- 给 无墨 发送悄悄话 无墨 的博客首页 (375 bytes) () 08/02/2009 postreply 13:04:28

    你们那里的房子是够贵的,为何非要现在投房地产呢 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (294 bytes) () 08/02/2009 postreply 13:35:47

    唉,不就是因为还会更贵嘛! -无墨- 给 无墨 发送悄悄话 无墨 的博客首页 (34 bytes) () 08/02/2009 postreply 13:38:13

    你是投资还是自住? -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 13:39:14

    如果是自住就别想那么多,人生苦短,善待自己最重要 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 13:41:26

    才华... -ranch99- 给 ranch99 发送悄悄话 ranch99 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 15:16:04

    感谢鼓励 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 16:15:29

    Cap Rate 在商业地产用的多,SFH 可能不大适应 -insight777- 给 insight777 发送悄悄话 insight777 的博客首页 (323 bytes) () 08/02/2009 postreply 16:49:13

    谢谢你的补充,商业地产广告上都列Cap Rate,而residential的则不 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (51 bytes) () 08/02/2009 postreply 17:12:25

    你写的很好,请多写! -insight777- 给 insight777 发送悄悄话 insight777 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 17:16:14

    SFH 也适应 -red.rose- 给 red.rose 发送悄悄话 (52 bytes) () 08/02/2009 postreply 18:02:49

    太精辟了。就是想知道ROE是怎么运用的。 -古石- 给 古石 发送悄悄话 (207 bytes) () 08/02/2009 postreply 20:19:12

    你可以采用两种方法: -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (139 bytes) () 08/03/2009 postreply 06:05:32

    好文,刚买了一SFH,CAP RATE 是6.2%, 算好的吗? -初学投资- 给 初学投资 发送悄悄话 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 20:38:14

    Cap rate仅表明可盈利的空间,你还需要cash flow和ROE -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 06:08:52

    CAP RATE 6.2%, 我认为是不错的 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 06:24:10

    全面细致,脚踏实地,顶! --j4- 给 -j4 发送悄悄话 -j4 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 22:12:05

    补充: 要有投入大量精力,降低生活质量的心理准备. --j4- 给 -j4 发送悄悄话 -j4 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 22:13:42

    要有做恶房东,降低心灵追求的心理准备. --j4- 给 -j4 发送悄悄话 -j4 的博客首页 (0 bytes) () 08/02/2009 postreply 22:14:19

    j4的话总是很有哲理。 -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 06:10:08

    来晚了,也要顶! 很受益。 -温柔虎- 给 温柔虎 发送悄悄话 温柔虎 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 09:56:14

    小虎哥来了,谢你的顶! -万枫- 给 万枫 发送悄悄话 万枫 的博客首页 (0 bytes) () 08/03/2009 postreply 10:29:48

    如果按作者的方法,在Boston好一点的地区,没有办法投资一个2 family 的house, -flyingsnow- 给 flyingsnow 发送悄悄话 flyingsnow 的博客首页 (68 bytes) () 08/11/2009 postreply 11:26:52

    回复:如果按作者的方法,在Boston好一点的地区,没有办法投资一个2 family 的house, -flyingsnow- 给 flyingsnow 发送悄悄话 flyingsnow 的博客首页 (209 bytes) () 08/11/2009 postreply 11:48:04

    回复:究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资? -flyingsnow- 给 flyingsnow 发送悄悄话 flyingsnow 的博客首页 (204 bytes) () 08/11/2009 postreply 11:49:22

    回复:究竟应当怎样判断一项房地产是否值得的投资? -orange009- 给 orange009 发送悄悄话 (12 bytes) () 08/12/2009 postreply 20:24:00

    请教万枫老师关于20万投资,1万8租金收入的房子 -岸岸- 给 岸岸 发送悄悄话 岸岸 的博客首页 (428 bytes) () 08/13/2009 postreply 18:58:27

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