2018 美国地产价格调整风险加大

当前房价如烈火烹油， 一片繁荣景象。全美地产名义价格终于恢复到2006 年地产危机前的水平， 比2011 年房价底部高出了48.6%。 2017年全美房价普遍上涨，平均较去年同期增长6.7 %。低价位地产上涨速度尤其靓丽，高达9.2%，完胜众多理财产品，还不用担心平台跑路。

那么，问题来了，现在是不是入市买房理财的好时机呢？答案是：不一定（It depends）！一场地产价格调整已经在路上，是危还是机，要看您在哪里买，买什么。

在回答开头提出的问题之前，首先问大家一个问题：判断地产价格，谁最有可能判断准确？

当然是拿着真金白银在投资市场上买卖的专业投资人！从芝加哥地产指数期货市场看，专业投资人对波士顿的房价判断是：房价调整在即，时间是2018。 

既然知道2018 房价有可能调整，是不是干脆不要投资房产呢？错！危机，危机，有危才有机。操作得当的话，获利退场，然后入市抄底的机会马上就可以出现。

首先给大家普及一个知识：地产市场调整是一个过程，而不是一个事件。 价格调整在不同地域，不同价格区间是有时间先后顺序的。不会像股票市场在危机时千股齐跌，无路可逃。而美国地产市场的时间规律是：旧金山领先于波士顿，波士顿领先于纽约。一线城市领先于二线，二线领先于三线。 


那么，具体到在波士顿，根据美吉居对近年来波士顿地产市场的长期观察和分析发现：波士顿地产市场一向的规律是最高端地产领涨领跌（注：别的城市不一定适用）。

1、抄底获利-该买入哪里？
既然知道波士顿最高端地产有指标作用，那现在这些区域是什么情况呢？ 他们正在降价，并且是大幅度降价。 顶端社区如 Weston， Wellesley，Chestnut Hill 的调整从2017 年初就已经开始，很多房产在挂牌一年后，降价10% 甚至更多求售。纽约的豪宅区降价幅度更大，只嫌不够贵的场景已经一去不复返。 2018 年将会是少有的抄底入市进入最贵社区的好机会。

2、保护资产安全：该卖出吗？
考虑到高端市场调整已经开始，中高端市场热度也已经疲软，在这些区域拥有住房的筒子们应该认真考虑在2018 年春季卖出住房。毕竟，“ in every pyramid, in every easy-money sure-thing, the first ones to get out are the only ones to get out...”，在每次资产快速升值狂欢之后，只有第一批出逃的人才逃的出去。

如果您的自住房当前升值额度已经接近50万。 根据税法， 自住房升值每人有25万的免税额度，夫妻二人就是50万。即便当前市场没有接近调整，也应该考虑置换自住房以便reset clock, 重新享受自住房升值免税优惠。考虑到市场调整在即，建议计划售房的筒子们早作打算，并选择高效给力的经纪人，帮您在市场调整之前即时把房子卖出去，并且卖出一个好价格。那么问题就来了：靠谱经纪人哪里找？

3、靠谱经纪人，你在哪？？

首先从数据上看，卖房超过10 年本地经验的经纪人是王道。一个有10年以上经验的经纪人，即时售出房产的概率比新入行经纪人高出13%。对于一个即将到顶开始调整的市场，即时售出非常非常重要。

房地产经纪人的经验很重要，那是不是只要找到一个有多年本地经验的经纪人就可以了呢？不是，只有在经纪人把经验用在帮助客户而不是说服客户以低价快速成交的时候才能帮客户挣到钱。

毕竟房子每多售出1万美金，经纪人的实际收入只增加不到200美金。房子每晚一个星期售出，经纪人就要负责陪同看房等工作，承担大量的时间成本。再勤奋的经纪人一天也只有24小时。当同时协助的客户太多时，经纪人的服务质量多会有所下降。

这也就是为什么美吉居居住地产数据团队发现，有10年以上经验，能够为客户低价买房或高价卖房的“负责任，有经验”的经纪人年交易量往往不超过12单。