浅谈房地产投资---你很有可能会对我的认知有共鸣
还记得我在10月7日分享的《如何制定完善的理财计划》中曾经提到房地产投资-
房地产是最好的投资对象吗？
傳統上，房地產投資得利於低利率環境；融資的槓桿操作；通帳的金錢貶值有助於資產的相對增值；更得益於帳面上的"資產折舊"以及利用#1031 Exchange條例遞延收益等財稅優惠，往往成為許多富人們創造財富，保留財富的重要財務途經和資產配置，
但同樣的投資，成功與否會受制於首期的巨額付款以及租客長期准時交租的意願；低首付或信用評級低都會產生龐大的洐生費用；貸款的槓桿率也作為雙刃劍；取用本金時會受限於銀行重新貸款的費用和重新審核的限制；錯誤的貸款方式和利率的可能調升也會令投資者倍感還貸壓力；法拍屋的案例說明無法減持或策略調整的困境.....同樣的投資也會有不一樣的際遇。
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如果我们习惯用“质疑思维”去判断某一策略的选择，我们要习惯地提出自己的质疑：对于别人取得成功的项目，是否也意味着自己也能够成功？怀疑和判断是取得投资成功的关键，这样才能产生新的投资决策....
如果以“换位思维”思考，假设之前你选择的是另外一种截然不同的策略，到现时又会产生什么样的效果？你为什么没有那样做？.....
希望读者能从我的观察与思考中，产生共鸣，并有所启发。
一）：摘录于2004年《我的财务认知与计划》—
幸运的是偶然的决定投资房地产，带来的是長期的现全流收益。拥有资产的感觉真好！因为无需再付出努力（注：当然还是需要长期良好地管理），资产的本身可以“创造”收益。在管理、专注于资产的同时，了解到资产夲身的知识，其乐趣也并不是收益本身可以代替。
房地产的投资，包含着许多理财成功所需要的许多综合因素：
1）不要等到有銭才投资。虽然也存在着买卖时机，但是等待的却要付出更大的代价--通胀使线的价值“贬值”，却使已拥有的资产相对“增值”。
2）经济不景，利率向下调整，使拥有“钱”的人更少收益，但对于拥有“资产”的人却是良机！他她们可以充分利用重贷调整债务或增加可支配资金。
3）巧妙地利用“债务”赚钱，用别人的全年支付自己的债务。通胀使房屋增值，也无形降低了债务/资产占比。
4）有能力购买大房子，不如购买可带来收益的“家庭房”，因为前者意味着需要更大的开支，是在“消费”，是让钱“流出”；而而后者可能达至收支平衡或更能得到收入，是会产生持续的“现金流”收入“流入”，而且是“可持续”的“被动收入”。
5）房地产的收益税率比工资收入税率要低，因为不要支付社会安全税。
6）通过延迟收益法则#1031更能让收益转移到下一次买卖，更有效地控制钱、收益或税务的支付。
7）通过资产的折旧贬值更带来无形的延税现金收益，充分利用税务的优惠、政策的优惠。
8）选择房屋的“耗时”，大量的首期及费用支付，或“不得不”支付货款夲金的“无奈”，这些“缺点”可能正是成功的要点，因为看到的是长期的财务计划、是严格“首先支付自己Always Pay Ourselves First"的自律、有规划的投资习惯、收支平衡的掌握、以及为实现财务目标所付出的坚持和努力。
9）本人认为更为重要的是有效地利用融资，利用“钱的杠杆”让收益充分扩大化。当然极端的例子是“负资产”。这就需要有效地控和财务收支、控刺风险。
10）有人希望看到“夲金”的安全，却忽视通胀的侵蚀；郁希望得到融资，利用“良好的债务”不断扩充资产的规模。这就关乎人们对理财的思维方式以及对“风险与回报”的理解。
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二）摘录于2004年的《投资计划与风险管理》
许多人喜欢房地产投资，是因为它的“有形”、以及收益的“可预期性”。事实上，房地产投资的成功需要具备综合的财务知识和分析能力----
1）房地产的价值并不在于它的“有形”，而在于它的地点，包括学区、地理位置上的便利、当地的商业运作环境、更包括人们对宏观经济发展的预期.....所以，我们经常听到行家讲房地产投资的关键是地点、地点、地点。
2）房地产的“可预期性”是因为我们可以“计算出”它的收益率。在已知的房价、固定的融资成本、相关的管理费和维修成本、租金的收入..就可以得到“可能”的收益率。
3）经济不景气，失业率增高、购屋者的资金链断裂引起的房产泡沫危机，却赐给了有备而来的投资者良好的机遇。投资者的“有备”，包括资金上的充足、资金的流动性、以及对投资标的的深入了解。
4）因为危机，投资者可以得到更大的议价空间，形成“买家市场”，从而有效地控制成本。
5）房地产的危机很大一部份因素是由于融资的错误选择，因为购买者夲身收入的减少、融资利率的突然提高、或者因为租金收入的断裂，从而引起个人资金链的断裂，更导致宏观经济的衰退。所以，投资者应该审慎选择较长期的“固定利率”，从而减轻资金的压力、付款方式的主动性以及保持资金的“流动性”，同时，更能减少将来加息的“不确定性”。
6）房地产投资的最大优点在于税务上的优惠----因为前期的房地产投资准备需要大量的时间、资金的投入，所以採用的策略是“购买并拥有 Buy & Hold"，重在租金的收入，其收入属于“被动收入Passive Income", 税率最低；“无形”的房产折旧，其可支配收入可以视为“延税收入”，（这收入可能会被许多人计算收益率时忽视计算）；因为可以抵扣租金收入，减少应税收入，将来可以利用的自住屋盈利的50万免税优惠；或利用“#1031 Exchange"的递延收益到下一笔房产交易，更有效控制赋税的时机。
正是这些有利的税务优惠，我们知道许多富人将很大一部份资产配置房地产投资。
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三）摘录于2009年的《在不确定条件下的投资策略》—
1）房地产投资，通常指不包括自住屋部份，而是可带来租金收入的房产投资。严格来说，房地产投资符合“核心--集中投资法 Focus Investment Strategy" 含义，因为涉及庞大的购买金额，或者占购买者资产的很大部份资产，更普遍的是需要“融资”才能完成交易。
2）正如理财不是一次性的决定，而是基于长期的承诺（Long Term Commitment)，房地产投资同样需要长期良好的管理。绝对有许多理由证明房地产投资是理财投资决策中非常重要的有机组合之一。
3）房地产投资包括它在财务政策上的税务优惠，包括它能有效制衡通胀的预期，也就帮助了许多富人们保留财富、创造财富。
4）但是，根据最新数据显示，全美国的“溺水屋”屋主总数从去年（2008年）的第四季度末的1630万攀升到今年（2009年）第一季末的2040万，也就是说21.9%(有贷款的）屋主成为“溺水屋”屋主。
我们会很惊讶：为什么会变成这样局面？
5）从正面看，房产是人们的必需品，拥有房产是基于人们心理安全和拥有资产的愿望，房产价值已包含了人们主观上对宏观经济发展趋势引发房产价值长期保值、有效防御通胀的预期；从侧面看，房产价值也存在泡沫性质，也受制于宏观经济衰退影响，包括失业率提高等因素。
6）我们不妨从“安全空间Safety of Margin"的角度思考，嫻包括自住屋的贷款偿还家超过本身收入的50%比例，或支付很大比例首期资金，租金的收入还不足以偿还贷款，就不符合“安全空间”的概念。在不确定性的环境下，突然的收入减少或租金收入无法持续，都会造成还贷压力，造成资产流动性危机，爆发“法拍屋”破纪录增长。
“溺水屋”屋主面对房产持续减值却无佘自己无法价任何改善，包括“减持”或“出售”。
7）当然，如果租金收入足以偿还贷款，租金收入就可以持续减低购买的成本，我们就有足够的“时间空间”去耐心等待市场的复苏，等待价值的“理性回归”。
这些再次印证了“风险不在于投资标的本身，而是在于人的因素”-包括人们对收支平衡的控制以及资金运用的控制。
8）另类思考：如果房地产可以像证券操作，基于流动性，基于保护资金本金，明知道从2006年底开始经济数据恶劣或失业率持续增高会影响价格表现，可以（有个具体证券作Sell Call图表）Sell Call形式操作，先赚取Time Premium利润，一年时间可保护15%空间。到时，再次以Sell Call形式再次操作而再赚钱利润，而不至于眼看房价持续减值，却无奈无所作为。
9）另类思考：如果以现时（2009年7月）房屋交易量增加，房价却还持续下降为例，价值投资者认为是可分阶段进场良机，或者还想以更低价位购买，但又不希望錯失良机，可以（又是一个图表）作Sell Put,又可以先赚取约10%至15%的利润，如果需要购买，意味着可以是更低做购买价格。
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四）摘录于2011年的《认知的改变影响投资策略的调整》
1） 投资的安全性可能只是个人主观观点与判断，而且就其相对而言，会因流动性危机而变更....
不做任何投资是否意味着无须承受损失风险？微薄的利息相对于通胀可能变为“实际负利率”，持续损失金钱的购买力。
房地产投资的最大功臣并不仅仅是政策上的税务鼓励，更主要在于对长期通胀的预期以及实际通胀的推动，更包括人们对于“拥有家”的渴望而拥有“作为避风港”的房屋需求。
房地产投资被证明曾经长期趋势战胜通胀，这也以另一侧面反映金钱持续损失购买力的现实困境。资产的帳面估值因通胀“水涨船高”。
2）资金的流通性之于个人财务或企业就如血液之于人体同样神圣且重要。不管任何的财务计划都离不开对资金流动性的思考和安排。流动性的危机对原本安全的投资项目都会产生负面影响•••
贷款作为一种杠杆可以增加房地产（或房屋）投资的功效（效益）。正所谓“水能载舟，亦能覆舟”。2006年之后的房地产投资困境---包括法拍屋和房屋负净值--“溺水屋”的增加，证明贷款投资的双刃性，也证明投资者面对已经预知的房屋减值趋势却无所作为或无以着力点的无奈与困境。
房地产投资缺乏的流动性、银行“惜贷”以及提高借贷标准的紧缩政策、居高不下失业率的宏观不确定性，都对投资的安全性产生负面风险....
2005年还在感叹“拥有资产的感觉真好！.....”，之后却因好租客的准时交租而“拒绝”（或不敢）再加租金；面对坏租客一直拖欠租金的“无赖”，追讨无果，打完官司后还要贴钱让他们搬出时，那时的无奈和无助，感觉就像对意志力的一种考验。
这也显示房地产的成功并不仅依赖自己主观的努力，还无奈包括租客交租意愿的不确定性。
投资不能只考虑过去成功的经验，并以比为预期而忽略不确定性和风险的存在。有资料显示：全美国“溺水屋”屋主从2008年第四季的1630万到2009年第一季末的2040万，也就是21.9%的比例，而2011年第二季末的这个比例为27%。面对如此数据，希望拥有“美国梦”却无以保留房屋的法拍屋屋主又情何以堪？房地产长期增长的趋势或希望资产会因通胀水涨船高的预期又如何帮助他们苦苦挣扎的困境？
房地产的不流动性、无法减持或分散风险，又而且法拍屋充斥市场，让房价持续受压.....
安全性是相对的，风险也可能是相对的---
房价的卖压减少投资者（或购屋自住者）购屋的意愿，也“成就”出租市场的“旺盛”。以不低于90%租金净收益退回给投资者的不动产投资信托REITs,过去三年间很多都有双位数的增长....
3）投资的收益性。
我们时常感觉收益与风险同在，只是我们如何去平衡追求可能高收益的同时，确认风险的存在并减少风险的影响.....
如果本益比或房地产的售租比率可以作为指标，夲益比低可能意味着“价值投资”，本益比高可能意味着价格偏离合理范围，应该“获利回吐”、“持盈保泰”而适量减持。
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结论是：适合别人的成功经验，可能并不适合自己。最重要的是要确定自己的主题，确保自己资金的流动性、控制自己的情绪。多元化的投资策略可能更适合于长期的计划并更好地分散风险....
五）摘录于2011年12月的《思考财务计划如何应对不确定性》
对于“9.11"事件九周年的回顾与反思，我们发现我们的思维改变了----没有所谓的“绝对安全”，不管是“亡羊补牢”也好，“防范之未然”的安全措施是绝对需要的。
如何感知不确定性因素的存在？
1）因应“9.11"恐慌产生的不确定性，美联储将原夲由6.5%降到3.5%的利率持续降到1%，提供市场资金的流动性，并实际导致長期“实际负利率”，刺激“市场”购买“资产”，引发房地产荣景。
2）持续高涨的房地产价格又“自我强化”了投资者的预期---房地产价格过去（或未来）总能超越通货膨胀，有效保值、增值。
3）高涨的房价超越消费者工资增长速度，更多的购屋者（或者）祇能选择“创新/意”的贷款方式（Balloon Loan)去支付高额贷款。
4）更多消费者利用重新贷款获得“廉价资金”用于消费。
5）投资者尝试以未来可能的通胀率（增长率）作为计算原始投资本金因杠扦操作（贷款融资）产生的“高回报率”.....
6）但是，也因为美联储的利率调控--加息，以及持续的高失业率致使许多购屋者或者房屋贷款公司资金断裂，引发“次贷危机”。......
我们观察到2007年集中爆发期众多金融公司、银行损失之惨烈以至倒闭，我们发觉资金流动性的重要性，以及贷款杠杆操作之“双刃性”.......
7）崇尚自由经济的市场参与者急切渴望着美联储的“干预”。
8）也正因为美联储的QE1,QE2的量化宽松政策拯救仅次于大衰退的金融危机.....
9）美联储不仅购买二万亿国债，并且通过“扭曲操作”通过卖短债买長债刻意限制/降低信贷成本开支，实际上是想“促进”投资者购买“风险资产”/企业增加長期投资，以促进经济回归正轨.......
10）如呆从利率長时间处于历史低位，购屋贷款或重新申请贷款比例并没有提高角度观察，.....美联储的量化宽松的资金流动性并没有更多地得利于实体经济；
11）银行“惜贷”更多的是去杠杆化的考量、减少风险投资、增加资本金比率的自我保护。
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这也以另一侧面佐证房屋市场面临的融资困境。高失业率引发的法摊增加持续对供需埋下不确定性因素。
我们又应如何调整心态、直面不确定性、调整策略？
........结论：应以“战略角度”重视投资资金的流动性以及付款方式的机动性，避免因迫于流动性危机而“贱卖”资产以应对对市场的恐慌情绪感染......
六）摘录于2012年12月的《选择的艺术在于策略的有效运用》
许多人关注投资，籍望通过投资让钱“自我增值”，累积财富。如何评估投资策略的选择？如何评估客观因素--如政策、利率的变化对投资趋势的影响以及调整投资布局；这就包含着保持良好的心态对待风险，应对突发事件的恐慌。
1）房地产投资一直在创造成功的神话。但持续投入精力管理也是一种挑战。次贷危机引起的法拍屋、溺水屋说明失业率增加和利率上升对房价的重大破坏；
2）严苛的放款条件也严重制衡房地产的复苏。以（2011年）十一月份报告显示：成交的房屋买卖有29%是以“全现金”交易，说明美联储致力于创造的低利率还是不能让大多数家庭受惠，许多“溺水屋”的屋主都享受不到重贷的便利.....
3）这些都值得让我们重新评估“拥有房屋的可负担性”。如果贷款需要支付超过四成的首期款；如果供款需要“依赖”于自己的收入以及租金的稳定，那么，失业和租客准时交租意愿的不确定性就是潜在的危机。
法拍屋案例就是因为屋主毫无退路。
4）投资不动产信托REITs会是一种“替代策略”。许多大机構购买法拍屋再翻新出租，再以REITs运作方式让投资者拥有部份权益，并以租金不低于90%净收益支付给投资者。是购买的价格以及房地产的增值决定了REITs投资在这几年都有不俗的回报率。而且REITs在许多投资计划中都能以作为投资组合的形式拥有，让许多投资者有更多的主动性和流动性。
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5）相对于投资出租收入房地产对资金严格要求需要大量“首期”支付，相对于从房屋价值的Refinancing取用资金会因重货成本以及银行严格命查收诚信用评级等的严苛条件会让资金流动性比较困难，投资不动产信托REITs就具备灵活性和从“小钱”就可开始积累的特点，赋予投资者更大的主动性和可操作性.....
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每一次的分析、评估都能帮助我从“宏观”的角度去分析投资趋势，并且能够观察政策或利率的调控对于投资策略或者投资产品所产生的“良性互动”....
总结：策略的有效运用在于对策略或投资产品的理解；在于自己是基于良好的心态去评估策略的优劣；在于选择适合的投资工具以实现自己的财务目标。
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如果以“逆向思维”思考，如果有鉴于对财产的保护，我们会选择购买房屋保险，却忽视了保障作为家庭财富创造者的自己创造财富的能力，不能保障收入的来源不至中断，那么，未偿还的房贷将会成为“负债”.....
这就是我一直强调的“未雨绸缪”的风险管理机制对于家庭财务规划的重要性。
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我一直期望秉承“博学、审问、慎思、明辨（就是为了）笃行”的治学理念，一直期望自己的写作能给自己更多的思考空间、探索自己内心深处的追求，也期望能用“换位思考”的思维，通过心灵的交流、真诚的分享让更多的读者、朋友们得以有所启发，并帮助他她们自己更多的思考。
作为读者的你、你们能够从我的分享中得到“共鸣”吗？期望了解你们更多的关注点，以便更好地交流并进而共同进步！
作者：郑宏杰 Henry
11-24-2014
