房地产投资的逻辑思维——美国短期住宅房市的大概率分析

来源: 2017-07-09 14:26:01 [] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (3518 bytes)

    房地产投资人及地主必须关注房市走向,购房款不外贷款与现钞。搞清这二者的现状与趋势就不难明白房市(以下分析仅限住宅)的趋势。

1、贷款购房

    购房无论用于投资,如做flip、自住还是出租都得分析款从何来(lender的钱袋子)、贷款条件及何人贷款(borrower的贷款能力)。

1.1、钱袋子在变小!:Lender或者(但不仅限)银行的钱为什么在变小?而且在近几年都会变小,因为美联储刚刚宣布从QE(量化宽松)转变成量化紧缩(QT),并且将在今后逐步将以前3.5次QE印的钱不断收回。中国刚开始通过香港向国际市场发行国债,而且预期收益率比欧洲、美国的高,风险却较低,人民币进入国际货币特别提款权(SDR),已发行2兆国债,尚余约9兆空间。尽管中国国债不可能短期从国际市场一下吸纳9兆人名币,而更可能是摸着石头过河的缓慢过程,但因其体量巨大,它对国际货币市场带来的影响不容忽视。

1.2、利率还将上升!:作为欧洲金融市场变化的标杆,德国10年期国债利率最近狂飙,价格下跌, 欧洲主要经济大国的国债利率也在升。美国30年国债利率也在显著上升,后者通常被认为是房贷利率的风向标, 其结果是高的房贷利率将抑制购房动力,从而抑制房地产价格增长。

1.3、房地产贷款动力变化缓慢:对房市影响最大的因素还是美国经济与就业率,众所周至,美国经济仍处于缓慢复苏阶段,失业率处于低水平。而且,川普的美国优先,经济优先,提振国内低端就业市场优先的政策必然也会缓慢增强国民收入,从而,提振自住房购买欲望。但万事都有一个过程,相对于金融市场对房市的影响,它要慢得多,而且不确定因素更多。

2、现钞购房

    现钞买房基本上是投资人的游戏,其主要来源不外国际热钱与国内其它资金投入。

2.1、国际热钱:中国拥有雄厚的资金,其资金走向及国家政策对北美房市的影响举足轻重,作者注意到最近中国政府对资金流出的管控越来越紧,中国参与国际并购的资金也在大大缩减,而且中国在向国际市场发行国债,因此中国政府是在鼓励国际资金的流入而非流出。似乎短期没有国际大宗热钱进入美国的迹象。此外,最近美金汇率不断下跌,这只会刺激资金流出,减消投资人的购房欲。

2.2、国内资金动向:不同投资领域的资金是会随市场变化而彼此消长。目前虽然美国的股、汇及债市统统走低,但尚未超出正常波动范围,况且不同投资领域毕竟需要不同专业知识,债市、股市之间的资金流动比较容易,买卖房屋都需要一些手续费用,所以目前没有理由认为股市的资金会大量流入房市。

    总之,短期房市没有大幅涨跌的迹象,而稳中有小幅走低是有可能的,新手入行,尤其是以房产增值为主要盈利手段的投资者要谨慎,最好观望到美国放宽金融监管政策是否能在国会通过。

主要参考《57金钱爆》

作者非专业人士,权当参考

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