俺刚刚卖掉的一个商用公寓，年投资回报率达到４６.５%

 

2013-8-15 买入价加费用：$224,579.38

2013-8-15 - 2014-2-15 空置6个月：Condo Fee $400 x 6 = $2400    Tax : $1834

                                     Total Vacancy Cost  $4234

2014                          Rental Income: $2750 *10.5 = $28875  

                                  Condo Fee = $356 * 10.5 months = $3738

                                  Real Estate Tax: $3208

                                  Mortgage Payment $1296.95 * 9 = $11673

                                  Net Profit : $10256

                                 Cashed Out: $150,000

 

2015                          Rental Income: $2887 *12 = $34644  

                                  Condo Fee = $1357 * 4 quarters = $5428

                                  Real Estate Tax: $3667

                                  Mortgage Payment $1296.95 * 12 = $15563

                                  Net Profit : $9986

 

2016                          Rental Income: $3032 * 6 = $18192  

                                  Condo Fee = $1357 * 2 quarters = $2714

                                  Real Estate Tax: $1834

                                  Mortgage Payment $1296.95 * 6 = $7782

                                  Net Profit : $5862

Sold 2016-6              Sold for $370,000.  Net from HUD:  $213,623.01

Total Profit: $213,623.01 + $150,000 + $5862 + $9986 + $10256 - $4234 - $224,579.38 = $160,913.63

除了前8个月外，我的净投资只有7万5千。 投资回报率达到70% （简单计算 160913 / 75000 / 3 ）。这句误导。

按照复利计算，每年的资本盈利率　４６.５％

商业地产啊！

 

所有跟帖： 

• 这个不是商业的问题。2013年谁买的SFH房子没有100%的回报好意思说伐？ -sweetptt- ♂ (111 bytes) () 06/29/2016 postreply 20:38:40

• 各地不同啊。我们这里2013年买的住宅现在没涨多少。 -va_landlord- ♂ (0 bytes) () 06/29/2016 postreply 20:42:00

• +1 我2012底买的单家庭房：101000，带租客的，月租1500刀，2年cash out 135000, 现市值203000 -山里人家168- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 09:46:50

• 现此房月租1600刀, 长期黄金租客, 不打算卖这只下蛋的鸡. -山里人家168- ♀ (146 bytes) () 06/30/2016 postreply 17:32:53

• 牛!老地主不是有钱人后代，肯定会做有钱人的祖宗! -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/29/2016 postreply 20:41:05

• 多谢朽兄夸奖！ -va_landlord- ♂ (0 bytes) () 06/29/2016 postreply 20:44:34

• 牛 -soccer88- ♂ (0 bytes) () 06/29/2016 postreply 20:43:52

• 多谢多谢。 -va_landlord- ♂ (0 bytes) () 06/29/2016 postreply 20:45:01

• 恭喜！请教学习商贷：1） 如果买时是空置，怎样计算可借多少商贷；2）cash out 容许百分比；3)卖价根据7% cap? -IEbird- ♀ (0 bytes) () 06/29/2016 postreply 21:52:47

• 牛！这么大的商业公寓，一年地税才3000多，太让人羡慕了。 -archet- ♂ (0 bytes) () 06/29/2016 postreply 21:56:51

• 买价20多万，地税不低 -blogcity- ♂ (242 bytes) () 06/29/2016 postreply 22:38:57

• 我在研究商业地产。明天看看您的数据。我有投资人，正想找好项目 -Impartial88- ♀ (398 bytes) () 06/29/2016 postreply 22:42:13

• 租掉卖掉的可以做业绩 -blogcity- ♂ (124 bytes) () 06/30/2016 postreply 10:52:25

• 错了 -hulao2015- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 00:40:22

• 计算错了 -hulao2015- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 06:31:26

• 恭喜!赞! -竹叶66- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 05:09:22

• 这个是办公楼，怎么是condo呢？ -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 05:17:53

• 我想他是指HOA fee,homeowner association. -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 05:59:29

• 他买的里面的一间？ -frombjwithlv- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:25:00

• 明白了，涨知识 -柠檬椰子汁- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 11:23:34

• 哈，上面说你算错了，我仔细一看，如果cashout是你的贷款？和你盈利无关，那你就错了。如果在你卖出后已经去除，你的计算就没错。 -gutu- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:19:27

• 他的所谓net HUD，213623, 应该是还完贷款的数字而不是卖价 -柠檬椰子汁- ♂ (183 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:37:31

• 对这样看就合理了。复利年平均30%还是很厉害的！当然，这没有计算所得税，所得税有多少只有他自己知道。 -gutu- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:45:50

• 看帖不仔细，涨了。 -frombjwithlv- ♀ (44 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:23:58

• 不好意思和老地主PK一下：随便查了一个：不是商业房，是residential独栋。比你早买一年 -frombjwithlv- ♀ (349 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:40:05

• 同意你，也pk你，2012年八万五 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:45:34

• condo,hoa300租1200PK的是现在二十四万，图片以前贴过。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:47:58

• 8万5买的现在24万？那么牛，谁能比的过老朽啊？哪年买的也很重要哦。 -frombjwithlv- ♀ (48 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:51:30

• 哈哈老朽，啥是5012八万五？ -frombjwithlv- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:48:16

• 呵呵，老了，手发抖，改了。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:50:43

• 您这一哆嗦把最牛的进点时间给哆嗦没了。太牛了！ -frombjwithlv- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:53:01

• 我是这样看，做投资应该一笔一笔的看，他那是落袋的钱，没落袋的就先不说了，不好比。 -gutu- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:56:49

• 是的，现在PK的是商业vs民住，针对投坛商业地产热的现象而言 -frombjwithlv- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 07:58:41

• 那也应该考虑资金周转率或占有率问题，也就是说长期投资而言很难说出谁赢。 -gutu- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 08:05:50

• 民用房也可以cash out啊，老地主的商住空置6个月在民用房租房市场不可想象。 -frombjwithlv- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 08:07:55

• 嗯，说得好！ -gutu- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 08:10:20

• 当然商业地产碰上了可以发大财。但是总的来讲，对于小地主来说 -frombjwithlv- ♀ (101 bytes) () 06/30/2016 postreply 08:20:00

• 同意钱没落袋不好比，钱倒是随时可以落袋，但没啥用，只好继续收租。 -老朽- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 08:16:37

• 同意。落袋的也可以再出去，没落袋的随时可以落袋。整天有人来信要买买买，但是具体一问 -frombjwithlv- ♀ (38 bytes) () 06/30/2016 postreply 08:23:17

• 想起来了，老朽的南加占有地理位置加气候优越，房价涨的多是自然的，仔细想想我们这儿居然 -frombjwithlv- ♀ (137 bytes) () 06/30/2016 postreply 08:04:24

• 忘了说了租金开始是 -frombjwithlv- ♀ (71 bytes) () 06/30/2016 postreply 08:16:38

• 什么是商业公寓呀？是用来居住还是做办公室？ -gqc- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 12:34:37

• 对不起，想请教一下。买入时是空置，后来租出去了，为什么卖掉的时候卖价会低于买价？ -圭妈- ♀ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 12:36:52

• 这个是夸张的说法。一般回报率是按年算的。所以你这是23。3% -pssci- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 14:36:00

• 原贴没有说清楚。改正了。 -va_landlord- ♂ (0 bytes) () 06/30/2016 postreply 20:14:11

• 改的还不够彻底，你老这应70除以三（也就差两个月三年了），大家算算是多少？ -pssci- ♂ (0 bytes) () 07/01/2016 postreply 09:08:37

• 三年$75000投入到$160,913.63盈利是cap rate 46.5%. 你算的不对。 -va_landlord- ♂ (1113 bytes) () 07/01/2016 postreply 18:17:37

• 2010, 11, 12, 13年买的都赚了. 这和2009年买股票的都赚了一样. -Dalidali- ♂ (0 bytes) () 07/07/2016 postreply 13:31:48