老瞎与新地主谈心（二）

来源: 瞎问瞎说于 2012-07-24 21:33:34 [档案] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次 (4133 bytes)

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老瞎与新地主谈心（二）

老瞎胡侃一阵，居然没看见板儿砖满天飞，顿时信心大增。继续瞎说。这次侃关于找房地产经纪人以及为什么要尽量懂美国的房子。

关于房地产经纪人。这是一个非常有趣的行业，进入门槛不高，比作小地主的门槛还低。通常没听说有学历要求，英语能听说读写，可以通过当地的房地产经纪人的考试即可，当然有了职业的证书还要有个开业的real estate broker 愿意提携你，把你纳入他的旗下，你才可以开始替别人买卖房地产，当然提携不是免费的，经纪人必须把一部分佣金分给broker。还要支付一系列其他费用，诸如办公室使用的费用，MLS以及其他服务的使用费用，等等等等。由于每个经纪人的教育工作背景不同，经验不同，所能提供的服务的水平就非常不同。作为投资房地产的新手地主，成功的第一步也是很关键的一步就是买对了房。新手没经验，那就需要经纪人的帮助和服务。

这样一来，找对一个经纪人就很重要了。老瞎曾经不止一次地试图找一个同胞经纪人，总想肥水不流外人田。可惜从来没找到过一个比老瞎更懂行的同胞经纪人。

找经纪人考虑的方面：

1、尽量避免使用双面经纪人，道理很简单，这里有利益冲突，买卖双方是利益冲突的两方。一个双面经纪人要同时代表两个矛盾方的利益，怎么可能都圆满地照顾到呢？

2、最好非常熟悉自己目标投资区域的各种房地产相关的请款和市场走势及变化。不过这一方面不能依赖经纪人，必须自己也同样熟悉或者比经济人做的更好，这是关乎自己的投资，别人的意见仅供参考而已。这方面功课偷懒的话老瞎只能假设您的钱太多，您不是再做认真投资。

3、最好对投资类别的房屋建筑结构有深入的了解，可以粗略判断一个房子是否有明显结构缺陷或者基础缺陷，因为这类缺陷修理费用巨大，有些不可修，有些不值得修，这方面知识也最好自己拥有，老瞎自己这方面比绝大多数经纪人的知识要丰富得多，比不过建筑结构工程师，比不过经验特别丰富的inspector。但是自己懂一些就会帮助自己挑选最合适的经纪人和inspector。

4、最好经纪人懂得房屋维修常识，了解当地房屋维修市场行情。

5、最好经纪人本身也在从事白菜房投资做掏粪工。这样可以学到很多相关知识。不用担心利益冲突，担心好的机会被他拿走了。所有的投资人的现金都是有限的，特别是做经纪人的投资者，最后一颗子弹估计早就打完了。担心他抢你的机会纯属无稽之谈，仅仅说明您的思维逻辑有些问题。如果您还在担心这个，说明您还真是一个没入门的新地主。

老瞎最近用的经纪人是我这些年用过的最好的一个经纪人，这个人是个年轻老美，在一家著名大医疗设备公司做电气工程师。自己做一点点房地产投资，大致上也是个掏粪工，对钱极度饥渴，肯学习，在社区大学教授住宅建筑基础结构和检查，自己投资房地产，动手能力比较强，非常熟悉房屋的基本维修，手头也有很好的很可靠且收费大致合理的handymen,inspectors。有这样的人服务，老瞎省很多心，通常都是网上看房，真觉得值得看的时候才从经济人手里拿锁盒密码去看房子，空跑得很少。看中后请他写offer。有不确定的问题时才请他出马再看一眼。基本上自己看了就能确定了。这时大致的修理费用都已经了然于心了才会给offer。事后走眼的情况几乎没有。这样的能力是做地主的基本技能，必须具备。老瞎有两个房子买的时候都没进去看过，一个看了外面一个都没进去过，结果买下来后都是极好的deal。说明老瞎多年的经验积累给了老瞎一双火眼金睛。网上看看地点年代和基本资料就能够做出判断是否值得买，值得多少钱买。老瞎管这叫做眼瞎心不瞎。这个经纪人没做几年就考了broker执照，自己拉队伍自己干了，工程师也不做了。

老瞎总想同胞经纪人不少怎么没人做的这么好呢？究其原因还是不够敬业，我用的这个老美经纪人也没做几年，但是非常注意学习相关专业知识，结果就鹤立鸡群了。同胞经纪人们都很聪明，考个经纪人执照轻而易举，然后就着急挣佣金了。其实任何一行的继续学习都至关重要，要想鹤立鸡群，你一定要有点和别人的不同。常有朋友问新地主如何入手，其实自己的主动学习至关重要。老瞎是跟另外一个老美经纪人学习上路的，老瞎比较笨，大约用了好几年才基本了解了其中主要的道道，基本上是经历了才知道。特别是经历了这回的房地产泡沫才明白了很多过去不懂的东西。才明白以前买房子投资中犯的那些错误是怎么回事。

老瞎有家好朋友就不同了。两口子都是PHD。超级善于学习，极为聪明的人中龙凤。两口子仅用了很短时间在网上就把做地主的主要基本知识给掌握了。这里的如山老大和jy101班长的帖子给了他们极大的帮助。老瞎后来用的经纪人和handyman都是他们介绍的，非常有帮助，让老瞎这样脑残半瘫的人又重新开始了小地主投资，赶上了白菜房掏粪的尾声。他们的聪明勤奋帮他们自己大幅度地改善了家庭的收入，短短两三年就用存下来给孩子交学费的钱用在房地产投资，把孩子上大学的钱轻而易举地就搞定了，平时手头也松快得多了。税务上的好处就更是一个副产品了。

一不小心又忽悠了一大篇。关于为什么地主需要要尽量懂美国的房子没有抽出来单独侃，不过上面也捎带提到了。

就此搁笔，且听下回分解。