新小地主short sale教训总结帖

我的第二个投资房是一个short sale. 我在买这个short sale投资房的过程中，犯了好几个严重的错误，现在总结教训如下，希望各位多多批评指正。

 

错误1：房子年份太老(1990的房子)，同时看房时不够仔细，对房子状况没有清楚的了解。

后果和现在的处理方法：直接的后果就是买完房子后维修费用高(总维修费用为$4200).这只是让房子各方面functional.间接的后果就是以后每年的维护费用要不少。由于房子已经有20多年的历史，空调估计在一年之内要换新的，contractor的quote是$2300左右。暂时不打算换空调，这两年买home warranty来cover.

改进的办法：向SunshineInCA的lg学习，以后看房带手套和手电筒。不能光凭女性的感觉办事情。

 

错误2：用了list agent做为我的buyer’s agent；同时这个list agent不在房子所在的区域。

后果和现在的处理方法：直接的后果就是房价上没有赚到任何便宜，是市场价(lender counter offer时提了价）。同时没有得到他的任何建议和服务（尤其在房子的状况，以及找人维修等等方面, 因为他人不在该城市，从头到尾没有出现过，直接把lockbox的code给我）。唯一的好处是我拿到了房子(现在感觉像鸡肋，是否能给我赚钱，还得看以后出租的情况)。

改进的办法：即使要找list agent做buyer’s agent, 也一定要确保他本人在房子的所在地。至少要见个面，同时做好随时抽身的打算。

错误3：用了不熟悉的银行做loan。

后果和现在的处理方法：直接的后果就是损失了近$2000的credit from seller’s lender。我的contract是有3%的credit from seller’s lender， 我贷款的银行只允许2%的credit from seller’s lender.我到closing那一天才知道这个情况，最后为了close（没时间了），只好损失1%的credit.

改进的办法：具体合同的条款（尤其有关financial方面的），要跟贷款银行的loan agent一一过一遍，确保无误。

总的感觉就是，有关房子的事情都不难。但是如果不细心不耐心，没有经验，犯错误是很容易的事情。以上的错误并没有打消我在业余时间继续买投资房的计划，但是，重中之重就是大量学习，缩短小学毕业的时间。

谢谢你的阅读，也希望看到你的经验总结！ ：）

所有跟帖： 

• 顶！顶新小地主short sale教训总结帖 -小心翼翼的小地主- ♀ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:04:24

• 失败乃成功之母，善于总结就会有进步 -凌长老- ♂ (476 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:11:44

• 非常感谢你的comments! -HappyWed- ♀ (102 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:21:40

• 回复：非常感谢你的comments! -凌长老- ♂ (162 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:34:21

• 但是直接找银行似乎rate更低？你觉得呢？我的loanamount小于15w. -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:39:14

• “此起彼伏”，没有定式。完全取决于timing。 -凌长老- ♂ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 11:42:15

• 只许2% credit 是二房的规定， 不是银行的。 -逍遥流云- ♀ (49 bytes) () 07/01/2012 postreply 14:05:09

• 明白了。而且这个只是对投资房的限制。自住房应该没有这个限制。 -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 14:47:33

• 祝贺一个。 -392- ♂ (13 bytes) () 07/01/2012 postreply 15:35:56

• 11% -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 07/01/2012 postreply 23:42:39

• That's exceptionally good in San Diego. -392- ♂ (0 bytes) () 07/02/2012 postreply 07:41:16

• 我也碰到了2%的限制, 好象不是loan officer的错误 -hhhhhh- ♂ (70 bytes) () 07/01/2012 postreply 17:48:25

• 当时seller给了两个选择，要么直接降价，要么给credit。 -HappyWed- ♀ (161 bytes) () 07/01/2012 postreply 23:45:17

• agent 不需要知道投资房只允许2% seller concession。如果知道告诉你，那是你lucky.不应该怪他。 -zj071- ♀ (0 bytes) () 07/02/2012 postreply 10:05:03

• 这个是最新的规定吗？还是很久了都是这样？谢谢 -HappyWed- ♀ (0 bytes) () 07/02/2012 postreply 14:27:36

• 1990年的房子不算很旧了，前主人保养状况更重要 -canyonbear- ♀ (0 bytes) () 07/02/2012 postreply 14:04:47

• 有道理。所以看老的房子时，一定要仔细。我当时就是到处瞟了几眼。就下offer了。 -HappyWed- ♀ (94 bytes) () 07/02/2012 postreply 14:29:27