初级地主 - 拥有小于三栋出租物业,一部分是玩票,一部分是才起步。典型案例,S,单身母亲,拥有一出租SFH,因为时间经力都花在两孩子身上, 管理物业有点力不从心,对房客的管理没有章法,房客的任何维修要求,只想立即满足,这样房客就不用来烦她了。有过晚上11点,还带着AC TECHNICIAN去修空调的故事,孩子让父母看着。对出租物业只想有个合理的价位卖了,现在房市不景气,只能苦苦支撑。 另一位F
风险控制
如果证明地主对自己来说,是个有前途的行当,你在向中级地主前进了。
在投坛上,好像HOUSTON的MELODY就是这样起步的。
在这个过程中,一大部分人会被淘汰,或者精力不济,能力不足,知识准备不够而FAIL,但是人生中,There are more important things than struggling to be a landlord, lt's OK to let it go and enjoy life。在我的朋友中,有作生意发财的,有开公司致富的,有作PE挣钱的, 有从事INTELLECTUAL PROPERY RIGHT的律师,一个公司并购案,律师的收费不是一点点的。所以不做地产不是世界末日,没什么大不了的. Note: S,F are my friends
中级地主
那中级地主的风险在那里呢,本人以为
有的地主选择自己的规模就是中级地主,同时保有自己一份不错的Professional Job,好好的相夫(妻)教子(女),这样的选择值得得到大家的祝福,选择放弃有时候比选择勉力而为更体现一个人的智慧。 中上地主 - 拥有10个以上,20个以下的SFH或者40以上,80以下的Multi Family Unit。特点是RE Transaction的操作更有技巧,有自己的PM,更大的可能由PM来指挥管理contractor team,更多的时间放在finding sweet deal 和 build business relationship。Attorney, Insurance Agent, CPA起得作用更加重要,maintenance contractor的作用反而不那么重要了。中上地主一定会遇到TO BE OR NOT TO BE的问题,到底辞了工作还是止步在中型地主的行列。大部分的人选择是做自己的BOSS。因为在这个阶段,FREE CASH FLOW可以replace income了。
那这类地主的风险在那里呢?
大地主 - 20以上的SFH或者80以上的Multi Family Unit。有成为超级大地主的潜力,停留在此阶段不是能力不足,而是一些外部的原因,如没法达到规模比较大的商业贷款,在本地无法找到足够好的APARTMENT DEAL
。
超级地主 - 50以上SFH,200以上Multi Family Unit或者是独立的SHOPPING CENTER。这类地主已经是ENTREPRENEUR,多用自己的智慧,关系和对未来的预见来快速增加自己的财富。单位数已经不足以说明问题,BUSINESS更能反映他们的现状。有的大大虽然SFH不到50个,可管理着100多个SFH,你能说他不是大地主?
如山,JY就是最好的例子。我PERSONALY还知道几个,BILL(老中)有4个APAERTMENT, TOTAL600+ UNIT
。对这些富豪来说,Asset Protection, Diversification, Overseas trust, tax efficiency, wealth preservation与Grow Business 同样重要,if not more important。
Ultra超级大地主 - 就不是我这样层面的能够分析的了。FC (不想透露他的名字,连英文名也不行,我一说,DFW的人都知道我在说谁了,华人超级富豪的圈子很小的,别误会,在下离那圈子十万八千里,我碰巧知道他如何操作这个PARTICULAR商业地产),30年不到把一LESS THAN 1M的地产经营到价值12M。
我的分析非常浅显,很多都没有提及,像双呆MM的WRAP AROUND MORTGAGE,几位大大的FLIPPING,如山的BUILDER BUSINESS,我的本意是抛砖引玉,让大家讨论一下是否可以通过这样的途径让有志之士在TZLC上多产生几个超级大地主。
和加州阳光MM一样,对投坛最近一段时间过于乐观的气氛有点担忧,特别是快速达到FINANCIAL FREEDOM,如果把特殊性当作普遍性来操作,不具体案例具体分析,不做RISK ASSESSMENT,忽略RISK CONTROL,当RISK难控时,事先没有EXIT STRATEGY,WEALTH 没有DEVERSIFIED,真会倾家荡产。如果您是25岁,not a big deal, time is on your side, 如果您是55岁,慎重。
RE投资不是GET RICH QUICK的办法,也不是GET FINANCIAL FREEDOM QUICK的捷径。相反RE INVESTING是GET RICH SLOW的方法,通过free cash flow, principle pay down, appreciation, tax defer, it takes time. Do not become "get poor quick".`