何谓产权(Ownership)

                  何谓产权(Ownership)

    在美国，财产（Property）这个词被定义为一个所有者拥有的权利和利益，通常所有者的权利即产权（Ownership）是一系列权利的总和或者说是一个组合，其中包括占有、享用、控制和处置。财产以两种形式存在：地产（Real property 不动产）和个人财产（Personal property 动产），法律严格规定地产即为不动产。

    产权中的各种权利是以多样性和特殊性来诠释产权，拥有的权利越多说明占有的产权越多。例如，如果将一个财产出租给他人，就意味着暂时放弃了自用的权利。占有（Possession）是自用、出租和驱逐他人使用的权利；享用（Enjoyment）是能够安静平和地享有，不被曾经的所有者或他人打扰的权利；控制（Control）是可以以自己的意愿改变或保持财产的权利；处置（Disposition）是可以转换或者部分转换产权给他人的权利，例如买卖、赠与、遗产或销毁。

    地产（Real property）包括拥有土地及土地上的附属物，她被法律定义为土地、任何永久附属物、任何附带物以及由法律裁定的不动产的总和。首先土地（Land）的产权通常包括土地表面、土地的上部空间和地下可以延伸至地球中心的部分。

    上空权（Airspace right）是指所有者可以使用地面以上空间的权利，这属于不动产的一部分，但现实中法律会限制高度，给出一个合理的空间供所有者使用。例如高度不能影响航空飞机的飞行。土地的上部空间可以出售和租赁，这是一个充分挖掘土地价值的办法，例如高架公路桥的下面可以出租给货运公司来储藏货物。公寓是另一个很好的例子说明上空权，一个人仅仅拥有自己公寓单位里的上部空间。
    通常所有在地表以下的资源都属于土地的所有者，这些是地产的一部分，矿产权（Mineral right）未开采的矿产例如金、银、硼砂，都是地产的一部分。当然也有特例比如石油，由于具有流动性被法律认定是动产，当石油公司开采时会将它们抽走，土地所有者会以动产流失为由向开采者索赔。这样的实例很多，由于一条石油脉在业主的土地下面，石油公司每月都会按合同寄来支票。作为所有者可以出售矿产的开采权，比如出售500尺以下的所有权。

    河岸权（Riparian right）是指土地所有者可以合理使用流经、流过或者地下流过他的土地的河水，这种权利不可被他的邻居侵犯。在法律上这种权利倾向于流动的水的使用，而海湖岸权（Littoral right）则是特指不动的水体。可用水源（Appropriation of water）是指私人从公共土地的自然水道中汲取或使用水，河岸权（Riparian right）里也包含合理的可用水源权（Appropriation of water）。可用水源（Appropriation of water）是由州政府分配过剩的水或地下水供公共使用，而不是市、县政府。

    渗透水（Percolating water）是指来源不明的地下水，没有明确的水道。泉水就是一个很好的例子，土地所有者有权利使用或者和他人分享这些水。

    地表水权（Surface water right），雨水是禁止被改道或分渠直至流入河道里（河流或溪流）。一个土地所有者可以合理地采取措施保护他的土地不被洪水淹没，但绝不能做给邻居带来麻烦的事。
        任何附着在土地上的物质，比如建筑物、篱笆、墙、步行道和灌木等，当他们通过水泥、钉子、螺丝、石灰等永久性固定在土地上，都被认定为不动产的一部分。任何附属于土地上的物质，称作附属物(Appurtenant)，也就是随土地一起转让不能分割，如果分割将降低土地的使用价值。例如为一个地区供水的自来水公司通常是股份公司，这个区的每一个房主拥有一张这家公司的股票，这张股票就是这块土地的附属物，只能随土地一起出售。地役权(Easement)是指可使用他人的一块土地的权利，比如一条通道、水道等，这个权利不能被分割出售。这些附属物都是地产的一部分，属于不动产。在加州对不动产的认定最终可由法庭判决，土地上的庄稼树木也是不动产的一部分，只有一种特例，在土地出售之前收成已通过合同的形式卖掉的是动产。自然生长的植物是通过根于土地相连，都属于不动产的一部分。

       法庭一般通过五种情况判定一件物体是否是不动产，1，连接的方法：如果很容易被移开，比如拔掉电源，它很容易被认定是动产；而有的物体是通过水泥、石灰、钉子螺丝或是管道连接，那会被认定是不动产；如果移开一件物体会造成永久的破坏或是一个区域不可使用，那一定是不动产。例如客厅里的一小块地毯应该是动产，而整间卧室里固定在地面上的地毯则被认为是不动产。价值、尺寸和安装时间则不被认为是判定不动产的理由。2，适应性：一个动产以普通的用途合适地和土地连接也可能被认定是不动产。3，合同各方的关系：虽然一个附着物附着在不动产上，但合同中没有提到，多数的法庭会给卖家一个不利的判决。法庭会偏袒弱势的一方，在房客和房主的案件中一般房客受益。为了保护自己，任何有疑问的附着物必须明确在买卖合同中。4，意图：一个动产被永久地固定在地上，或者本该是一个不动产却没有永久固定，法庭会根据当初的动机判断是非。5，双方同意：买卖双方经常为哪些物品应该随不动产留下而产生纠纷，双方同意的买卖合同是双方的保证，任何动产都可根据双方协议按不动产留下，例如灯具、窗帘或者壁炉前的纱门等。

       动产顾明词义可移动的财产，也称个人财产(Personal property)，例如衣服、家具、汽车是有形的并可移动。还有股票、债卷、租赁合同等有价文件也是动产；开采出来的矿产、石油、天然气也被认为是动产；在租赁土地上的庄家尽管租赁合同到期未收割也是动产，属于租赁土地的农家；果园里的果树是不动产，而已经预先出售的果子是动产。动产买卖中的收据表明商品被出售和已付款，没有借贷问题，同时也是动产产权的凭证。动产的买卖也可以通过签署借贷合同实现借贷买卖。