想请教关于大学生校外合租的注意事项

我女儿明年上大三，打算和几位朋友一起在校外租房。现在总共有 8 个学生（包括她自己）想租同一套房子。

由于并不是每个学生都有信用记录，房东打算让其中 3 位学生（包括我女儿）签署正式租约。房租将根据房间大小由 8 位学生分摊。

我有点担心，如果过几个月有学生搬走，可能会对租约和租金分担造成麻烦。

请问有没有家长或朋友有类似的经验？我们在这种情况下需要特别注意哪些问题？另外，如果有人有适合这种合租情况的 分租协议（Sublease Agreement）或室友协议（Roommate Agreement）模板，也非常感谢能分享一下。

另外，这位房东要求一次性缴纳 $4000 的入住费用（Move-in Fee），包括：

• $1000 不可退，用于退租时的清洁；

• $2000 不可退，用于所谓的“维修服务协议”（房东说有随叫随到的 handyman 负责修理）；

• $1000 不可退，用于家具布置；

请问这些费用是否合理？如果不太合理，应该怎么和房东沟通或谈判比较好？

非常感谢大家的建议和经验分享！