住房市场寒风冷吹银行业

美国住房市场趋冷给银行业带来了压力。眼下各大银行持有的房地产业务比以往任何时候都多，而与此同时银行业在其他一些关键业务上也已是步履维艰。

房地产市场放缓通常会引发银行业对债务拖欠和现有抵押贷款可能出现更多坏帐的担忧，不过眼下更为紧迫的是，新增贷款需求可能放缓，并挫伤银行业一直格外强劲的利润。

这种严峻形势在金融机构疲于应对其他种种挑战的同时显得更加突出。眼下不利的利率环境、对传统银行客户的激烈竞争、信用卡市场饱和、以及消费贷款市场不久也可能出现疲软等问题已经让银行业痛苦不堪。

Punk, Ziegel & Co.的分析师理查德•博韦(Richard Bove)称，“房地产市场的任何风吹草动都会对银行业产生重大影响，因为银行业的增长主要来自于这里。”

美国商务部上周公布，7月份单户型住宅销售量经季节因素调整后下降4.3%，折合成年率为110万套。与此同时，全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)表示，7月份成屋销售降至2004年1月以来的最低水平。

事实上，很多银行已经开始提醒投资者，住房市场的放缓正在挫伤它们的利润。拥有大量抵押贷款业务的加州FirstFed Financial Corp.在周一提交给美国证券交易委员会(SEC)的文件中称，7月份其抵押贷款发生额较上年同期下降47%。周二，田纳西州的First Horizon National Corp.称，鉴于抵押贷款申请人正在减少，公司预计其第三季度抵押贷款发生额将下降10亿美元。Punk Ziegel的博韦上周将盐湖城Zions Bancorp的评级由买进下调至持有，他认为，随著建筑活动放缓，土地价值下降，这家主要向房屋建筑商提供贷款的银行可能会出现业务量下降的局面。

5年来，银行业在房地产的蓬勃发展中大受裨益，它们在致力于传统贷款的同时还开发了很多新的抵押贷款模式，并大量推广物业套现贷款，以便客户们用融得的资金支付信用卡帐单或购买新的等离子电视。

虽然银行业通过向二级市场出售贷款资产已经降低了此类贷款的头寸，但房地产贷款仍然在它们资产中占据著相当大的份额。

据美国联邦储备委员会(Federal Reserve)的统计，7月份，包括抵押贷款、物业套现贷款、和商业贷款在内的房地产贷款在美国银行业9.298万亿美元的资产中占33.5%，达到自1973年Fed开始统计该数据以来的最高水平。

尽管美国最大的几家银行一直在发展多元化业务，但在房地产市场兴旺发达的日子里，他们仍然通过并购或内部扩张扩大了抵押贷款的份额。全美以资产和市值计第三大银行摩根大通(J.P. Morgan Chase & Co.)的房地产贷款占其总资产的13%，高于2003年的11%。当时美一银行(Bank One Corp)的房地产贷款占总资产的10%。摩根大通于2004年收购了美一银行。

美国银行(Bank of America Corp.)是仅次于花旗集团(Citigroup Inc.)的美国第二大银行，截至6月30日，该行物业套现贷款在总资产中占5%，高于2001年的4%。

跟踪金融服务领域的Bruyette & Woods Inc.的分析师弗雷德里克•坎农(Frederick Cannon)说，“如果在5年前，你一定会说，对于整个银行业而言抵押贷款的风险非常小，特别是对于大型银行就更是如此，但今天你恐怕难以下这种结论了。”

目前为止，银行业管理人士和华尔街分析师对抵押贷款拖欠大幅增加的现象并未表示出担忧，他们称，如果失业率保持较低水平，在油价高企的情况下经济仍然能够保持强劲增长，那就更加不必担心了。他们说，今天的信贷评估模型远比以往处在住房市场周期时先进得多。住房抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)6月份发布的数据显示，今年前三个月抵押贷款的拖欠比率为4.41%，略高于上年同期的4.31%。

当然，如今抵押贷款市场充斥著各种各样的新鲜模式，很多模式在以往的住房市场低潮中还未诞生。人们普遍认为这些新产品比传统的固定利率贷款风险更高，比如提供多种付款方式选择的可调整利率贷款等。住房抵押贷款银行家协会称，可调整利率贷款在抵押贷款中所占的比例不到25%。

Keefe的坎农说，“传统观念认为银行业的坏帐往往产生于经济繁荣时期，而事实上我们从未面对过今天这样的局面：那就是住房市场疲软与这样的抵押贷款结构相伴相生。”