人造小城异军突起 城市生活远离喧嚣 (图)

一个周五的晚上，Bishop Road热闹非凡。路虎(Land Rover)和雷克萨斯(Lexus)只能在双车道的马路上缓缓前行。铺著青砖的人行道旁，一个钢鼓乐队演奏著鲍勃•马利(Bob Marley)的曲调，情侣们穿梭在专卖店、酒吧和餐馆中，不时看见排著的长队。 直到几年前，这里还是小镇办公区中央的一块绿地。如今，它已变成Legacy中心镇的核心地带，Legacy是距离达拉斯北部20英里的一块方圆75英亩的开发区，大约居住著4,000人。该项目推出后一鸣惊人，眼下开发商们正打算沿街再拓出75英亩。 随著越来越多的都市人追求真正的城市生活，从堪萨斯城到华盛顿，美国大城市周围的人造小城如雨后春笋般涌现，Legacy就是其中很具有代表性的一例。这里的零售店、居民楼、办公区错落有致，全部用石块和砖瓦等传统材料建造。Legacy看上去像座小城，但没有乞丐的骚扰和崎岖不平的路面。很多居民甚至很少光顾达拉斯，十年来，达拉斯一直在绞尽脑汁地改善生活环境。 “那里有太多的乌合之众，”36岁的承包商罗恩•佩蒂特(Ron Pettit)坐在Main Street Bakery and Bistro饭馆外面的小桌旁，嘴里嚼著干酪和葡萄说道。 在亚利桑那州弗拉格斯塔夫，91英亩的森林地带被开发成中心小镇Presidio in the Pines，125套居民住宅面市后很快就被一抢而空。北卡罗来纳州北部夏洛特的一个奶牛场摇身一变成了Birkdale Village，52英亩的地方坐落著320套公寓，楼下是风格各异的商店和饭馆，俨然一派新英格兰海滨小镇的模样。 尽管这些人造小镇隐约掺杂著乡土气息，但都市人对城市喧嚣的反感给小镇带来了发展机遇。随著八十年代新都市主义的兴起，建筑师和设计师们纷纷倡导重塑传统都市，让人们在祥和的氛围中享受生活。 最典型的代表人物当数安德鲁•杜安伊(Andres Duany)，曾被电影《楚门的世界》(The Truman Show)选为外景地的佛罗里达州滨海城(Seaside)项目即出自此人之手。杜安伊说，郊区化发展不会漫无止境，因为它占用了大量土地，同时给交通带来不便。 九十年代，美国人开始重返城市，之前几十年腾出的空间被重新填满。伴随著犯罪率下降以及《宋飞传》(Seinfeld)和《老友记》(Friends)等精彩节目的推出，大城市又变成都市人的乐土，零售业也随之发展起来。 但对开发商而言，在郊区兴建人造小镇远比在市中心跌打滚爬容易，在大城市，他们总难免要面对土地竞争和计划申请的繁文缛节。而在Legacy，开发商可以随心所欲，挥洒自如。结果：他们很快建造了1500套公寓和乡村别墅、80多家商店和饭馆、两座中高层的写字楼以及一家万豪(Marriott)酒店。 热衷于建造购物中心(mall)的开发商也在这一概念的影响下另辟蹊径，购物中心已渐受冷落。纽约商业团体International Council of Shopping Centers的数据显示，今年到目前为止仅有一家大型购物中心开张。与此同时，所谓的生活时尚中心(lifestyle centers)──设有大型停车场、温泉和步行街的户外购物区──频频亮相，预计今明两年将有60家亮相。 为了吸引更多顾客，进而拉拢零售商进驻，开发商们开始在生活时尚中心附近建造住宅。俄亥俄州哥伦布市的Steiner + Associates是一家领先的中心镇建筑商，它最初只斥资3亿美元在哥伦布附近的Easton Town Center建造了零售店和写字楼，于2001年完工。但是当另一家开发商沿街补建了公寓后，Steiner + Associates的首席执行长斯泰纳(Yaromir Steiner)发现，这些楼盘空置率很低，租金极高。他说，“我们突然意识到，商品化公寓可以转化为一种特殊产品。” 后来，当斯泰纳在堪萨斯城北部一个方圆93英亩的农场开发Zona Rosa项目时，他加进了33套跃层公寓。在俄亥俄州代顿附近开发的The Greene项目也包涵136套住宅，该项目定于今年夏天开盘，建于一片林地，是斯泰纳旗下数一数二的大型项目。 这些项目给那些真正的市中心带来了压力，特别是那些为再开发项目环绕的市中心。AIG Global Real Estate Investment Corp.和Jacoby Development Inc.正在对亚特兰大城北部一块大型钢铁厂进行再开发，取名Atlantic Station。开发商清走的污染物多达165,000吨。他们打算在这里建设138英亩的小城，可容纳居民10,000人。 10年来，休斯顿已经斥资40亿美元建设城市运动场、修建公路和轻轨。然而在北部27英里的地方，Woodlands Town Center新推出的跃层小楼以及建在一个富人区中央的砂石建筑还是炙手可热。 “现在的问题是，人们对这种城市风格的居住方式──紧凑、交通便利、贴近工作地点──的需求是否足以支持传统城市的复兴，”华盛顿的布鲁金斯学会(Brookings Institution)都市政策项目组创始人兼董事布鲁斯•卡茨(Bruce Katz)称。 事实上，这些人造小城很容易受到当地经济波动的影响，前期的巨大投资让这一问题更显突出。Federal Realty Investment Trust在Santana Row投下了重金，把距离圣荷塞市中心3英里的一个购物中心改造成这一项目，该项目于2002年开盘，耗资4.55亿美元。在地中海风格的建筑中，Santana Row为硅谷的精英们带来了幽雅的城市小镇。 但911事件后科技行业一落千丈，一场严重的火灾也给项目造成了打击。原本打算进驻的一些高端零售商最终违背了承诺。2003年，Federal Realty首席执行长史蒂夫•格特曼(Steve Guttman)引咎辞职。 渐入佳境 不过出乎意料的是，公司为了积聚人气引入了Best Buy等大型商场。经济状况的好转也为Santana Row带来了好运。城市官员称，如今这条大街上有70家商店、19家餐厅，还有联体别墅、高级公寓和单元公寓等各类住宅，这对硅谷人十分具有吸引力。 Federal Realty现任首席执行长唐•伍德(Don Wood)表示，建设速成城市要比一般意义上的开发困难得多。Santana Row耗费了7年时间才建设完成。他说，“在这段时间里，世界都变了模样。我们开工时与完工时的经济环境都不同了。” Legacy中心镇的建筑具有当代风格，还兼有建筑大师弗兰克•赖特(Frank Lloyd Wright)的建筑特色。砖瓦和大理石的运用赋予了建筑外观古老的厚重感。错落有致的商场建筑令中心镇看起来像是已有上百年的历史。 中心镇坐落在一片2,700英亩的土地上。这块土地是电子资讯系统(Electronic Data Systems Corp.)在上世纪70年代末购得的，当时公司的董事长是罗斯•佩罗(Ross Perot)。EDS在1985年利用其中的一片土地建设了公司总部，并开始将其余土地出售给其他公司，其中包括J.C. Penney Co.，这家公司后来也把总部建在了这里。到上世纪90年代末，Legacy地区已经是一片颇具规模的工业园区，不过仅此而已。尽管有上万人在这里工作，但Legacy没有餐厅、加油站，甚至连干洗店也没有。 玛里琳•卡斯科(Marilyn Kasko)当时负责管理这片园区。她说，员工必须在不同地方生活、工作和购物令她感到苦恼。她还感觉到，EDS必须拥有其他优势吸引新的公司来此办公。她并不十分清楚该怎么做。 信仰新都市主义的杜安伊提出了一个解决办法。上世纪90年代末，卡斯科找到杜安伊的建筑规划公司Duany Plater-Zyberk & Co.为这片空旷的土地设计未来。他的想法是：建设一片没有地面停车场的、生机勃勃的城市居住区。通过悉心规划办公区、商店和公寓间的位置，杜安伊努力将Legacy塑造为一个步行社区。杜安伊说，“问题是如何缩短人们与目的地间的距离。” 和许多同类项目一样，Legacy开始演变为典型的郊外居住模式。费赫米•卡拉汉(Fehmi Karahan)的公司负责Legacy中心镇零售市场的开发。尽管Legacy中心镇夹在弗里斯科和普莱诺这两座城市中间，他们仍然希望能吸引来全国性的大型零售商。 来自佛罗里达州迈尔斯堡的家俱连锁店Robb & Stucky无意遵循新都市主义的条条框框：它希望商场面积在10万平方英尺以上，并建有地面停车场。最终的结果是双方妥协的产物，Robb & Stucky商场建在街角以掩盖它庞大的面积，为了减弱大商场的感觉，商场外墙还使用了多种装饰材料。 应其他零售商的要求，卡拉汉在紧邻六车道Legacy Drive的商铺前面修建了地面停车场。经过四个阶段的建设，2002年8月Legacy地区有十几家商店开张了，其中包括星巴克。卡拉汉还试图赢得达拉斯零售商的青睐，并设法吸引来Bob's Steak & Chop House和Mi Cocina等广受欢迎的餐厅。 事实证明，要求配备地面停车场的零售商犯了错误。如今，生意最红火的地点不是Legacy Drive，而是狭窄的Bishop Road，那里的商店和大街只隔著一条人行道。南希•切瑟(Nancy Chesser)关闭了Legacy Drive边的店铺Ambrosia。她说，“来这里的人太少了。” 卡拉汉表示，Legacy Drive上的生意足够多。他还有其他的烦心事。汽车超速行驶成为一大问题，所以他正在Bishop Road安装减速板。另外，尽管在外墙和屋顶都装有监控探头，还有一些零售商称发现了窃贼。 Legacy还让许多人产生了社区团体意识，而这正是典型的郊外公寓住宅区所缺少的。Legacy围绕著一个面积三英亩的公园建造，公园的人工湖是为爱好跑步和养狗人士准备的。夜晚，居民们聚集到Bishop Road，爵士乐透过安装在橡树上的扬声器飘荡开来。有些人住在售价超过40万美元的联体别墅中，而有些则租住在每月600美元的一居室小公寓。 承包商佩蒂特说，“对于那些不想下班回家坐在沙发上看电视的人来说，这里再合适不过了。” 在最近一个周五的晚上，情侣们排成两队等待进入一家名为Cru的酒吧，喝上一杯售价18美元的赤霞珠。在大街的另一头，五屏幕的Angelika Film Center正在放映约翰•马尔科维奇(John Malkovich)的电影《艺校的秘密》(Art School Confidential)。 不过，Legacy Town Center最令人惊讶的地方不在于它拥有些什么，而在于它缺少些什么。和所有现代化郊区一样，Legacy附近没有五金店，也没有教堂和图书馆。Legacy也不是孩子们的乐园。最近的公立小学在三英里以外。 Legacy没有公共交通设施，因此几乎每个人都拥有一辆汽车。即使在不足1英里以外的工业园区工作，居民们通常也会开车上班，因为在Legacy以外没有人行道。Legacy居民开车到位于普莱诺的商场和购物中心购物，好像他们就居住在当地的某个小区。 43岁的乔恩•斯图尔特(Jon Stewart)两年前从马里兰郊区搬到了这里，他对这里便利的生活设施感到满意，不过只有一个例外：他说，“唯一缺少的就是一家食杂店。” Thaddeus Herrick