美国住房市场复苏 根基稳固与否存疑

美

国住房市场正在复苏，但看涨和看空两个阵营之间围绕当前的复苏能够持续多长时间以及能够变得多强的辩论也在升温。双方论据都指向同一个数据，即美国人口格局。

看涨一派称，住房市场仍在反弹初期，应该能够持续数年时间，因为美国房屋建筑量不足以支持这个国家的增长。经济衰退以及止赎危机导致新建住宅和组建家庭数量大幅减少，但人口并没有停止增长，反而是家庭成员增长了一倍，选择与家里人同住的人数增加。

但空方反驳称，近期房价的上涨只是暂时的，理由是贷款的难度增加，消费者负债水平上升，且住房市场过于依赖投资者。他们不认为房地产市场会再次崩盘，也承认房地产复苏能够为经济增长作出一定贡献，但他们不相信房价和房屋销售的动能能够持久，也不认为住房市场能够像多方期待的那样给经济带来巨大支撑。

但是，对于任何一个想要购买自住房的消费者来说，首要考虑的问题应该是能否负担得起，而不是房价会上涨还是下涨跌。

房地产市场的崩溃奠定了今天的美国人口格局。在截止2007年的10年间，美国每年新增约130万个家庭，此后每年新增家庭的数量仅略高于这一水平的一半。新屋开工在2008年陷入停滞，不断增加的止赎房和滞销房令开发商望而却步。

楼市多头们认为缓慢的经济复苏正在释放积压的需求，首先是租房需求，然后是购房需求。更多青年（其中许多都是在1981年至1995年间出生的千禧一代，即婴儿潮一代的子女）将搬出父母家，住进公寓。还有一些在房地产市场泡沫期推迟购房的人现在也为出手做好了准备。

美国许多地区如今的房价上涨显示出了需求大于供应的局面。的确，一些房子未能入市是因为房主处于负资产状态而无法出售，还有一些人不愿意低价出售，因为这样一来他们也剩不下什么钱去支付下一套住房的首付款。

此外，多头们仍认为在建房屋的数量太少了，即便是算上了“影子”库存。研究和咨询公司Zelman & Associate的数据显示，2010-2019年这个十年期增加的人口产生了额外的1,400万套住房的需求，其中约四分之三为单户型。Zelman的分析师预计，在2015年将仅能建成其中570万套，意味着这个十年期的最后四年美国每年需要增加200万套住房——大大刺激建设活动，进而促进整体经济。

Zelman的首席执行长Ivy Zelman表示，现在的房子就是不够用。

Zelman表示，由于房价和抵押贷款利率处于低位，人们购房能力达到了纪录水平，但这仅仅是目前房地产市场回暖的原因之一。同样重要的是，房价已经止跌，令投资者相信现在接盘已经不再有风险了。投资者在填补负债累累的消费者留下的空白方面发挥了重要作用，并将过剩的待售房转为出租房，而后者一直存在短缺。Zelman曾早在2006年就发出了房地产市场降温的警告。

Zelman表示，人们过于关注住房拥有率的下降，而没有看到空置率的下降。他表示，如果你在等待住房拥有率回升，那你就会错过房地产复苏行情；这个市场就是取决于入住情况。

楼市多头们认为缓慢的经济复苏正在释放积压的需求，首先是租房需求，然后是购房需求。更多青年（其中许多都是在1981年至1995年间出生的千禧一代，即婴儿潮一代的子女）将搬出父母家，住进公寓。还有一些在房地产市场泡沫期推迟购房的人现在也为出手做好了准备。

美国许多地区如今的房价上涨显示出了需求大于供应的局面。的确，一些房子未能入市是因为房主处于负资产状态而无法出售，还有一些人不愿意低价出售，因为这样一来他们也剩不下什么钱去支付下一套住房的首付款。

此外，多头们仍认为在建房屋的数量太少了，即便是算上了“影子”库存。研究和咨询公司Zelman & Associate的数据显示，2010-2019年这个十年期增加的人口产生了额外的1,400万套住房的需求，其中约四分之三为单户型。Zelman的分析师预计，到2015年将仅能建成其中570万套，意味着这个十年期的最后四年美国每年需要增加200万套住房——大大刺激建设活动，进而促进整体经济。

Zelman的首席执行长Ivy Zelman表示，现在的房子就是不够用。

Zelman表示，由于房价和抵押贷款利率处于低位，人们购房能力达到了纪录水平，但这仅仅是目前房地产市场回暖的原因之一。同样重要的是，房价已经止跌，令投资者相信现在接盘已经不再有风险了。投资者在填补负债累累的消费者留下的空白方面发挥了重要作用，并将过剩的待售房转为出租房，而后者一直存在短缺。Zelman曾早在2006年就发出了房地产市场降温的警告。

Zelman表示，人们过于关注住房拥有率的下降，而没有看到空置率的下降。他表示，如果你在等待住房拥有率回升，那你就会错过房地产复苏行情；这个市场就是取决于入住情况。

楼市多头们认为缓慢的经济复苏正在释放积压的需求，首先是租房需求，然后是购房需求。更多青年（其中许多都是在1981年至1995年间出生的千禧一代，即婴儿潮一代的子女）将搬出父母家，住进公寓。还有一些在房地产市场泡沫期推迟购房的人现在也为出手做好了准备。

美国许多地区如今的房价上涨显示出了需求大于供应的局面。的确，一些房子未能入市是因为房主处于负资产状态而无法出售，还有一些人不愿意低价出售，因为这样一来他们也剩不下什么钱去支付下一套住房的首付款。

此外，多头们仍认为在建房屋的数量太少了，即便是算上了“影子”库存。研究和咨询公司Zelman & Associate的数据显示，2010-2019年这个十年期增加的人口产生了额外的1,400万套住房的需求，其中约四分之三为单户型。Zelman的分析师预计，到2015年将仅能建成其中570万套，意味着这个十年期的最后四年美国每年需要增加200万套住房——大大刺激建设活动，进而促进整体经济。

Zelman的首席执行长Ivy Zelman表示，现在的房子就是不够用。

Zelman表示，由于房价和抵押贷款利率处于低位，人们购房能力达到了纪录水平，但这仅仅是目前房地产市场回暖的原因之一。同样重要的是，房价已经止跌，令投资者相信现在接盘已经不再有风险了。通过填补负债累累的消费者留下的空白，并将过剩的待售房转为出租房（后者一直存在短缺），投资者发挥了重要作用。Zelman曾早在2006年就发出了房地产市场降温的警告。

Zelman表示，人们过于关注住房拥有率的下降，而没有看到空置率的下降。他表示，如果你在等待住房拥有率回升，那你就会错过房地产复苏行情；这个市场就是取决于入住情况。

Graham Fisher & Co.董事经理Joshua Rosner即将发布的报告持相反看法。这份报告关注了过去数十年曾推动房地产市场以及经济扩张的一些因素，现在这些因素的消退将阻碍增长。

Rosner首先强调了信贷“民主化”的结束。在这一时期银行曾以更加优厚的条款向更多借款人发放了贷款，与此同时利率也在下降。这使得更多美国人成?了房屋所有者，随后，当房价上涨时，他们又通过房屋净值贷款进行了套现。随着婴儿潮一代在上世纪70年代的通胀时期组建家庭，然后在上世纪80年代进入消费高峰年龄，住宅市场和消费获得了一次性提振。这些因素推动了自有住宅、房屋翻新和二套房购买。

他说，现在这些推动力正在变成阻力。信贷民主化在楼市泡沫破灭的时候结束了，如今取而代之的是信贷条件更加苛刻的一个全新时期。在当局出台了一系列新法规、收紧资本规定之际，住宅抵押贷款规模几无增长。

空头们说，信贷收紧并不是唯一的问题。许多美国人将难以获得贷款资格，因为相对于增长较慢的收入而言，他们的负债太高了。尤其来自过去十年背负了沉重学生贷款的千禧一代的首次购房人。在利率上升的环境中，所有这些问题都可能变得突出。

在2001年，Rosner是首批预言债务水平上升将吹大房地产泡沫的人士之一。然后，在2007年初，他就警告称，债务泡沫破灭将触发严重金融危机。如今，他认为潜在拖累不仅来自千禧一代购房者，而且也来自上了年纪的婴儿潮一代——他们在楼市崩盘期间蒙受了巨大损失，从而为退休做的准备较为不足，给社会保障网络造成了更大压力。

怀疑论者也未从房地产市场的反弹中获得慰藉，因为他们认为这一反弹过于依赖投资者。Rosner说，我们不应该将当前的住宅市场看作基本面状况复苏的市场，这个市场迟早需要从投资性购买局面转变为自住为主的购买。

而这一变化将如何展开，将在很大程度上决定是多头还是空头笑到最后。

Nick Timiraos

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