美国政府力图防范止赎潮

华尔街的历史经验表明，对控制房屋止赎效果最佳的政策往往也能对饱受打击的抵押贷款支持证券市场构成有力提振。

美国政界高层希望采取更加有力的措施抑制止赎现象发生。不过从目前的情况来看，市场对美国政府这项计划的响应程度并不是很高。这些措施无法同时吸引借款人和抵押贷款资产持有者（银行或持有个人贷款担保债券的投资者）。

加州的一栋止赎房屋若要两者兼顾，纳税人就得付出更大代价，并可能带来政治压力。但如果加大政策力度能够迅速将止赎事件发生率降至最低水平，同时又不致诱使现有借款人违约，政治家们可能宁愿承受这些代价。

最新提出加大政策力度倡议的官员是美国联邦储备委员会(Federal Reserve, 简称Fed)主席本•贝南克(Ben Bernanke)。贝南克上周称，政府计划大量收购已经违约和面临违约风险的抵押贷款，并通过再融资使业主获得他们有能力偿还的贷款。他表示，此项计划将为市场带来希望。

美国政府已通过“业主希望计划”(Hope For Homeowners, 简称H4H)推行了这类措施，但收效甚微，部分原因在于，如果按照该计划出售贷款，投资者将蒙受巨大损失。H4H将再融资贷款的价值削减至物业的现价。

而另一方面，那些不会导致未清偿债务价值大幅缩水的计划，如美国联邦存款保险公司(Federal Deposit Insurance Corp., 简称FDIC)的方案则可能令借款人望而却步。


问题如何解决？


如果银行持有多数问题抵押贷款，则政府只要向银行注入资本，弥补银行因按照H4H出售个人贷款而蒙受的损失即可。

但Inside Mortgage Finance估计，在总额达1.55万亿美元的次级抵押贷款及Alt-A抵押贷款中，约有四分之三被打包为资产证券化债券，而总额为5,000亿美元的选择性可调利率按揭贷款(Option ARM)中，约半数被打包为资产证券化债券。

管理这些证券化债券的资产管理公司有权对贷款进行适当调整，但它们对大幅折价出售个人贷款持谨慎态度，担心债券持有者会因此提出起诉。

为应对该问题，政府可能同意以对债券持有者有吸引力的价格收购贷款。次级抵押贷款债券及Alt-A级债券价格或因此大幅回升。

这类措施将使纳税人蒙受损失，但政府可以制定补充条款，例如，如果住房出售价格高于新贷款价值，则对增值部分进行分成。

加大H4H方案的力度存在政治风险，其中最大的风险是，那些无法从此项方案中获益的纳税人可能不愿支持该方案。另一个棘手问题是如何对待那些有能力清偿贷款，但为降低本金而有意违约的借款人。

但即便如此，美国政府抑制房屋止赎的决心似乎越来越大。要迅速抑制止赎，政府有必要对存在违约风险的抵押贷款进行管理。这意味着政府应持有个人贷款，而持有个人贷款的最快途径是以华尔街乐意接受的价格收购这类贷款。

Peter Eavis

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