房地美考虑大规模发行新股筹资

据知情人士透露，抵押贷款巨头联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac, 简称：房地美)正在考虑通过发行至多100亿美元新股来筹集资金，公司之所以敢于这么做，是因为监管机构紧急出手相救，该股股价也接连两天展开大幅反弹。

实施这一融资措施后，房地美和联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae, 简称：房利美)可能就不再需要美国政府的全面救助。这两家具有政府背景的上市企业持有或提供担保的住房抵押贷款数额约有5.2万亿美元，占此类未偿贷款金额的一半左右。拯救这对难兄难弟也是政府提振疲软的住房市场工作的核心所在。

上周，两家公司的股价累计下跌了45%左右，原因是市场对两家公司是否有充足的资金弥补抵押贷款亏损表示担忧。它们所处的困境也促使美国财政部(Treasury Department)周日推出了一项救助计划，为其提供数目不详的信用额度，并表示会在必要时买进它们的股票。

该计划一经发布即遭到了国会山的猛批。持反对意见者认为这会花去美国纳税人几十亿美元。

对房地美而言，它可能希望避开与政府随救助行动相伴的监管升级。在房地美有此动作之前，有若干关于其近日暴跌的细节信息得到了披露。

过去两天，房地美面向投资者而非财政部发售股票的希望加大。在美国证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)公布紧急措施、限制看跌投资者大举卖空房利美和房地美股票后仅一天，二者股价周三便双双蹿升29%以上。

周四，房地美股价再度上涨22%，不过全年仍下跌了76%。

房地美发售普通股和优先股的计划可能很难实现。首先，优先股要求房地美提供很高的回报率以吸引认购者。举例来说，房地美现在已发行的优先股收益率为13.8%左右。按这一收益率，即使只发行50亿美元的优先股每年也需要支付6.9亿美元的派息，而第一季度房地美为已发行优先股支付的派息达到2.72亿美元。那会减少普通股股东可获得的收益，降低这类持股的价值，并可能令股价下滑。

一位参与讨论的知情人士称，新股的主要买家很可能是现有的全球股东，并表示最终计划尚未确定。

短期内，发售新股可能令财政部不必出手相助，但日后或许还是会需要政府的救援行动。曾任两家公司监管官员的小阿尔曼多•福尔肯(Armando Falcon Jr.)说，这场信心危机的本质是围绕这些公司真实财务状况的不确定。

广告分析师们预计，由于房市危机没有丝毫减退迹象，房地美和房利美未来几个月还将面临重大损失。最初在国会法案的特许下，两家公司从贷款机构那里买进抵押贷款。它们将这些贷款打包成证券，用于自己的投资组合以及向全球投资者销售。

作为同类业务竞争对手的两家公司过去三个季度总共亏损110亿美元，很大程度上是由于抵押贷款买房者的违约率越来越高。当购房人无法偿付抵押贷款时，房利美和房地美就必须向这类违约贷款担保的证券的持有者提供赔偿。与此同时，不断下跌的房价也令贷款抵押品的价值降低，加剧了房利美和房地美的损失。

随着数百万美国房屋面临止赎，投资者和分析师们只能猜测两家的损失能有多惨重。高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)的分析师本周预计，房利美与违约相关的损失达320亿美元，房地美为210亿美元。这些损失大部分预计将在未来几年内显现，在某种程度上会抵消它们收入增长和目前调高收费的正面影响。

周四，房地美董事会召开会议，讨论发售新股的问题。房地美首席执行长理查德•塞隆(Richard Syron)已经频频会晤摩根士丹利(Morgan Stanley)和高盛的投资银行家，同时本周已在房地美的纽约办公室两度召开董事会。据知情人士透露，股票发行额预计将在50－100亿美元之间。

有一项提议是让现有股东对新股享有优先购买权。房地美表示公司目前现金充裕，并暗示它或许会取消派息，藉此每年节省6.5亿美元。

塞隆在采访中表示，房地美的董事会一直在讨论摆在面前的各种选择，不过他拒绝透露详情。他说，现在就明确房地美的筹资时间还为时过早，现在还不到给出确切时间的时候。

房地美极力招揽私人投资者、而不是接受政府接济的做法表明它非常希望自己能免受政府的更多控制。如果国会批准了政府救援，很可能会给房地美的经营方式带来新的限制。

众议院金融服务委员会(House Financial Services Committee)主席、民主党议员巴尼•弗兰克(Barney Frank)表示，举例来讲，如果贷款或投资的钱来自政府，国会议员就会权衡相关条款，防止这两家机构向股东派息，或是向管理层支付高薪。弗兰克在接受采访时说，政府的帮助甚至可能会要求这两家机构在支付冲马桶的水费之前都要进行请示。弗兰克支持财政部的提议，即在需要的时候向这两家机构提供资金。

塞隆说，他希望他不需要政府的帮助，也不必面对可能的后果，比如缴费要获得联邦政府的批准等等。他在采访中开玩笑地说，我更希望自己的帐单自己付，也算是给弗兰克做出了回应。

房地美和它更强大的竞争对手房利美早已是左右为难，一方面股东们希望能获得高收益，而另一方面政府则要求它们为住房贷款提供大量资金，即便短期内其利润受损也在所不惜；正值两家公司艰难地在二者间寻求平衡之际，关于援救方式的讨论也浮出了水面。

目前还不清楚股东会对这项计划作何反应。不过至少有一位股东──来自拥有房地美逾1,000万股股票的Dreman Value Management的大卫•卓曼(David Dreman)表示，如果能等上一个月左右再发新股，房地美可能会从中受益。他说，政府插手后，收益率可能会下降，而价格可能会上涨，现在应该还不是急于发行新股的时候。不过他也说，让现有股东享有优先购买权是种好的公司治理方式。

政府提出在必要的时候提供救援，就意味着目前这两家机构实际上处于政府的保护之内。结果是，如果两家当中有任何一家崩溃的话，纳税人就要为此买单了。

James R. Hagerty / Monica Langley / Susan Pulliam


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