大家是怎么算出租房回报率的？

看中了一个小房， 租金1200，每月花费(property tax, insurance etc.) 加上贷款是800. 再算上有可能有空房或者打广告找中介，一年的收益也就是4000~5000. 这么算下来也就是2～3%的收益 ( 4,000 / 160,000). 老公坚决反對，而我有不同意見。因為16萬其中有12萬是銀行貸款，我們真正的投資是4萬，所以回報率是（4000／40000）10%. 這是我第一次嘗試投資出租房，一點經驗也沒有呀？各位大蝦是如何算的？