求思路与经验：熬过严冬，这房如何解套？值得保留吗？

05年买入40万，07年峰值58万，12年谷底22万，市值38万，目前自住，租金$1900,南加内陆帝国
第一贷款29万，浮动，利率2.85%，可作HARP2，15年12月关闭
第二贷款12万，HELOC，利息2.95%，两年后固定25年，市场利率加4个点，无可能重作HELOC
求思路与经验：
HELOC如定时炸弹，简单方法是两年内卖掉，结束惊心动魄为银行打工十年。
尝试过通过Wellsfargo作其他房产的HELOC，连续两年失败，舍不得卖其他投资房，两年内节存12万有难度。
应该向何方何处努力去降低两年后面临的HELOC调整？
应该作HARP2吗？
应该保留此房吗，还有投资价值吗（鉴于目前低息贷款难度）？