肯定是不全的。可能的算法是

你的公式可能不全的。

比如夫妻有一房，过去五年自住2年半，出租年半， 划分为50%。 暂不考虑折旧问题，假设房子有200万的增值。

用你的公式，应交税的盈利为100万。

实际是， 除了上面的100万，你还要报50万（自住100万减去50万免税额）

总共150万。