你的公式可能有误。

自住与出租的划分prorated, 是指免税额的，不是指增值的。

比如夫妻有一房，过去五年自住2年半，出租年半， 划分为50%。 暂不考虑折旧问题，假设房子有100万的增值。

用你的公式，应交税的盈利为50万。

实际是，你的免税额50万，应减去50%， 为25万，你赢利100万， 应交75万。