managing low income property is a brutal business" ZT

我现有的一套duplex在low income neighborhood, 住的大部分是黑人,去年圣诞前买的. 这是我的第一套投资房, 带有很大的尝试和学习的目的. 当初买这个房子是看中它是正在改造中, 正在向好区过渡, 具有增值潜力, 并且靠近市中心, 很容易出租. 但目前还是面向low income people. 这些人大部分是才二十出头的打工者, household gross income在$2000以内, 这些房客很多连一个月付一次房租都没办法做到, 他们付biweekly, 每两周赚的钱基本上都不会剩的那种. 这样的情况下你查credit有用吗? 所以我都没查credit history, 只让他们出示pay stub 和reference.

当时买的时候带了两个房客, 结果买过来之后左边unit的房客就搬走了. 我自己找新的房客, 很frustrating的经历.那时广告帖在craigslist上, 很多人来问, 因为租金低, 地点方便, 结果来看的人都吓跑了. 因为那个区那时还有很多run down和boarded up的houses, 我那时的结论是:完了, 这个房子只能租给穷穷的, 没有受过教育的, 连internet都从来没上过的人. 后来还真只有靠那个for rent sign招来了一对带小孩的房客,也是穷穷的黑人年轻夫妇带小孩.(后来这对也是带来了很多麻烦, 下回分解吧).

三个月后, 右边Unit的房客要离开这个城市, 也不再续签合同, 她的合同只有半年. 我就只好再找房客, 这次, 仅三四个月间, 小区已经有不少变化, 很多Investor开始renovate他们买的房子(春天来了嘛)(这之前那些board it up的房子都是被investor买来空在那里, 以防homeless people break in), 很多老房也被推倒在重建. 这次craigslist上招来的人只被吓跑了一半. 两周后租给一个白人女孩(从craigslist找的, 而且是白人哦, 我那时已经很proud, hehe), 很文静很乖的样子, 并且能够一个月付一次房租, 我跟我老公收到第一张她邮寄来的check都忍不住欢呼: wa sai, 是一个月的check哦. 因为这之前的两房客都只能付biweekly, 而且连银行帐号都没有, 我老公光收个房租一个月就得跑四次,还好他工作的地点离那里只1mile多.

我的realtor老师讲了一句话: managing low income property is a brutal business. 可惜这句话是我买了房之后才听到的. 不过, 自己阿Q一下, 本来就是拿这套房子来学习的嘛.

Predict if the area is going to have upside change. Have to spend a lot time to manage it. So, it all depends on your luck.