个办法更合适吗？投资房重做一个贷款还是从自住房做cash-out-refinance 用全款买？

大家买投资房是重新做一个investment property的贷款，还是从自住房里做个cash-out-refinance, 直接用现金买投资房呢？假设不影响purchase price.

现在能找到的Investment property 的利率比cash-out-refinance高出0.5%.但是考虑到投资房报税时mortgage interest 可以算成cost - 有worksheet来算哪个办法更合适吗？