求教:FSBO的房子,有租客

新小地主.请教各位这个for sale by owner的房子

看中一个duplex,1971年的一半有租户,进去看了,租户一端状态不好,地毯很脏,HVAC可能也不工作,因为主卧里有个窗机.租户说冷气不足,但是可以用,看起来中央空调系统很老旧了.租户住了１６年了，先是父母住，后来买房搬出，现租户是其女儿４年前继续租住，现租户也有女儿在附近高中，还有一个水管工男友时不时带两个大男孩子来住或者拜访。现租户有稳定工作，有子宫癌。租金６００，低于市场价１００元。房主时不时用租户的男友干一些小活，但是具体如何交易不清楚。

空置一端,房主正在修,铺的地砖,新地毯.锅炉和空调也旧了,但是可以用.

房顶2年新.正面的siding是杉木片的,也有20年了.其它部位都是贴砖.有白蚁ｃｏｎｔｒａｃｔ。

查纪录２００４年有fire damage code.但是房主说租户的父母在这里住时抽烟引起的，不严重，房主说已经完全修复了。

门前有大树该trim了.已经长上2层房顶了.

要价９９ｋ，邻居一户ｄｕｐｌｅｘ刚卖掉９６ｋ。

我还是很想要这个房子的。因为位置很好租。问题：

这种租户该如何处理？没有这方面的经验。房主说租户没有存过押金。那我找谁去要这个押金啊。

不用代理的情况下有何注意的事项？谁负责找律师？

我如果砍价，要求他把有租户一方换空凋的钱减一半吗？不找代理的话，代理费能要求他平分吗？

该怎莫递这个ｏｆｆｅｒ？房主说告诉他ｏｆｆｅｒ价格就可以了。我还是想弄个书面的。邮寄给他？

罗嗦许多，恳请各位地主们不吝赐教。

先谢谢了！