家庭财务状况分析

夫妇年近40，有一孩上daycare。总收入20万出头，较稳定，但未来5年不会有太大增长。现住房每月mortage + property tax 2800，现值45万，还有贷款34万，30年贷款，4。375。还有一coop父母经常过来长住，现值20万，还有贷款10万，月付1000，15年4。75（还没有refinance）每月月费700 （包utilities和property tax）。

现有存款13万。是先付清coop，还是refinance两个房子，还是付一部分贷款？谢谢。