失败乃成功之母，善于总结就会有进步

不过矫枉过正之后还得走弯路。就你所提的几点，俺提出如下不同意见：

1. 在很多城市，二十年房龄的房子还相当年轻。能买到更新的房子，那是你的运气。

2. Listing agent 是什么样的人，由不得你。现在不少地方inventory很少，想拿房子就只能通过listing agent。你要是挑剔，就只好站一边去。

3. 新的贷款银行一般都不允许来自其它途径的credits来降低loan balance。 如果你的closing cost少于available credits的额，就有可能浪费credits。所以最优化贷款terms要先和贷款员沟通。