我对您的Deal做的经济评价－－结论Dad Deal

很多人对买房子非常热衷。通过您的这个短卖可以计算年毛回报约16％。事实上从经济的角度这样算是很难说明您的这个Deal是否划算。

现在我用极端的情况来评价您的这个例子：

投资估算为110000$,

假设：租金月度1500$，去掉房产税，维修，和可能的空租合计约3000$(我认为这个数打不住)，约年收入15000$。

假设您有办法每年不交所得税。从2012年评估到2100年，假设2100年这个房产还值110000$。

经过现金流法评估，结果如下：

内部收益率：15.79％；

投资回收期：2023年7月，约12年；

89年净收入：1335000$;

按照10％的折现率计算净现值：52449$;

按照15％的折现率计算净现值：4666$;

通过这个极端假设，可以满足15％的内部收益率要求，可以投资，89年能够赚到点钱4666美元。

如果假设您只在10年内出租，10年后以2022年以200000$出售。但是您必须交所得税和那些隐形的费用，约占20％。评估结果如下：

内部收益率：15.38％；

投资回收期：10年；

10年净收入：186000$;

按照10％的折现率计算净现值：37873$;

按照15％的折现率计算净现值：2109$;

通过这个稍微合理的假设，可以满足15％的内部收益率要求，可以投资，10年能够赚到点钱2109美元。但是必须保证10年后这个房子能够卖200000$,否则是亏的。

最好的交易是买了装修一下就卖：投入约140000$,1年内卖出200000$,净赚60000$。这样的好投资房子太少了。

对于投资项目，一般内部收益率不达到15％以上是慎之又慎，存在很大的风险。结论是您的这个投资房风险很高！

以上评估有图有表，但是不会上图。只能列结果了，仅供参考，概不负责。