重新贷款 - 如何为好？

读万枫大师贷款误区帖，直觉上，略有不同看法。为了有效比较，祭出了工科男惯用的数学方法之一：举一个反例来推翻一种假设。于是说干就干，弄了一个 Spreadsheet 作具体计算。结论是：到一定年份后，即使利率变低，但是否要作重新贷款，还是得慎重。如果你按我的计算去做的话，我的例子可以复制。具体假设和计算如下。

假设喜儿问黄世仁借款$400,000元买房子，说好30年贷款利率4.25%。如果喜儿辛劳工作，按月支付，到30年末，付清贷款，到雅虎上去算一算看看，共付利息 $308,393。

可是，假定喜儿付贷付到了第十年，利率变低到了4.0%。 喜儿该不该做重贷呢？我在给出具体计算之前，先来总结一下。到了第120th个月，累计利息已付$150,510。剩余房贷额此时是$320,282。如果按4%做重贷，再过30年，贷款付清之时，又累计要付利息$230,185。 这样，前40年里，将共付利息$150,510 + $230,185 = $380,695。这比不做贷款要多付$72,302。

按照这样的算法，如果重贷后按新的月供付按揭的话，新的利率要从4.25%降到2.875% 以下，重贷后才可以不多付利息。

一个建议的做法：如果利率在往下走，那么，重贷能保证少付钱的办法是：按照未重贷时的金额每月付款。这样，才是真真做到了省钱的目的。

具体的Ｅｘｃｅｌ　计算如下：该表格共有７列。

	Old Loan		$ 400,000(D1)	Current rate		4.250%　（Ｇ１）
Month	Interest Incurred	Pricipal Paid	Payment Monthly	Principal remaining (E3)	Accumulated Interest Paid	Accumulative Principal Paid
	0	0	0	400,000	0	0
1	1,416.7	(551.1)	(1,967.8)	399,449	1,417	551
2	1,414.7	(551.1)	(1,967.8)	398,896	2,831	1,104

上表中， Interest Incurred: Last_month_principal_remaining * $G1 / 12

         Principal Paid:   PPMT($G1/12, 1, 360, $E3, 0, 0)      

         Payment Monthly: PMT($G1/12, 360, $E3, 0, 0)

         Principal Remaining: E3 - Principal_Paid - Payment-Monthly

         Accumulated Interest Paid: Last_month_Accumulated_Interest_paid + Interest_Incurred

         Accumulative Pricipal Paid: $E3 - Principal_Remaining