出租房利率问题

背景：想买房，现住房或租出去（如果新房不贵）或卖掉（如果新房贵）。

问题：

1。如果出租，出租前按自住房refinance （低利率），短时间后租出去后，我是否需要重新按出租房按高利率付房贷,还是延续我之前按自住房付房贷？

2。如果旧房keep自住利率，买新房贷款时还能拿自住利率而不是以rental property贷款？（好像问题有点幼稚，但想省钱）

3。现在湾区约40万的loan按rental property利率能拿到多少？或者rental property 比自住房利率高出多少？

问题有点多，不好意思。谢谢！