npv 的现金流与现金流表是不同的东西
npv 用的现金流是不包括debt service payment (利息本金,如房贷付款的),学会计的去读金融投资时经常会感到困惑。
这里有一个基本概念,除了税的因素以外,一个房子,股票,公司 等,值不值得投资与你是否用自已的钱或借来的钱来投资是无关。
简单讲,如果大家讲的正现金流是指npv, "有正现金流的房子都可以买"是对的。
如果正现金流指租金能cover开销,不包括投资费用,"有正现金流的房子都可以买"是不对的。
投资就是低进高出,或少进多出。最初放进去的钱不算在model里,肯定是不对的。